【元自宅を取り戻す】リースバック買い戻し戦略｜ブラックリストの乗り越え方

リースバックとは、「自宅を売って、そのまま賃貸として住み続ける」という資金調達の方法です。

家を売却するため所有権は業者に移りますが、「将来、もう一度自分の家に戻したい」という願いを叶えるのが、この記事のテーマである「買い戻し」です。

一度手放したマイホームを再購入できるリースバックの買い戻しについて、その仕組みから、知っておきたい注意点、そして成功させるためのベストな戦略まで、わかりやすく解説します。

リースバックでも「買い戻し」は可能

リースバックは、家を売る契約（売買契約）と、その家を借りる契約（賃貸借契約）を同時に結ぶサービスです。

このとき、多くの業者が「将来、あなたにその家を再度売りますよ」という約束をオプションとして提供しています。

これが「買い戻し」の仕組みの土台です。

買い戻しの方法は2つ（売買予約／買い戻し特約）

買い戻しの約束には、主に以下の2種類があり、法的効力や条件が大きく異なります。

比較項目	① 売買予約による買い戻し (一般的)	② 買い戻し特約 (民法規定)
法的根拠・拘束力	契約自由に基づく当事者間の約束。拘束力は弱めで、第三者への対抗力に欠ける。	民法第579条に基づく特約。拘束力が強く、登記すれば第三者へ権利を主張できる。
契約のタイミング	売買契約と異なるタイミングでも成立する。	必ず売買契約と同時に行わなければ成立しない。
買い戻しの期限	基本的に自由に設定可能（期限なしも可）。	法律で最長10年と定められている（期限なしの場合は5年）。
買い戻し価格	基本的に自由に設定可能。売却価格より高くなることが一般的。	「最初の売却代金 ＋ 契約費用」を超えてはならない（価格が明瞭）。
向いている人	資金準備の期間を柔軟にしたい、業者と信頼関係がある。	法律に基づいて確実に買い戻し権利を保全したい（ただし要件が厳しい）。

この２つについて、もう少しわかりやすく深堀りしていきます。

① 売買予約による買い戻し

売買予約は、将来的に再度売買契約を結ぶ約束を交わす方式です。

業者との合意次第で、期間や価格を柔軟に決められる点が最大の特徴です。

• 期間・価格を自由に設定可能：自分の資金計画に合わせた長期的な設定ができます。
• 法的拘束力は弱め：民法の特約ではないため、登記ができず、第三者への対抗力に欠けます。
• 適している人：資金形成に時間をかけたい、または売主と買主（業者）の信頼関係を重視する人。

自由度が高い反面、法的な裏付けが弱いため、契約書に条件を詳細に明文化することが、トラブルを避けるための最重要ポイントとなります。

② 買い戻し特約（民法579条）

買い戻し特約は、民法第579条で定められた、法的拘束力が最も強い買い戻し方法です。

売買契約と同時に特約を付し、登記することで、万が一業者が家を他者に売っても権利を主張できます。

• 法的拘束力は最強：登記が可能で、第三者に対抗できる権利を保てます。
• 契約タイミングが厳格：必ず売買と同時に特約を付す必要があります。後からでは認められません。
• 期間に制限がある：買い戻し期間は最長10年。期限を決めなかった場合は5年以内と定められています。
• 価格が明瞭：買い戻し価格は「売却代金＋契約費用以内」と決まっているため、価格のブレがありません。

「確実に自宅を取り戻したい」と考える方には理想的ですが、期間やタイミングの要件が非常に厳格であるため、採用できるケースは少ないのが実情です。

買い戻しを検討するなら知っておくべき3つのリスクと注意点

「自宅を取り戻せる」という希望がある一方で、買い戻しにはいくつかの落とし穴が存在します。

トラブル例①：約束以上の「高すぎる買い戻し価格」を請求された

これが最も多く、買い戻しを断念する原因となるトラブルです。

• なぜ起こる？：契約時に「価格は後日協議する」などと曖昧にしていた場合、業者は市場価格や自社の利益を考慮して、最初に売却した金額よりも10%〜30%ほど高い価格を提示してきます。
• 対策： 契約の時点で、具体的な買い戻し価格（例：〇〇円、または売却価格と同額）を必ず書面に明記し、価格を固定することです。口約束は絶対に信用しないでください。

トラブル例②：買い戻しを拒否されたり、勝手に家を売却された

せっかく資金を貯めたのに、業者から「買い戻しはできません」と拒否されたり、第三者に売却されてしまうケースもゼロではありません。

• なぜ起こる？：これも契約書に買い戻しの条件が不明確だったり、「売買予約」のように法的拘束力が弱い方法を選んでいる場合に起こります。特に、業者の経営状態が悪化した場合などにリスクが高まります。
• 対策： 買い戻しの「意思」だけでなく、「価格」や「期間」など条件の詳細を書面に明記し、売主の権利（予約完結権など）を確保しておくことが不可欠です。

トラブル例③：資金調達ができず、結局買い戻しを断念した

これは外部的なトラブルではなく、計画倒れによる悲しいケースです。

• なぜ起こる？：家賃の支払いを続けながら、さらに高額な買い戻し資金を貯めることは簡単ではありません。特に任意売却後は、信用情報回復までの期間が長いため、ローンを組めない前提で全額を貯める必要があります。
• 対策： 契約前に、「無理なく払える家賃」になっているかを厳しくチェックしてください。そして、買い戻しに必要な総額から逆算し、毎月いくら貯蓄すべきかという具体的な資金計画を立て、実行し続けることが成功への唯一の道です。

【最重要】買い戻しを成功させるための必須チェックリスト

リースバック後の買い戻しは、感情論ではなく、計画的な行動が必要です。

以下の3つのチェックポイントを必ず守ってください。

契約時に「買い戻しの条件」を書面で明記する方法

トラブルの8割は「口約束」から始まります。買い戻しを約束したからといって、安心はできません。

最低限、以下の3点は契約書（再売買の予約契約書など）に記載させましょう。

• 買い戻し価格：「売却価格と同じ」「売却価格の1.1倍」など、具体的な金額を固定する。
• 買い戻し期間：「期限は任意（いつでも可）」または「〇年以内」と明確に定める。
• 業者の義務：契約期間中、業者が勝手に家を他者に売却しない旨の記載。

特に任意売却で手続きを進めた方は、業者の提示する条件を鵜呑みにせず、自分が有利になる条件を粘り強く交渉しましょう。

家賃滞納は厳禁！リースバック中に守るべきルール

あなたは今、賃借人です。家賃を滞納することは、業者に対する契約違反となり、買い戻しの権利を失う決定的な理由になります。

「毎月滞りなく支払う」ことが、自宅を取り戻すための最大の義務です。

長期滞在を可能にする賃貸借契約の選び方（普通借家 vs 定期借家）

買い戻しのための資金準備には時間がかかります。賃貸借契約を結ぶ際、以下のどちらを選ぶかが極めて重要です。

• 普通借家契約： 契約期間満了後も、特別な理由がない限り借りる側（あなた）の希望で更新できます。資金形成に時間をかけたいなら、こちらを選びましょう。
• 定期借家契約： 契約期間（例：2年、3年）が終わると契約が終了し、更新できません。短期間で資金を用意できる確信がない限り、避けるべきです。

買い戻し価格はいくら？費用・税金と資金調達の現実

目標金額を把握し、現実的な資金計画を立てましょう。

ここで楽観視すると、いざ買い戻し時に資金不足で断念することになります。

買い戻し価格が高くなる理由とトラブルを防ぐ交渉術

多くのケースで、買い戻し価格は「売却価格＋10%～30%」程度に設定されます。

これは業者が不動産の維持費用や利益を上乗せするためです。

トラブルを避けるためには、契約時に価格を固定するのが最善策です。

住宅ローンは組めるのか？任意売却後の「ブラックリスト」期間を考慮する

任意売却で住宅ローンを完済したとしても、信用情報機関には事故情報（ブラックリスト）が残っています。

この情報がある間は、新たな住宅ローンは組めません。

• 信用情報回復の目安： 事故情報は、完済や契約終了から概ね5年～10年間登録されます。
• 対策： 買い戻し資金は、ローンではなく現金一括で用意する計画を立ててください。ローンを組む場合は、信用情報が回復したことを確認してから申し込みましょう。

以下の記事では、過去に住宅ローン滞納によるブラックリストの履歴があった方が、再び住宅ローンに通った事例を紹介しています。

▶ 関連記事：任意売却や差押えの履歴があっても住宅ローンは通る？信用情報と再挑戦のポイント 

任意売却119番では買い戻し前提の契約設計・資金計画までサポート

テレビ東京ゆうがたサテライトで任意売却119番の支援事例が紹介