住宅ローンが残っている家を売却することはできますか?

Q自宅の売却を考えています。同じ市内に住む一人暮らしの母と同居するので、買い替えの予定はありません。

住宅ローンの残っている不動産は、完済しないと売れないと聞きましたが本当ですか?
自宅の住宅ローンは、まだ2100万円も残っています。
今、売りに出しても、おそらく1700~1800万円位になればいい方です。

このような場合、差額を現金で用意できなければ売却できないのでしょうか?
それとも、何かいい売却方法がありますか?

不況で収入が減り住宅ローンの返済も大変で、このまま持ち続けるのは苦しいです。
早く売りたいのですが…。

a2100万円のローンが残っているご自宅を1700~1800万円で売るとなると、 おっしゃる通り、差額の300~400万円を現金で用意しなければなりません。
実際にはその他にも、売却するための諸費用(仲介手数料や印紙代など)も必要となってくるので、あと数十万~100万円ほど余分に用意しなければなりません。

ローンが残っていても売れるのが 任意売却。

ご質問の方のように、住宅ローンの支払いが苦しくて売りたいという方にとって、まとまった現金を用意するのは簡単なことではありません。

このように、売るに売れずに住宅ローンの返済に苦しんでいる方へお勧めするのが任意売却です。

任意売却とは、住宅ローンを貸している金融機関(以降、債権者と表記します)の同意をもらって、ローンが残っている不動産を売却する方法なのです。

売却方法は3つ。「一般売却」と「任意売却」、「競売」の違いについて

ローンの残高より売却価格が低い不動産を売却する時には、下記の3つの方法があります。

  • 一般売却の場合
    売却代金はすべてローン返済にあて、足りない差額分を現金で支払う。
  • 任意売却の場合
    債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却。
    足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払う。
    >>任意売却後に残ったローン(残債)の支払いがどうなるのか、具体的に知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
    その方の生活状況により、支払い条件は異なりますが、通常は月々1万円~2万円程度の返済となるのが普通です。
  • 競売の場合
    ローンの支払いを滞納し続けた結果、借入先の金融機関からの申し立てにより裁判所によって強制的に売却。
    競売では低額で落札される傾向が強く、多額な不足分を強行に求められる場合もあります。

債権者が「任意売却」に応じてくれる理由。

債権者は当然、ローンを全額返済してもらいたいと考えています。
しかし、ローンを借りている人(以降、債務者と表記します)が病気や失業などで収入がなくなると、いずれその人はローンが払えなくなります。債権者から見れば、貸したお金が返ってこなくなるということ。

少しでもローンの残りを回収するには、裁判所に不動産の競売を申し立てなければなりません。
しかし競売には、申し立てのための費用がかかる上、競売物件は普通の物件よりかなり安い価格で落札されます。このため、債権者もできれば競売を避けたいと考えているのです。
競売で非常に安い価格で売るよりも、任意売却で少しでも高く売り、少しでも多くローンを回収したほうが良いということです。

つまり、任意売却は、ローンを借りている債務者だけではなく、銀行など、ローンを貸している債権者にとってもメリットのある解決方法なのです。
十分ローンを払っていける人が「もう払いたくないので任意売却にしたい」と言っても、債権者は認めてくれません。

あくまで、借りたローンはきちんと返したいが経済的に支払いが難しくなった方の救済手段であることをご理解ください。

まとめ。

  • 任意売却できるのは、ローンの残高 > 不動産の現在の価格の場合。
  • そして、ローン残高と不動産価格の差額を現金で支払うことができない場合。