ローン支払い中の不動産を売却することはできますか?
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住宅ローン支払い中の不動産は、売却できますか?

「家を売りたいのですが、住宅ローンが残っています。ローン中では売れないと聞きました。」
「住宅ローンが苦しいです。査定額は住宅ローンの残高より低いのですが、売れないでしょうか。」
「ほかの不動産業者から、ローン残高に足りない分を現金で用意しないと売却できないと言われました。」

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ローンが残ったままの不動産でも、売却は可能です。

まず見極めなければならないのは、売却時に住宅ローンは完済(全部返済)できるかどうか、です。原則として、金融機関は融資したローン全額を回収できれば、売却に応じます。これが一般的な売却です。
住宅ローンが苦しくて支払えない場合は、ローンが完済できない状態のまま売却する「任意売却」があります。

住宅ローンがあるままで家を売るには

1)まず査定を受けて、不動産の価値を調べましょう
住宅ローンや不動産担保融資などのローン残高より、売却価格が高ければ問題ありません。それは、売却時にローンが全部返せるからです。金融機関は、貸したお金が返ってくるので、文句はありません。
1.「売却時に住宅ローンが完済できるかどうか?」がポイント
『売却価格>住宅ローン残高』の場合
これは“アンダーローン”と呼ばれ、価値が借金額を上回っている状態です。住宅ローンや不動産担保融資などのローン残高より不動産の価格が高ければ、問題ありません。それは、売却時にローンが全部返せるからです。金融機関は、貸したお金が返ってくるので、文句はありません。
『売却価格<住宅ローン残高』の場合
これは“オーバーローン”と呼ばれ、不動産の価値が借金額を下回っている状態です。この場合でも、借金と売却額との差額が補填できれば、通常売却が可能です。差額の準備の仕方は、預貯金あるいは他からの借入、または住み替えローン(足りないローン分を次の物件購入時に合算してローンを組みなおすこと)を検討します。

2.オーバーローンかつ差額が用意できない場合
この場合は「任意売却」を検討します。

任意売却とは

任意売却とは、ローンが支払いきれない方が、競売を避けて家を市場で売ることを目指すものです。
つまり任意売却は、ローンを破綻させたうえ、売却時にその差額も用意できない場合に、私どものような仲介役(不動産業者)が金融機関と交渉しながら家を売却するものです。

なお、金融機関は『借金を完済できないなら、売却には応じない。』が原則です。
この原則以外の対応はすべてイレギュラーなものです。このイレギュラー対応をするには、ローンが破綻していなくてはなりません。つまり、借金を全部返しきれないまま金融機関が売却(抵当権の抹消)に応じるには、ローン滞納が生じていること(事故債権化)が前提となります。ローンを返しきれないままの売却とならざるを得ない場合は、滞納を経て任意売却をするほかありません。

なお、自己破産などの債務整理をする場合は、司法書士や弁護士に委任する場合は、債権者への受任通知をもって支払いを止めます。その際にそのローン(債権)は、金融機関にとって事故債権となり、ローン契約を破棄しますので、やはりローンは事故債権となります。

『家を売りたい!』まず何から手をつけるのか?

家を売却したいとき、まず以下の三点を調べましょう。その後の方策がすぐ明確になります。
1) ローンがある場合はその残高
2) 査定…現地調査を経た査定。簡易査定と現地調査では誤差が出やすい。
3) 査定額がローン額より少ない場合、その差額を用意できるか否か。

ケーススタディ『ローンが残ったままで家を売りました』


ケース1:住宅ローンが払えず、差額も用意できない。他社で断られた。

<相談者の状況>
Mさん 30代夫婦 神奈川県川崎市
共有名義の分譲マンション
残債4460万円に対し、時価は4000万円程度
借入先は都市銀行

<相談内容>
二人目の子に重い病気が見つかりました。入退院を繰り返すうえ、発達に遅れがあるので、療育も必要です。上の子にも手がまだかかりますので、妻は仕事どころではなくなり退職を選びました。私の収入ではマンションのローンや修繕積立金などは払えないので、夫婦で何度も話し合って任意売却を決意しました。大手の不動産業者は、「ローンと売却代金の差額を用意できないと売れません。頑張って用意してください。」と言うばかりで、困り果てていました。

<ご提案と対応>
夫婦共働きの時は、世帯年収が1000万円をゆうに超えていたM夫妻。奥様のほうが年収も高かったのもあり、ご主人側だけの収入では、ローンはとても払えません。任意売却しか方法がなく、下の子のお子さんの今後を考え、療育施設に近いエリアへの転居を勧めました。

<結果>
残債務は夫婦で約580万円程度となりました。債権者がM夫妻の状況に一定の理解を示してくれたことで、月1万円ずつ支払うことが決まりました。そう遠くない将来、この残債務は別のサービサーに譲渡されるでしょう。債権が別会社に渡った際、何割かの支払いで和解できるよう、ご夫婦で貯蓄に励んでいきます、とのお話でした。奥様はもともと専門職なので、お子さんの状況をみて、復職を考えているそうです。

ケース2:仕事上、自己破産はできないが任意売却をしたい。

<相談者の状況>
Uさん 50代夫婦 千葉県船橋市
夫単独名義の一戸建て
残債2120万円に対し、時価は1700万円程度
借入先は住宅金融支援機構と関東年金

<相談内容>
業績不振による収入減で住宅ローンを滞納し、住宅金融支援機構と関東年金から一括返済請求を受けました。自営で保険代理店をしているので、破産はできません。市の弁護士相談に行くと、「自己破産するしかない」と断言され、他に方法はないか、と思っていました。家を買った不動産業者は、売れるわけもないのに、「ローン残高と仲介手数料を足した額で売りましょう。」と、解決になりそうにもない話でした。

<ご提案と対応>
住宅金融支援機構と関東年金からの借入でしたので、慌てて自己破産する必要はないことをこれまでの事例を交えながら説明しました。破産は強制されるものではありませんし、自己破産以外の方法もあります。

<結果>
任意売却後、ローンは500万余りとなりました。住宅金融支援機構と関東年金(任意売却後は保険会社が債権者となっている)にそれぞれ月1万円と5千円を支払っています。

ケース3:家を売り出し中に競売開始決定を受けた。

<相談者の状況>
Sさん 50代男性 大阪府高槻市
本人単独名義の一戸建て
残債2230万円に対し、時価は1700万円程度
借入先は信用金庫

<相談内容>
物件がすでに差押えられている以上、これまでの売却活動はできません。すぐ販売を中断し、任意売却として仕切り直す必要がありました。また、競売は半年先には終わるため、転居先探しも急がなくてはいけません。任意売却はこちらに任せてもらい、Sさんには役所へ相談に行っていただきました。

<ご提案と対応>
面談の際に、私どもで自宅の登記簿謄本(全部事項証明書)を取ると、先月すでに競売開始決定がなされていました。Sさんは介護や通院、仕事に必死で、借入先からの連絡や通知を確認していなかったようです。Sさん一家の次の住まいの確保を提案する同時に、債権者へ任意売却の申出を行いました。

<結果>
物件がすでに差押えられている以上、これまでの売却活動はできません。すぐ販売を中断し、任意売却として仕切り直す必要がありました。また、競売は半年先には終わるため、転居先探しも急がなくてはいけません。任意売却はこちらに任せてもらい、Sさんには役所へ相談に行っていただきました。入札期間直前の解決となりましたが、無事任意売却ができました。Sさん親子は、幸いにも公営住宅に入ることができたので、残債を少しずつなら支払う余裕もあるそうです。誠実で真面目なSさんのような方が任意売却を選ばざるを得ないのは、担当者としても忍びなく感じたケースでした。

ケース4:年金生活者になっても住宅ローンが終わらない

<相談者の状況>
Gさん 60代男性 京都府
本人単独名義の分譲マンション
残債240万円に対し、時価は500万円程度
借入先は住宅金融支援機構

<相談内容>
建築業の一人親方だったGさん。長らく仕事量が不安定だったそうです。国民年金のみの加入であったため、受給額が少なく、住宅ローンが払えなくなりました。あと数年で終わるローンだけに残念そうな様子でしたが、相談の時点で滞納がすでに半年になっており、債権者から「このままだと競売にします。」と言われていました。

<ご提案と対応>
物件は差押えを受けそうになっているものの、アンダーローンです。売却の流れは任意売却ですが、着地は通常売却にてローン完済は可能な案件でした。できるだけ高く売却して、引越し費用や手元資金を確保したいところです。住宅金融支援機構には任意売却申出書を提出し、競売申立に猶予をもらって売却活動に入りました。

<結果>
Gさんはリフォームを得意とする大工さんであったため、買主からリフォームを請け負う約束で売却をしました。若い子育て世代の方が購入し、リフォームの一部は売主・買主一緒に行ったそうです。「家を手放すのは複雑な気持ちだったけれど、子どもや孫世代の知り合いができたから、任意売却の全部が悪い経験ではなかったね。」と仰っています。

まとめ

・ローン支払い中でも不動産は売却できる。
・ローン残高と査定額の把握が第一歩。まずは現状をつかみましょう。
・通常売却のほかに住み替えや任意売却という方法がある。
・任意売却と破産は別。任意売却しても破産をする必要はない。
・任意売却は、専門業者に相談するのが解決への早道です。