任意売却のデメリット

まず、任意売却のメリットをおさらいしましょう。

住宅ローンを滞納し支払いの見通しが立たない場合、住宅ローンを融資してくれた金融機関は抵当権を実行して、担保となっている不動産（自宅、マンションなど）を競売に掛けることで貸金の回収を行ないます。しかし昨今、任意売却という解決手法を認めてくれる金融機関も増えており、競売と比較した場合、そのメリットは

市場価格より高く売れる
引越し費用を捻出してもらえる

といったことが挙がります。その反面、デメリットも存在します。
では、任意売却のデメリットとはどのようなものでしょうか。

任意売却のデメリットとは

1. ローン滞納することが必要

任意売却は一般に、『住宅ローンの残高＞売却価格（時価）』であり、売却時にローンの不足分を現金一括で用意できない場合に用いる手段です。

よって、債務者がローンが払えない状態、ローンを滞納していることが条件となります。「わざわざ滞納をして、督促を受けたくない！信用情報がブラックリストとなるのはご免だ。」というお気持ちも分かります。しかし、銀行側の理屈としてはデフォルト（回収不能）と判定された債権のみ、完済できない場合でも抵当権を外すことに応じられるのです。

2. 債権者の同意が必要

残債（残債務）よりも低い価格で売却してもいいかどうか、債権者の承諾が必要になります。承諾を得てからも売買価格を決めるのは、債権者です。つまり、任意売却において決定権をもつのは債権者です。これは、不良債権化した貸金を回収する権利が債権者にあるためで、“任意売却はあくまで債権者のためにある。”という事実を理解しておきましょう。

3. 連帯保証人に影響が及ぶ

ローンを滞納すると、連帯保証人にも請求がいくことになります。連帯保証人が返済すれば任意売却や競売は生じませんが、住宅ローンという一般に大きな借金を全部肩代わりすることはまずないでしょう。

任意売却は、売却後も借金が残るため、連帯保証人もその返済義務を認め、支払いに協力していく姿勢を見せなければなりません。

ちなみに「連帯債務者」は債務者と全く同じ債務責任を負う立場にありますのでこちらも協力が必要です。

4. 競売で終わる可能性がある

債権者が任意売却に応じてくれた。販売活動はそれなりに反響があった。しかし、最終的に買い手がつかなければ、任意売却は成立しません。

必ず売却できるとは限らないということ、時間に限りがあるなかでの売却であるため、自宅が売れなければ最終的に競売になってしまう、というリスクがあります。

任意売却に取り組んだからといって、必ず成立するとは限らないことを理解しておきましょう。

5. 信用情報に事故登録がなされる

『1. 滞納することが必要』に通じます。世間で「ブラックリストに載る」という状態となります。ただし、実際にブラックリストというものは存在しません。信用情報といって、分割払いや借金の取引履歴が金融機関で共有されています。ここに滞納履歴、いわゆる事故登録がなされるのです。

任意売却は、住宅ローンが売却時に返済しきれない場合でも売却を認めてもらえるという、イレギュラーな取引です。そのため、売却までにローンの滞納が3カ月以上必要となります。このことで、“新規与信不可（新たにお金を貸すことができない）先”と破断されます。その後、少なくとも５年以上新規のローンは組めなくなります。

これは、任意整理などの債務整理をする際のデメリットと同じであるため、任意売却固有のデメリットではありません。なお、連帯債務者や連帯保証人も信用情報への事故登録を免れることはできません。

任意売却119番