住宅ローンを払えない状況を任意売却で競売回避した保土ヶ谷区の事例

「競売開始決定通知」が届いた。横浜市保土ヶ谷区のK様（51歳・エンジニア）は、転職に伴う年収ダウンと入院で住宅ローンが滞り、税金の差押えも重なって八方塞がりに。
住宅金融支援機構（旧公庫）から「任意売却のすすめ」を受け、当社に相談。競売前に任意売却で整理し、税金差押えを抹消・残債は月1万円で分割和解という現実的な着地に至りました。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

この記事の監修者
富永順三任意売却119番・代表コンサルタント
・年間相談件数3,000～5,000件
・8割以上の方が相場に近い価格で売却に成功
・売却後の残りの返済額：月10,000円前後の方が多数
・くわしい経歴→「競売体験者」だからわかります

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住宅ローンを払えない状況を任意売却で競売回避した保土ヶ谷区の事例
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住宅ローンを払えない状況を任意売却で競売回避した保土ヶ谷区の事例

神奈川県横浜市保土ヶ谷区：D様（仮名）

職業：エンジニア／年齢：51歳／家族：なし（転職後に離婚）

【戸建て】住宅ローン残高：2,000万円／時価：1,900〜2,050万円

相談の経緯

所属部署の閉鎖を機に転職。契約社員として年収が約3分の2に低下。副業と無理な勤務で体調を崩し入院、ローンが滞納へ。
税金（固定資産税）の滞納で差押えも入っており、競売開始決定通知が到着。機構から任意売却の案内があり、当社に相談。

任意売却による解決の流れ

成約価格：1,980万円
諸費用：
- 仲介手数料：約72万円（1,980万円×3%＋6万円＋消費税）
- 登記関係・司法書士等：約12万円
- 固定資産税等日割精算：＋6万円（買主から受領）
- 差押え解除費用（固定資産税滞納分）：約30万円（売却代金から充当）
- 諸費用合計：約120万円
売却代金の配分：
- ① 機構等ローン返済：2,000万円のうち、売却代金から1,860万円を充当
- ② 市区町村（固定資産税差押え）へ：30万円支払い（抹消）
- ③ 諸費用（仲介料・登記等）：約90万円支払い
残債の扱い：
- 残債概算：2,000万円 − 1,860万円＝ 140万円
- 債権者と協議：112万円の債権放棄（圧縮率約80%）
- 残り28万円を月1万円×28回で分割和解（利息免除）

売却活動はこう進めた

物件は横浜市保土ヶ谷区の住宅街に位置する築18年の戸建て。

相鉄線・JR線の2路線が利用でき、横浜駅まで20分圏内という利便性の高さから、共働き世帯や30〜40代のファミリー層に人気のエリアです。

また、坂道が多い地域ながら、当該物件は平坦地に立地しており、日当たりと生活動線の良さが評価されやすい条件でした。

担当コンサルタントは、近隣での直近成約・未成約物件を比較し、早期成約を重視した1,998万円で販売を開始。
地元の不動産会社3社と連携し、レインズ登録・SUUMO・アットホームへの同時掲載を実施。
掲載前には、印象を高めるために不要家具の撤去と簡易清掃、外壁の高圧洗浄を実施しました。
費用を抑えつつも、写真映えする外観に整えたことが奏功しました。

公開から1週間で2件の内覧、2週目には3組の来場があり、地元勤務の30代ご夫婦が1,980万円で購入申込。
税金差押え解除や債権者（機構→サービサー予定）との承認手続きも並行して進め、契約から約1か月で決済完了。
スピード・価格ともに良好な結果で、競売移行を回避できました。

担当コンサルタントの所感

富永順三

機構系ローンは競売に移行すると回復が難しい一方、任意売却であれば税の差押えも配当で抹消しやすく、残債は利息免除の分割和解が狙えます。

「住宅ローンは払えていないが放置してしまった」段階でも、競売開始決定から決済まで逆算して動けば十分に間に合います。迷ったら早めに方針確認を。

任意売却を終えたK様のご感想

あのまま配置転換に応じていたら…家も家庭（転職後に離婚）もそのままだったかもしれない、と思わなくはありません。でも、過去は変えようがありませんよね。自宅には、固定資産税の滞納により差押えがあったのですが、任意売却時に解消できました。今は治療に専念していますが、再就職は果たしたいと思います。残債務は債権者と私が直接交渉したのですが、任意売却の担当者からアドバイスを受けていたので、スムーズに終えることができました。