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電話任意売却では滞納したマンションの管理費はどうなるの？
◆管理費と修繕積立金が重くて、マンションが維持できない。
『住宅ローンはなんとか支払っていますが、管理費や修繕積立金を滞納しています。管理組合が弁護士に依頼し、督促がひっきりなしにあります。マンションに居づらいので、任意売却したいです。』
『管理費と修繕積立金がだんだんと値上がりしてしまい、年金では払いきれそうにありません。』
このような相談が増えつつあります。収入は頭打ちか同じでも手取りが年々減っているからでしょう。マンションの管理費・修繕積立金は、大規模修繕や工事計画などで徐々に値上がりするものです。
◆管理費などの値上げや管理組合との折り合いで任意売却を決意する方も
特にタワーマンションは、管理費や修繕積立金が高額になります。清掃や修繕の際、施工時に足場を組んだり、特殊な機材を必要とするためです。
また、管理組合の姿勢はさまざまです。滞納した際は、役員などの訪問による督促で外聞の悪い思いをした方。外部の弁護士に依頼して督促をかけ、その弁護士費用を滞納金に加算するというケースが過去にありました。
経済的に苦しいときに、身近なところから受ける督促は辛いものです。実際にこのような経緯で売却に踏み切った方もいらっしゃいます。
1．マンションの魅力と維持コスト
1-1．マンションの魅力
区分所有（マンション）は、防犯性が高く、外観や外回りの管理の手間が少ないのが魅力です。また、ほとんどは便利な場所もしくは、人々が住みたいエリアにあり、生活環境が良いのも特徴です。築年数が新しいものであれば、強い耐震性やバリアフリーなど、長い目で見て、住みやすさがより追及されたものになっています。そして、売却する際も、一戸建てに比べると、個別性が低く、購入しやすく売りやすいので、流通性や資産性に見通しが立てやすい、といった面もあります。
1-2．盲点になりやすい管理費・修繕積立金の値上がり
マンションを購入した場合には、管理費や積立修繕金などの固定費が毎月のローンの返済と一緒に発生します。マンションを所有している限り、必ず支払う費用なので、固定資産税や火災保険料などとともに支払い計画に入れていないと、ゆくゆく住宅費が重くなってきます。
また、マンションは築年数が経つにつれ、管理費や修繕積立金が値上がりすることはめずらしい話ではありません。大規模な修繕を行うと、積立金が不足し、徴収額の値上がりにつながりやすいので、注意が必要です。
2.マンションの管理費の滞納の実態
2-1．マンションの価値は管理にあり
『マンションは、管理で買え』とも言われます。
マンションの管理費や積立修繕費は、マンションの機能や美観を維持していくための必要経費です。積立修繕費は、将来の大規模修繕に備えてプール（貯金）しています。また、管理費は、管理人の人件費や清掃代、共有部分の水道光熱費、備品などの交換に使われています。
これらは、マンションの資産性や環境を保っていくための必要経費なのです。管理費の安さだけを求めれば、またに古いマンションで自主管理がありますが、概して人気がありません。
2-2.マンションの管理費・修繕積立金は、資産の2割ほど必要
マンションの維持費と修繕積立金の合計を、仮に月25000円とします。これを30年間支払い続けると、合計900万円。古い中古マンションなら一室買えるくらいの金額になります。仮にこのマンションを新築時に4000万円で購入した場合、約2割強の維持費と言えます。
これが高層マンション（タワマン）の高層階となると、月5～6万円というケースもあります。
ごく一部の滞納でも、長期に渡ると全体に影響します。全戸数が少なければダイレクトに、多くても、区分所有者は共同生活していますので、一室の動向は、全体に影響しているのです。
マンションのなかには、大規模な修繕をするたびに、全戸の修繕積立金が値上がりするものもあります。そのため、所有者の家計を圧迫するケースも少なくありません。国土交通省の調査では、長期に滞納が解消していないマンションは、全体のうち4割程度ある、とも出ています。
（参考）国土交通省 平成25年度 マンション総合調査 – 国土交通省
2-3.管理費滞納の時効は5年
時効がある以上、管理組合も支払いを待っているだけでは、解決はしません。マンションは、共同の財産ですから、住人の足並みが揃っていないと、環境も資産性も低下してしまいます。
住宅ローンの場合は、返済を滞納してしまうと金融機関が物件を差押えますが、管理組合も同様の措置を取ることができます。ただし、多くは少額訴訟制度などで、支払い命令を勝ち取っておくことでしょう。同時に時効の援用などができないよう、さまざまな措置を取るはずです。
2-4．管理費や修繕積立金を滞納した場合：まず駐車場が使えなくなる
マンションの敷地内に駐車場を借りていて、管理費などを滞納した場合、多くは駐車場代も合算で引落しがなされていますので、まず駐車場の利用ができなくなるケースが多いようです。そこで外の駐車場を借りて、その場をしのぎ、引き続き管理組合の督促を受けている話をよく伺います。
2-5．延滞金が加算される
管理費や修繕積立金にも延滞金が加算されていきます。過去の経験では、おおむね14％台です。住宅ローンなども延滞すると、だいたい同率の遅延損害金となっています。延滞金を課さない先もあります。
3.管理組合の滞納対応
管理組合による、督促はどのような流れで行われているのでしょうか。
管理組合による滞納への措置ステップ
①督促
②内容証明送付、少額訴訟
③強制執行
3-1.督促
まずは引落しができなかったことについて、通知を送ります。滞納当初数か月は書面で入金を求めてくるでしょう。中身を見ると、累計の滞納額と延滞金の明細が書いてあります。
3-2.内容証明郵便や少額訴訟
滞納が続くと、内容証明郵便による通知が送られてきたり、少額訴訟を起こします。対応が厳しい管理組合の場合、顧問弁護士による訪問を受けます。その弁護士費用も滞納額に加算し、一層未納額を大きくしてしまうケースもあります。
なかには、月約25000円の管理費・修繕積立金なのに、1年の滞納で60万以上の滞納となっていたケースもありました。遅延損害金に弁護士費用、提訴費用が加算されており、穿った見方かもしれませんが、嫌がらせにも思える措置を次々ととる管理組合もありました。
3-3.最後は強制執行(競売など)
少額訴訟の提訴を起こし、債権を確定したあとも管理費等が支払えない場合は、強制執行手続きが行われる可能性も出てきます。特にローンがない、あるいはローンが残り少なくなっている物件の場合、強制執行手続きを取ったほうが滞納額の回収も見込めるからです。
もちろん、裁判で債権を確定していれば物件のみならず、口座や給与、保険の返戻金なども差押えることが可能となります。
4.管理組合との和解、滞納分の納付
4-1．マンションの管理費・修繕積立金は、任意売却で解消できることが多い
管理組合から請求を受けている以上、マンションでの居心地も悪いうえ、精神的にも嫌気がさしているため、物件を手放すことを決意する人も多いようです。むざむざ競売で家を失うより、できるだけ有利な値段で、費用もかけない任意売却だと、滞納分の管理費・修繕積立金も解消できます（一定の制限や上限額あり）。
4-2．高額滞納者の解決方法
管理費・修繕積立金を長期に滞納している人は、過去5年分までは原則売却代金のなかから支払いが可能なので、競売にかかる前に任意売却で解決しましょう。
ただし、固定資産税も滞納している場合は注意が必要です。特に自治体からの差押えが入っていると、滞納分を全額納付しない限り解除に応じないとするところが増えています。結果、競売になる可能性が高くなります。
4-3.競売を避けるためのアドバイス
『固定資産税などの税金納付を優先せよ！』
『管理費・修繕積立金についての話なのに、なぜ固定資産税！？』と仰るかもしれません。
”固定資産税を滞納していて、差押えもついていますが、住宅ローンは支払っています。”という方がときどき相談に来られます。ローンを払っていれば、所有権を失わない、と誤解しているのでしょうが、実は税金が最も怖いのです。
みなさんは、義務教育で国民の三大義務を教わりましたね。その一つが「納税の義務」です。一旦発生した税金は、何がなんでも支払わなくてはなりません。破産申請をしても、税金は免責を受けられないのです。住宅ローンを支払っていても、税金を滞納すれば所有権は安泰ではないのです。
また、管理費・修繕積立金も同様です。管理組合も滞納を続けられると、今後の運営に響きますし、組合員への説明責任もありますので、断固徴収する動きを取らざるを得ません。
5．管理費・修繕積立金の滞納が原因で任意売却した人たち
5-1.管理費滞納が発端で管理組合から裁判を起こされた方の体験談
『督促に来た弁護士費用まで請求されて、任意売却を決意しました。』
神奈川県下の70代のご夫婦。
奥様：「築年数が40年ほどのマンションに新築当所から住んでいました。住宅ローンは終わっていましたが、主人が駅前の駐輪場でアルバイトしていた帰り、階段を踏み外してケガをしてしまいました。その後は年金だけの生活となり、生活費を払うと、管理費と修繕積立金が払えなくなりました。3か月滞納した時、管理組合の弁護士が家を訪ねてくるようになりました。びっくりしたのは、その弁護士費用が1回につき、5万円ほど請求されており、滞納分に加算されていたのです。あっという間に滞納額は100万円ほどになりました。夫と話して、マンションを売るしかないね、となり、不動産業者の売出しをお願いしたのですが、「古くてとても売れません。買取りで100万になるかどうか。」と言われたのです。その間も滞納額が積み重なっていき、とうとう弁護士より、『来月、競売申立を行います。』と言われたのです。競売になったら、もう100万円ほど請求が上乗せされるとのこと。そこで、娘に相談すると、こちらを紹介されました。
マンションはそのままの状態でお渡しする、という条件で240万円で売れました。請求額を全部払っても、なんとか引越し代はできたので、市営住宅に転居しました。管理組合の方も役目なのでしょうが、弁護士を寄こされるのは辛かったですね。お詫びしても、売ろうとしてもどうしようもなかったのですから。今は家賃の心配が要らないバリアフリーに改装された住まいに入れて、ほっとしています。」
5-2.管理組合には、私たちが連絡を取ります
強制執行になる前に考えたいのが任意売却です。任意売却は、通常の住宅売却と同じ流れで進めることができ、ほとんどは管理費・修繕積立金の滞納全額を支払うことが可能です。
金融機関の規定にもよりますが、原則任意売却では、過去5年分の管理費・修繕積立金の滞納を売却代金の中から充てることができる（延滞金や駐車場代は除く、とする債権者は多いので注意）のです。
5-3．リースバックで住み続けられることもあります
任意売却後、リースバックでそのまま住み続けられるケースもあります。もし、リースバックが叶うならば、修繕積立金は家主（持主）の負担ですので、賃料と管理費のみの支払いをしていけば、それまでの住環境を変えることもありません。任意売却後であればまず、管理費・修繕積立金の滞納も解決していますので、堂々と生活していけるのです。
※リースバックは、条件（売却のエリア・価格や賃料など）により、整わないこともあります。
