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(43)「競売になっても任意売却は可能ですか?」

「競売」とは、借金など返済不能になった人が所有する不動産を、債権者が裁判所に差し押さえを申し立てて、オークション形式で売却することです。この手続きを「強制執行」とも言います。落札代金は、借金の返済に充てられます。 競売物件は、市場価格より安く買えることが多いと言えます。近年は、反社会勢力の参加を排除しているためか、転売目的の不動産会社だけでなく、投資目的や自分の家を買うために一般の方が競売入札に参加するケースが増えています。


◆ローン滞納から競売の流れ

競売までの流れと期間(差押えの原因は、住宅ローン滞納とします)

滞納初期     督促状や電話などでの入金確認
滞納3~6カ月  期限の利益喪失、信用情報への事故登録などの予告
滞納4~7ヶ月  催告書、代位弁済、一括返済請求
滞納4~10ヶ月 一括返済請求、競売申立て、競売開始決定通知

競売開始決定通知から早くて4か月、多くは半年程度で入札期間に入ります。


【任意売却で解決を図るコツ】
競売を避けて、任意売却をするには、いくつかのコツやポイントがあります。
①早めの相談
実は、競売はタイミングを逃さなければ多くの場合、競売申立てが先送りされます。
金融機関も担保物件の処分の際、競売費用を使わず、市場価格で高く売れるほうがいいのです。
指定された期日までに「任意売却の申出」をすることで、市場で売れるかどうかを見守ります。
その仲介役として、任意売却をする不動産業者がいるのです。当然、競売申立てが行われたあとでいくら「任意売却をします」と言っても、競売は”強制売却”であるため、その流れが止まることはありません。遅くとも催告書や一括返済請求を受けた段階で任意売却の申出をしましょう。

②任意売却に詳しい業者に依頼する
これは何も当方に依頼してください、という勧誘ではありません。不動産業者はたくさんありますし、不動産業者の免許があれば、任意売却は可能です。会社の規模より大事です。
なぜなら、債権者は業者に任意売却の進め方は指導しません。

任意売却に実績があるかどうかは、私たち一担当者からすれば、質問に対する回答の仕方で分かります。しかし、任意売却はおろか不動産の売買や借金問題に詳しい不動産業者の担当を見分けることは難しいかもしれません。
ただ、よく分かっている者ならば、まず言わない言葉やアプローチの仕方があります。
・引越し代を約束する
・競売にはならない、させない、と言う
・根拠なく「大丈夫です」「任せてください」が多い
・残債は無視していい、と言う

このような業者は、依頼をしないほうがいいでしょう。甘言に乗って、時間を無駄にしたケース、途中で業者から降ります、と言われた方が決して少なくないのが現状です。


【任意売却できないケースはあるのか?】
任意売却ができないケースも残念ながらあります。

1⃣権利関係者、全員の同意が得らえない
任意売却の場合、すべての債権者、所有権をもつ名義人、税金などの滞納による差押えがある場合は国や地方自治体の同意があってはじめて可能ととなります。名義人以外にも連帯保証人や連帯債務者がいる場合には、その方の協力も必要です。
関係者の一人でも同意が得られない、あるいは連絡がつかない場合は、任意売却ができず競売で処分されることになりがちです。特に、地方自治体の対応は厳しいことが多く、任意売却の条件として全額納付を求めてくることがありますので、注意が必要です。

2⃣物件の買い手が現れない
不動産を市場で売却する以上、自宅も商品です。物件が魅力的であることはもちろん、場所やその仕様、ローンが付きやすい物件かどうかも重要な点です。特に過疎地にある物件や調整区域にある物件は流通がよくない傾向にあります。任意売却で購入者が現れない場合、債権者は最終的に物件を競売にかけざるを得ません。

3⃣債権者の出す条件が厳しすぎる
任意売却に応じない金融機関があります。それだけではなく、応じる姿勢を見せつつ、実質は不可としているところもあります。
最も端的な例は、市場価格よりも高い金額で売却するように指示することです。また、明らかな担保割れ物件なのに、完済できる価格で売却するよう求めてくることもあります。そもそも完済ならば、任意売却ではありません。このような債権者は、競売申立てに猶予を与えることがなかったり、市場で売る期間をごく短くしていることがほとんどです。


【家が競売になっても住み続けることはできないか?】
一発逆転!?…競売落札後にリースバック

少数例を挙げるのはいささか気が引けるのですが、最初から競売で処分されるほかのない物件を落札し、債務者と落札者が賃貸借契約を結んでリースバックできる場合があります。

競売で物件を落札できるのは、以下の人(法人)です
・対象物件の債務者ではない
・反社会的勢力にかかわっていない

なお、物上保証人や連帯保証人、第三者取得者、債務者ではない不動産所有者(共有者など)は落札可能です。


<競売落札とリースバックの実例紹介>
税金の差押え解除ができず、競売になった
神奈川県相模原市 Jさん
築28年の戸建て ローン残高800万円+事業資金500万円
固定資産税の滞納60万円(延滞税含む)

<相談者の状況>
「任意売却自体は途中までうまくいっていました。買付証明書ももらって、金融機関と日本政策金融公庫は配分に応じる返事もありました。あとは市役所の仮差押えを解除してもらう交渉に行ったのですが、”全額納付でなければだめです!”の一点張り。分納交渉をしても無理。任意売却代金からは一部の税納付はできるのですが、残りは私が用意しなければなりません。でも、預貯金がほとんどない私にすぐ数十万ものお金をすぐ集めることはできません。結局、話がまとまらず家は競売で処分されることになりました。」

<任意売却119番担当者より>
Jさんは当初、他業者に依頼していました。競売処分が確定した際、その業者から「もう降ります」と言われ、藁をもつかむ思いで当方に連絡がありました。もう期間入札が1カ月後に控えていたので、任意売却は諦め、当初の希望であるリースバックを検討することにしました。

Jさんの物件は競売の場合、落札金額で約750万円程度と予想できたため、月々10万円程度の家賃が支払えるのであれば、当方(または周囲の投資家)が入札参加をし、落札できた際はリースバックをする約束を交わしました。

<結果>
当方が投資家をご紹介し、748万円で落札をしてもらいました。家の修繕義務を家主が負わない契約で月9万2千円の家賃でリースバック契約を締結。物件は店舗兼住宅であり、入札価格があまり高くならないだろう、という予想通りでした。Jさんは引き続き、自宅でお店を続けています。
競売落札によるリースバックができる可能性はあまり高くありませんが、手続きが簡便なこともあり、協力者がいるならな、試す価値はありそうです。