住宅ローン審査に落ちた理由を知りたい

住宅ローンの審査から借り入れまでの流れ

自宅を購入する際にまず考えるのは、必要資金でしょう。欲しくても買えなければ、始まらない話です。

預貯金で足りなければ、次に考えるのが住宅ローン。一生に何度も借りることはない、大きな借金です。そのため、カードローンやクレジットカードの利用審査のようには簡単に通りません。また、通ったとしても、条件付きとなっていることもあります。

実際に借りる前には、ずいぶんと多くの手続き、そして審査を経ることが必要になります。

ここでは住宅ローンの申込みから契約、融資の実行までの流れを説明していきます。

【1】事前審査申し込み

事前審査は、仮審査とも呼ばれます。たいていは代理店を通じてフラット35もしくは、給与などが振り込まれる金融機関に申し込みます。

回答については、銀行は概して早い傾向にあります。多くは、数営業日で結果連絡があるでしょう。その他の金融機関も５営業日前後が目安でしょう。ただしフラット35は、物件を主眼に置いて審査するため、二週間ほどかかるとみてください。

「住宅ローン相談会」などもよく行われていますので、いくつかの金融機関の住宅ローンを調べておきましょう。基本的には金融機関を絞ったのち、仮審査を申し込みます。ペアローン（夫婦それぞれが主体のローンを組むこと）の場合も一般には同じ先に申し込みます。

【2】本審査申込み

仮審査に通過すると、住宅ローンの本申込みをします。必要書類がかなり多いため、一覧表などに基づいて、ローンを組む人についての書類は居住中の役所へ取得に行くことになります。物件資料については、新築であれば施工業者。中古であれば、仲介業者などに収集を依頼します。多忙な方は、ローン斡旋をしている業者に申請代行を依頼するとスムーズです。

【3】契約

本審査に通ると、最終段階の「金銭消費貸借契約」を締結します。その際、融資実行日といって、物件の引渡し日とローンの振込みが内定します。ただし、段階的に融資が進む場合や土地と建物の引き渡し時期が異なるケースもあるので、金融機関の説明をよく聞いておきましょう。

金融機関は何を審査しているのか

審査には二段階あります。仮（事前）審査と本審査です。実は、仮審査に通ったのに、本審査で落ちてしまったという声は少なくありません。そこで、二つの審査の違いについて説明します。

【仮審査段階】：事前審査とも呼ばれます。主に借入申込み者の「返済能力」そして「物件の状況」です。前者の返済能力のみ審査するところもあります。年収と借入額、返済計画を確認します。

【本審査段階】:売買契約の締結後に受けるのが本審査です。購入予定不動産に何らかの問題がないか。関係者に社会的な懸念をもつ者はいないかなど、広く調査します。

国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」

※23ページ目に上記の「審査項目」についての資料があります。

住宅ローンの審査に通らなかった理由を知りたい

先述のとおり、住宅ローン審査時には完済年齢や返済比率、物件の担保評価額といった、実に多くの項目が検討されていることが分かりました。

にも拘わらず、審査に落ちた住宅ローン利用希望者には、『審査に落ちた理由は教えてもらえない。』のです。これでは、対策や対処に困りますよね。諦めるほかないのでしょうか。

しかし、分かる者からすれば、却下理由の凡そは分かります。ここでは、考えうる原因をご紹介していきます。

●原因１●　返済比率や取引履歴に懸念がある

・収入不足
借入希望額に対し、年収が低い。または、転職して間もない、年収の増減が激しい。自営業や個人事業主は、金融機関によっては審査目線が厳しくなることがあります。また、年収が400万円以下とそれ以上では、返済比率の許容程度が異なります。返済比率は、年間のローン返済額÷年収です。返済額には車のローンやカードローン、今回の住宅ローンすべてを合算して計算します。

・信用情報
近年に債務整理をしていたり、口座引き落とし不能の履歴があると、信用情報にその登録がなされます。結果的に住宅ローン審査に通りづらくなります。

・カードローンやその他債務がある
消費者金融やカードローン、携帯電話以外の分割払いの支払い中の場合も要注意です。基本的に、住宅ローンより高い金利の借入があると、イコール預貯金などがない、借金体質の家計だと判断します。

●原因２●　審査対象外案件である

私どもへのご相談で最も多いのがこのケースです。離婚した夫婦間で住宅ローンを組み換えようとすると、そもそも取り上げしない金融機関がほとんどです。買い手側の属性（年収や年齢など）が揃っていても、です。

住宅ローンはそもそも『他人間売買』を想定しています。もともと住んでいる人が買い取ることで住宅ローンを認めるのは、賃貸の場合に限ります。この要件をご存知ない方があちこちの金融機関から断られ、任意売却１１９番への相談に至るのです。

離婚した夫婦間でローンを借り換える際は、一定の準備を整えて審査に臨む必要があります。また、借り換えには相応の費用（ローンの事務手数料・司法書士費用・不動産取得税など）がかかることも理解しておきましょう。

●原因３●　団体信用生命保険に加入できない

民間金融機関では住宅ローン融資条件として、団体信用生命保険（団信）に加入することとしています。

保険に加入できる健康状態でなければ、審査には通りません。なお、加入基準は保険者（引受保険会社）によって異なります。持病がある場合でも通ることがありますので、よく相談なさってください。

●原因４●　対象物件の担保価値が低い。

購入予定物件の建物や土地に価値がなくては、担保としての意味をなしません。未登記物件が混在していたり、違反建築物なども評価が厳しくなるため、ローン利用は難しいと言えます。

●原因５●　完済年齢が基準を超えている

住宅ローンの完済年齢も一般に75歳から80歳くらいとしています。高年齢で申し込む場合は、頭金を多く用意し、返済期間も短く設定するなどして、審査に持ち込むことになります。

そのほかの要因としては、以下であることもあります。

・物件エリアの問題（都市計画区域外など）

・連帯保証人を求められたが、応じてくれる人がいない。

・ワンルーム投資をしている。

・すでに別の住宅ローンを組んでいる。

なお、保証会社がついたからといって、連帯保証人が不要とは限りません。金銭消費貸借契約(金消契約)書に基づき、契約を交わしますので、内容はよく理解しておきましょう。

まとめ：住宅ローンに通るためのポイント

1.仮審査に通っても、本審査で否決となる場合がある。

2.債務者の属性（返済能力）と物件価値の両方が審査される。

3.審査基準は金融機関によって異なる（一度落ちたからといって、絶対に住宅ローンが組めないとも限らない）。

4.さまざまな審査ポイントがあり、近年の動向が重要である。

なお、本審査を経ると、自己都合での撤回はまずできません。物件の引き渡しまでに新たな借金や転職をすれば、返済の見込みが全く変わってしまいます。結果的にローンは受けられず、物件はキャンセルできないといった事態に陥る可能性があります。あるいは、キャンセルに多額の違約金を払う義務が生じるでしょう。

人生を左右しかねない大きな買い物であるため、いかに借りるかだけではなく、広い視野をもって購入と融資利用に臨みたいものです。

任意売却119番