退職後に住宅ローン滞納。任意売却の過程でリースバックを断念した事例

「退職金で住宅ローンを完済する予定だったのに、会社倒産で生活設計が崩れた」。

京都市左京区のS様（61歳）は、収入減と体調不安、そして妻の入院が重なり、住宅ローンは5か月遅れ→6か月滞納で一括返済請求に。

最初はリースバックでの住み続けを希望されていましたが、数字を精査すると「借金増＋家賃上昇」という不利な条件が見えてきました。

本記事は、S様ご夫婦が任意売却で老後の負担を最小化したプロセスをまとめたものです。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

退職後に住宅ローン滞納。任意売却の過程でリースバックを断念した事例

収入減で住宅ローン滞納が進む

• 長年勤めた会社が倒産→再就職は叶うも収入は大幅減、人間関係で1年で退職。
• 妻の入院も重なり、5か月遅れ運用で踏みとどまるが、ついに6か月滞納で一括返済請求に。
• ご夫婦の第一希望はリースバックだったが、数字（価格・家賃）と将来の安全性で精査する必要があった。

関連記事：リースバック・住宅ローン困難のまま住み続ける

なぜリースバックを諦め、任意売却を選んだのか

通常売却の仮定価格を1,800万円とすると、リースバックの買い取り価格は一般に相場の60～80％が目安です。

• 買い取り価格の想定：1,800万 × 0.6～0.8 ＝ 1,080～1,440万円
• リースバック家賃（年利回り8～12％想定）：
  例）1,260万円（中央値0.7）× 8～12％ ÷ 12 ≒ 月8.4万～12.6万円

現状の可処分所得・医療費を考慮すると、家賃がローン時より上がる可能性が高く、かつ残債も増えやすいため、老後の負担増という結論に。

さらに、当時は住宅ローン残高1,800万円に対して査定1,800万円前後と、完済できるかギリギリのラインでした。

通常売却で進めることも理論上は可能でしたが、滞納が6か月に達していたため、債権者（保証会社・サービサー）からの同意を確実に得るために任意売却を選択しました。

売却活動の流れ（2週間準備→3週間販売→申込）

• 価格戦略と同意取り付け：近隣成約事例・階数・管理状態から想定成約1,750～1,850万円。債権者へ販売条件の素案提示。
• 販売準備：室内片付け・簡易清掃、管理組合書類の整備、重要事項の事前確認、写真撮影。
• レインズ登録・広告：一般客向けポータル＋自社顧客へ告知。居住中内見は週末集中で運用。
• 交渉：3件内見→2件申込。最高額申込は1,780万円（自己居住目的、ローン内諾済）。
• 債権者同意～決済：売買・配分案に債権者合意→抹消書類取得→決済・引渡し。

具体的なお金の流れ（決済時の内訳）

成約価格：1,780万円（任意売却）

• 仲介手数料（3％＋6万＋消費税）：約65万円
• 登記・抹消・測量等の実費：約25万円
• 管理費・修繕積立金の清算：約10万円
• 引越し費用の支援：10万円（債権者の同意範囲内）

諸費用合計：約110万円 → 買主からの代金1,780万円 − 110万円 ＝ 1,670万円を債権者へ充当

ローン残高1,800万円に対し、滞納利息等約20万円を加味すると1,820万円。
不足：1,820 − 1,670 ＝ 150万円

売却後の残債処理（和解）

任意売却の結果、成約価格は1,780万円。

諸費用を差し引いた1,670万円をサービサーへ充当したことで、住宅ローン残高1,820万円との差額150万円が残債として残りました。

S様は退職後の収入が不安定であり、今後の就労継続にも不確実性がある状況でした。

サービサーとの交渉では、年齢・健康状態・生活費のバランスを総合的に考慮し、「現実的に返済できる範囲での和解」を模索。

その結果、残債のうち約85％（127万円）が債権放棄となり、残る約23万円を月8,000円ずつ返済する条件で合意が成立しました。

返済期間は約2年半。無理のない支払い計画を立てることで、自己破産を避けながら、確実に“完済”を目指すことができました。

和解成立後は、サービサーから「残余債務に関する請求は行わない」との確認書も交付され、S様ご夫婦は安心して新生活の再建に踏み出しています。

関連記事：任意売却後の残債はどうなる？払えない時の対処や時効について解説

住み替え先と生活再建のポイント

• 左京区内で家賃7万円台の賃貸へ住み替え（医療機関アクセスと買い物利便を優先）。
• 固定費（通信・保険）を見直し、分割1万円の和解返済を家計の“固定費”として先取り。
• 医療費助成や介護保険の制度も事前確認し、急な支出に備える。

担当コンサルの所感

リースバックは一見“優しい制度”に見えますが、年金生活を控えたご夫婦には重い負担になることもあります。

S様ご夫妻は最後まで迷われましたが、最終的には「家計に無理のない生き方」を選ばれました。

ご主人が決済の帰りに「妻が笑ってくれた」と言われたのが印象的で、数字以上の重みを感じた案件でした。

任意売却を終えたS様のご感想

「経済的な合理性を選んでよかったと思います。妻が理解してくれてほっとしました。数字で丁寧に説明してもらえたことで、“住み続ける”より“借金を残さない”という判断に自信が持てました。」

同じ状況でも、最適解は人によって変わります

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今回のS様はリースバックではなく任意売却＋和解が最適でしたが、収入・家族構成・健康状態・物件条件が違えば結論は変わります。まずは数字で比較してみましょう。

任意売却119番では「住み続ける」選択肢も含め、あなたに合う進め方を実務ベースでご提案します。