離婚後のマイホームと住宅ローン

離婚の際、夫婦が住んでいた家にどのような対処方法があるのでしょうか？　その家には誰が住むのか、ローンの残債は誰が支払うのか、名義の問題は？　この際売却してしまうのか、等々離婚後マイホームの取り扱いには問題が山積みです。また、マイホームの財産分与など難しいことだらけですね。

ここでは、そんな離婚後の住宅ローンに関する疑問を解決していきます。

《夫が家に住み続ける場合》

１．住宅ローンの名義、夫100％の場合

夫が夫名義の家に、離婚後も引き続いて住む場合については、住宅ローンの名義変更も家の名義変更も不要となります。

 ①財産分与について

オーバーローンの場合 (※1)

家を売却しても、住宅ローンが残ってしまうケースなので、家の価値は0円と評価され、財産分与の対象とはなりません。

また、この場合財産分与対象ではありませんので、オーバーローンの1/2相当額を、妻から支払ってもらうことも出来ません。借金や負債の財産分与は行われないのです。

住宅ローンが残っても名義人でない側には法的な責任が及ばないのが基本となります。

※オーバーローンとは、ローンの残債が家の評価額（時価）を上回っている場合、つまり家を売却しても住宅ローンを完済できない状態のことを言います。

アンダーローンの場合 (※2)

夫は家の価値(評価額（時価）とローン残高の差額)の1/2を代償金として妻に支払い、財産分与します。

※アンダーローンとは、住宅ローンの残債が家の評価額より低く、家を売ればローンを完済できるケースです。このケースでは家は財産分与の対象となります。

《妻が家に住み続ける場合》

１．住宅ローンの名義が夫100％若しくは夫婦共有の場合

離婚後、妻が引き続いて住む場合について、住宅ローンの名義が夫100％若しくは夫婦共有の場合はそう簡単にはいきません。

離婚後、家の名義を妻に変更したいと考えることが多いようです。

しかし、家の名義を変更するには、契約上住宅ローン※債権者である銀行等の同意が必要となるのが一般的です。銀行等によっては、「住宅ローンを完済するまで所有名義人の変更を認めない」こともあるので、財産分与による妻への所有名義変更が難しい場合が多くあります。

オーバーローンの場合や、所有権の名義変更を求める妻の年収が低い場合（パート収入など）、債権者の同意を得ることは難しくなります。妻に夫なみの収入があり、債権者である銀行等に返済能力を認めて貰えることができれば、名義変更も可能になると考えられます。

※債権者(さいけんしゃ)とは、債務者(さいむしゃ)お金等を借りている人に対して、返済してくださいと請求することができる権限を持つ人のことで、簡単に言うと、お金等を貸している人をいいます。

②金融機関が名義変更を認める場合

住宅ローンを完済する

資金を工面して、夫100％や夫婦共有名義の住宅ローンを完済すれば、金融機関は問題なく名義変更に応じてくれます。

住宅ローンを借り換える

離婚後、家に住み続ける妻が、新たに別の銀行で住宅ローンを申込み、借り入れたお金で、夫名義の住宅ローンを完済します。

そうすれば家の名義を妻に変更し、あとは妻が住宅ローンを返済していく方法です。

ですが、この方法は先にも述べた通り、妻に住宅ローン審査に耐えうる収入がなければ難しいといえるでしょう。

《家を売却する場合》

金融機関は住宅ローンが残ったままでの名義変更を避けたがります。トラブルになるケースが多いからです。元夫が住宅ローンの返済を続け、元妻と子どもが住み続けるということもよくありますが、元夫が支払っているものと思っていたら、金融機関から督促状が突然届き、連絡してみると「給与が下がって、支払えなくなった」というような話はざらにあります。競売にかけられる段階で初めて住宅ローンの滞納を知るといったこともあります。

住宅ローンが滞納された場合には、理由は関係なく家は差し押さえられ、競売の対象になってしまいます。

こういう事情を避けるために、離婚の際に夫婦のどちらかがマイホームに住み続けるよりも売却してしまって、きれいに清算したいと考える夫婦が多くなってきています。

１．アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が家の評価額より低く、家を売ればローンを完済できるケースでした。このケースでは家は財産分与の対象となります。

アンダーローンの場合、売却は比較的簡単なようです。

家を売却できれば、残債を完済できるので銀行などの債権者も売却に反対しないためです。不動産会社に売却の媒介を依頼して、通常の不動産市場で買い手を探し、売買契約を締結して家を売却します。

売却代金からローンの残債と諸経費を引いて、あまったお金を夫婦が1/2づつで分け合えば、公平に財産分与できます。

２．オーバーローンの場合

住宅ローンがオーバーローンになっている場合は簡単ではありません。

金融機関の承諾がないと家を売ることがでないためです。

このように住宅ローン債権者の許可を得て、オーバーローン物件を売却する方法を「任意売却」と言います。

《任意売却とは》

住宅ローンや借入金等の返済が難しくなった場合、※１債権者は※２担保権(抵当権等)の実行により債権を回収することになりますが、※３競売により不動産を売却し現金化するには　相当な時間がかかるうえ、市場価格（時価）より安くなるケースが多くなります。そこで、不動産会社の仲介により債権者・※４債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却する方法をいいます。

※１債権者(さいけんしゃ)とは、債務者(さいむしゃ)お金等を借りている人に対して、返済してくださいと請求することができる権限を持つ人のことで、簡単に言うと、お金等を貸している人をいいます。

※２抵当権（担保権）とは、住宅ローンなどでお金を借りたときに、万が一、借りた人（債務者）が返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利のこと。 抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受うけることができます。

※３競売とは、債務者が住宅ローンや借入金等の返済ができなくなったときに、債権者が裁判所に申し立てることによって、担保として提供を受けていた不動産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権の回収に充てる手続きをいいます。

※４債務者とは、特定の債権者（さいけんしゃ）に対してお金等を借りている、人のことをいい、住宅ローンや自動車ローンなどの未払い、滞納など、支払い義務を怠っている人をいいます。

①任意売却の要件

次の要件を満たす方は、任意売却により清算できる可能性があります。

①債権者(銀行等)の合意を得ていること。

任意売却は、債権者への一括返済を行うためのものであるため、債権者の合意なしでは成立しません。例えば、任意売却でも債権額を大幅に下回るような価格では任意売却自体を認めてもらえません。任意売却であっても、債権者の納得を得られる価格でないと売却できない点には注意をしておく必要があります。

②税の滞納等で物件が差押さえられていないこと。

固定資産税や国民健康保険料などに多額の滞納がないことも要件になります。

③売却活動に要する時間が十分に確保されていること

住宅ローンの返済が困難になってしまうことが確実になるようでしたら、早めに決断された方が有利な条件で売却できる可能性が高まります。

④市場価値のある物件であること

市場での取引に耐えうる物件であること。任意売却物件の引き渡しは、そのままの状態での引き渡し、いわゆる『現状有姿渡し』での引き渡しになりますので、例えばごみ屋敷などは難しいといわざるを得ません。

⑤共有者の同意が得られていること

共有での購入物件であれば、その共有名義人の同意が必要です。

⑥連帯保証人の同意が得られていること

住宅ローン契約について、連帯保証人が存在する場合には、その連帯保証人の同意が必要です。

⑦一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと

任意売却の対象物件がマンションの場合、管理費や修繕積立金に一定額以上の滞納がないこと。

任意売却119番