任意売却の悪徳業者を見極める方法

任意売却は、今の状況を解決する一つの大切な選択肢です。しかし、「どこに相談したら安心なの？」「悪徳な業者に騙されたらどうしよう…」と、不安な気持ちの方も多いのではないでしょうか。

残念ながら、この手続きを悪用しようとする悪徳な業者が存在するのも事実です。彼らは、あなたの不安につけ込んだり、甘い言葉で近づいてくることがあります。

この記事では、避けるべき悪徳業者を見極めるポイントをお伝えします。

任意売却の悪徳業者の特徴

「任意売却は初めてで、専門的なことはよく分からない」という方を狙って、不当な利益を得ようとする業者がいます。そうした業者に共通する、怪しいサインについて見ていきましょう。

多額の引越し代や現金を約束する

任意売却が成立すると、多くの場合、債権者（銀行など）との交渉により、売却代金の中から「引越し費用」としていくらかのお金を受け取れることがあります。これは、生活再建のための大切な資金になりますね。

しかし、悪徳業者はこの引越し費用を異常に高く提示してきます。たとえば、「他社なら30万円だけど、うちなら100万円まで出せますよ！」といった具合です。

引越し費用の額は、債権者との交渉で決まります。相場はだいたい数十万円程度で、債権者の裁量によって上限があります。この相場を大きく超える金額を、根拠もなく断言してくる業者は要注意です。実際には、約束した金額が支払われなかったり、法外な仲介手数料を後から差し引かれたりするトラブルにつながりやすいのです。

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説明がない、あっても根拠がはっきりしない

任意売却は、債権者との交渉や、さまざまな書類の準備が必要な複雑な手続きです。信頼できる業者は、手続きの流れ、かかる費用、売却後の残債（残ったローン）について、必ず丁寧に説明してくれます。

しかし、悪徳業者は、あなたの疑問にまともに答えず、「すべてこちらでやりますから安心してください」と、曖昧な返事で済ませようとします。

特に、「売却価格の根拠」や「仲介手数料の計算方法」について尋ねたときに、具体的な数字や市場の事例を出さずに言葉を濁す場合は、警戒してください。例えば、あなたの家の適正価格が2,000万円なのに、「必ず2,500万円で売れます」と根拠のない高い価格を提示してくるようなケースです。

「今サインしてください。」などの即答、即決を求める

任意売却を検討する状況では、時間的な制約があることも事実です。しかし、それを逆手にとって、「すぐに決めないと手遅れになります！」と、異常なまでに契約を急かす業者がいます。

特に、その日のうちに契約書へのサインを求めたり、「今日決めてくれれば、特別な条件をつけられます」と不必要なプレッシャーをかけてくる場合は危険です。

大きな決断をする際は、一度持ち帰って冷静に考える時間が必要です。信頼できる業者は、お客様の不安を理解し、考える時間を与えてくれます。

疑問を呈すると、すでに決まったことだと言い張る

あなたが手続きに関して疑問や懸念を伝えたときに、「それはもう銀行と決まったことなので」「業界のルールなので変えられません」と、一方的に押し付けてくる業者も要注意です。

任意売却は、あなた、債権者、業者の三者が関わる手続きであり、最終的な決定に際してはあなたの意思が尊重されるべきです。たとえ債権者との交渉が進んでいても、納得できない点があれば、立ち止まって確認する権利があります。

あなたの質問や懸念に対して、威圧的な態度を取ったり、話をそらそうとする業者は、自分の都合を優先している可能性が高いと言えるでしょう。

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なぜ任意売却には悪徳業者がいるのか？

任意売却は「民間業者」が行う

競売、つまり強制売却は国の機関である裁判所が行うため、公正明大です。その一方、任意売却は民間の不動産業者が行います。不動産業者は数多くあり、そのどれもが仲介業務可能です。不動産業者であれば、賃貸斡旋専門でも任意売却未経験でも、任意売却をすること自体はできる、と言えます。

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不動産業界には“玉石混交”の現実がある

民間業者が参入している以上、市場原理や競争があります。どの業界でもそうですが、特に不動産業界は、業者の良し悪しが客観的に分かりづらいと言えます。任意売却においてもいわゆる悪徳業者が存在しているようです。相談を受けていると時に債権者のほうから「この業者はやめた方がいいですよ。」と言われたので任意売却119番に問い合わせた、と仰る方もいるほどです。

お金に困っているときこそ冷静な判断が難しい

任意売却を相談する方は概して経済難です。お金に困ると、精神的なストレスも多く、ひどいときは正常な判断が難しくなります。そもそも任意売却に慣れた相談者はいないので、業者の“いい話”の真偽も分かりません。心弱りしている時、対応や説明が親切で、しかも相談者の希望どおりだったりすれば救われたような気持ちになるでしょうし、信じたくもなるでしょう。しかし、困っている時、辛い時こそ甘い話やミラクルを信じないほうが安全です。

実際に起きているトラブルの例

実際に「業者の甘言を信じ、言われるまま進めていたら自己破産手続きまで取られていた」、「絶対にならなない、と言われていたのに競売で終了した」、「約束の引越し代はないまま業者と連絡が取れない」といった相談もなくならないのです。

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信頼できる任意売却業者を見極めるポイント

では、反対に、安心して任せられる信頼できる業者は、どのような特徴を持っているのでしょうか。不安を解消してくれるパートナーの選び方を見ていきましょう。

相談者の事情を踏まえて動く

任意売却は単に不動産の売買に終始しません。それは、任意売却をする方の多くが離婚や死別、収入減や事業破綻、事故や病気怪我といったトラブルを経験しているからです。思わぬことで精神的にも経済的にも苦しくなっているため、家を手放すといっても一般的な売買のように、買い手を見つけて決済を算段しても、売主（相談者）がスムーズに事を運べないことが多いのです。そのため、任意売却業者には、相談者の事情や希望を事前に把握したうえで、できる限り買主や債権者にも迷惑を掛けない売買手続きの算段が組める資質が求められます。

断言をしない

これは「誠実さ」に通じます。根拠もないのに『大丈夫です』『全部任せてください』『競売にはしません』といった頼もしい説明は、不安なときは特に心強いものです。しかし、任意売却は交渉ごとです。ローンの貸し手である債権者をまたいで、一介の不動産業者が断言できることは多くありません。しかも、債権者の動向は時勢とともに変化します。本当に見識がある担当者こそ、いろいろなケースを経験しているので、断言が難しいのです。

選択肢を示す

最も注意をしてほしいのは、「状況を把握しないうちに、ローン滞納を勧める。」「ローン滞納しはじめたら、すぐ転居して空家にしてください。」という業者です。こんな業者は、あるはずの選択肢を示さないでしょう。また、任意売却をした後の残債務は破産するしかない、とは限りません。

同じ任意売却でも、時間があればその後の生活再建のために算段が組めることはほとんどです。よい業者というのは、決して業者の都合だけで事を押し進めようとはせず、その方の今後や有利さについて言及があるものです。

質問に快く答える

段取りのよさ、というのは一緒に作業や生活などをしていないと分かりづらいものですが、全く把握できないわけではありません。任意売却は、一般的な仲介業務に比べると、各段に作業量や注意点が多くなります。行き当たりばったりで仲介業務を完結することは難しいですし、債権者は金融機関であるため、期限の死守と定期的な報告は当然の義務です。

段取りのいい担当は、きちんと全体の流れを簡潔に説明し、段階ごとに相談者である売主に書類取得や転居の案内をします。不動産、まして任意売却は初めての方ばかりです。最初に分かりやすい説明があるかどうか、質問にも快く対応してくれるかを見極めるといいでしょう。

相談者に不安を抱かせない

最もよくないのは、不安を煽る説明をしたり、連絡がほとんどないこと。進捗が分からないまま何カ月も過ぎると、一体どうなっているのだろう、と不安になるものです。今は電話や手紙、FAXだけではなく、メールやLINEなどのアプリもあります。ただ、担当者と相談者お互いの連絡が行き違うことも多いので、できるだけ相談者さまの方からも積極的にコンタクトを取っていただけると幸いです。

 

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