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(64)任意売却のトラブルを避ける方法はありますか?

●任意売却で起きうるトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。
任意売却は、通常の売却と同じように進みますが、手続き上異なる点が多々あります。そして、その違いがトラブルとなってしまうことも稀にあります。
ここでは、任意売却の位置づけと考え方、具体的にどうトラブルを回避していけばいいのか、実務レベルのお話をしていきます。

●任意売却は”出たとこ勝負!”
1)『取り組んでみないと分からない。』
任意売却は「売却」とある通り、不動産の売買です。まず、売る側と買う側両方が取引できてはじめて成り立つものです。そして、任意売却の特殊な点は、債権者という権利者の許可がなければならない。つまり、売主と買主だけでは成立しないのです。

そのため、売主が物件を売出、買主が現れた。条件はお互いが納得している場合であっても、債権者が最終的にGOサインを出さなければ流れてしまいます。そのため、任意売却は常に不確実性を伴った売買であることを承知しておく必要があります。

2)債権者のための任意売却、という視点
任意売却は、債務者・債権者ともにメリットのある方法ですが、主導権を債権者が握っている以上、「債権者にとって利益のある、透明性の高い取引かどうか?」という視点は常に必要です。

債権者にとって任意売却のメリットとは、「競売費用を立て替えずに、早期に高額の債権回収を行うこと」です。主導権を握っている債権者の目線で任意売却に取り組む必要があるのです。


●体験者が語る『任意売却こんなはずじゃなかった』集

<説明:原則論を案内しています>
1)『引越し代って、結局自分で用意するの?』
幸いにも引越し代が得られる、そんな場合でも現金を得られるのは引越し時ではありません。

任意売却の場合、一般に手付金はありません。これは、担保割れ(ローン残高のほうが売却額より多いこと)の状態で話を進めるため、金融機関の社内審査をクリアしてはじめて成立するためです。買主もまとまるかどうか分からない取引に手付を打つわけにいかないのです。

また、金銭的な事情で任意売却をしていることから、手付金を渡したが最後、連絡が取れなくなる、あるいは引越し代以外のことに費消してしまい、結局退去できない、といった事態も考えられるため、任意売却の手付金はないのが慣例となっています。

任意売却が決まると、売主は決済までに物件から退去しなくてはなりません。転居費用が得られる場合でも、得られるのは決済時つまり売買の手続きを全て終えた時ですから、事前に自力で退去する必要があります。


2)「債権者の言う通りにしたのに、任意売却ができない。」
こんなことも実際に起きることがあります。それは、複数の債権者がいる場合に多く生じがちです。任意売却や競売の際、主導権を握るのは主に第一抵当権者です。後位(優劣でいうと後回しになる側)は、買い手が決まった際、配分をいくら受けられるか、という話を待つことになります。

任意売却に応じたことの多い債権者であれば、ハンコ代(抵当権抹消の際の承諾料)で以って、任意売却に協力することも多いのですが、債権者が個人だったり、ノンバンクや地方税を管理する自治体だと、結果は見通せません。これが「任意売却は出たとこ勝負」と表す理由です。


3)買主が購入を撤回した

買主が購入をやめることがあります。ひとつは「ローン特約」と呼ばれ、融資利用の場合、その審査に通らなかったら、そもそもの購入を無条件に撤回できる、というものです。たとえ買付証明書をもらっていても、には法的な拘束力がないため、購入意思を撤回されて、他の物件に決めてしまう買主もいます。いずれにしても、買い手があってはじめて進む話であるため、相手が意思を撤回すると、最初から販売をやり直すことも起き得ます。


4)任意売却中に業者が下りた、競売開始決定となった

「自宅を任意売却中なのに、競売開始決定となって、業者が下りると言い出した。」というケースもあります。そもそも、任意売却をしている間は競売にならないわけではなく、あくまで競売申立に猶予を与えてもらっている状態です。

店舗付住宅や工場などの特殊な物件、流通性のよくないエリアにある、あるいは債権者が出した任意売却の条件が高い場合、販売に苦戦することがあります。債権者もいつまでも競売をしないわけではなく、一定の猶予期間を与えているだけであるため、時期がきても売れない物件は競売にかけていきます。

しかし、「競売開始決定通知=任意売却できない」わけではありません。場合によっては開札期日の前日、一般には入札期間の前までは任意売却は可能です。他業者が下りたからといって不可能になったとは限りませんので、その場合でもお問合せください。


5)価格が思っていたより安くかった

「他でとった査定額より安いじゃないか。」

債権者が決めた価格が、売主の希望価格より低いこともあります。これは、何例か簡易査定額を取った方からよく出る疑問です。一般に簡易査定や見積査定の場合、多くの業者は所有者の顔色を窺っているため、高めに算定を出す傾向にあるようです。

もちろん、債権者も債権の回収を目指しているため、市場価値を高く見積もる傾向にはありますが、そもそも任意売却が成立しないと競売猶予した意義がありません。一般に”市場価格+期待値”程度の値付けからスタートさせることが多くあります。しかし、なかなか売れないと価格を下げながら売却したり、買手からの指値(値引き交渉)に応じることがあります。


<まとめ>
「中古物件を高く買う人はいない」この市場原理を理解していれば、リフォームを施さないまま引き渡す物件を高値で買いあがる理由はないことをご理解いただけるでしょう。特に施工単価の高いハウスメーカー施工、太陽光発電やエコキュート、その他所有者の好みで造作したものは、物件価値には反映されないか、加算額も高くありません。

また、任意売却物件は”現況有姿引渡し”といって、リフォームや修理修繕を施さずに引き渡します。そのため、家の状態が良好であればいいのですが、大がかりな工事が必要な物件だと、その修繕費分価格が下がるものだ、とご理解ください。第三者の目で見た時、商品(ご自宅)が『この価格に見合った物件』であることが任意売却には重要なのです。