住宅ローンが残っている家を売却することはできますか?

Q 住宅ローンの残っている不動産は、完済しないと売れないと聞きましたが本当ですか? 自宅の住宅ローンは、まだ2100万円も残っています。
今、売りに出しても、おそらく1700~1800万円位になればいい方です。
このような場合、差額を現金で用意できなければ売却できないのでしょうか?

a住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。
この回答には、二つの状態が考えられます。それは、売却時に住宅ローンは完済(全部返済)できる場合と、そうでないケースです。
住宅ローンを貸している金融機関は、原則として貸金のすべてを回収したうえで売却に応じます。これが一般的な売却です。
一方で、一定の要件のもと、売却時に住宅ローンを全部返せなくても売却する方法があります。それが任意売却です。

住宅ローンが残ったまま家を売る方法

金融機関が応じるかどうかがカギ
自宅の売却時に、金融機関の許可が必要な理由は、ローンを借りた際に「抵当権(担保権とも言う)」を設定しているためです。抵当権は、貸金の返済が滞った場合、その担保物権を差し押さえて売却し、貸金回収を図る権利のことです。

1.「売却時に住宅ローンが完済できるかどうか?」がポイント
『売却価格>住宅ローン残高』の場合
これは“アンダーローン”と呼ばれ、資産価値が借金額を上回っている状態です。家が残債以上で売れるならば、借金はそれで帳消しになりますので、売却に支障はありません。このケースを通常売却、あるいは一般売却と呼んでいます。
『売却価格<住宅ローン残高』の場合
これは“オーバーローン”と呼ばれ、資産価値が借金額を下回っている状態です。この場合、借金と売却額との差額が補填できれば通常売却が可能です。差額の準備の仕方は、預貯金あるいは他からの借入、または住み替えローンを検討します。

2.オーバーローンかつ差額が用意できない場合
この場合は、住宅ローンが払えない状態が前提となりますが、後述の「任意売却」を検討します。

任意売却とは

任意売却とは、ローンが支払いきれない(経済的に破綻した)方が、競売を避けて家を市場で売ることを目指すものです。
つまり任意売却は、ローンが払えないうえ、売却時にその差額も用意できない場合に、私どものような仲介役が金融機関と交渉して、市場で家を売却します。

金融機関は『借金を完済してもらえないなら、売却には応じない。』が原則です。
この原則以外の対応はすべてイレギュラーなものです。このイレギュラー対応をするには、ローンが破綻していなくてはなりません。
つまり、借金を全部返しきれないまま金融機関が売却(抵当権の抹消)に応じるには、ローン滞納が生じていること(事故債権化)が前提となります。ローンを返しきれないままの売却とならざるを得ない場合は、滞納を経て任意売却をします。

なお、自己破産などの債務整理をする場合は、司法書士や弁護士に委任する場合は、債権者への受任通知をもって支払いを止めます。その際にそのローン(債権)は、金融機関にとって事故債権となり、ローン契約を破棄しますので、やはりローンは事故債権となります(個人再生の住宅ローン条項特則は除く)

ケーススタディ

1)住宅ローンが払えない。差額も用意できない。
<相談者の状況>
Mさん 30代夫婦 神奈川県川崎市
共有名義の分譲マンション
残債4460万円に対し、時価は4000万円程度
借入先は都市銀行

<相談内容>
二人目の子に重い病気が見つかりました。入退院を繰り返すうえ、発達に遅れがあるので、療育も必要です。上の子にも手がまだかかりますので、妻は仕事どころではなくなり退職を選びました。私の収入ではマンションのローンや修繕積立金などは払えないので、夫婦で何度も話し合って任意売却を決意しました。

<ご提案と対応>
夫婦共働きの時は、世帯年収が1000万円をゆうに超えていたM夫妻。奥様のほうが年収も高かったのもあり、ご主人側のシングルインカムでは、ローンはとても払えません。任意売却しか方法がなく、下の子のお子さんの今後を考え、療育施設に近いエリアへの転居を勧めました。

<結果>
残債務は夫婦で約580万円程度となりました。債権者がM夫妻の状況に一定の理解を示してくれたことで、月1万円ずつ支払うことが決まりました。そう遠くない将来、この残債務は別のサービサーに譲渡されるでしょう。債権が別会社に渡った際、何割かの支払いで和解できるよう、ご夫婦で貯蓄に励んでいきます、とのお話でした。奥様はもともと専門職なので、お子さんの状況をみて、復職を考えているそうです。

2)任意売却しても自己破産はしたくない。
<相談者の状況>
Uさん 50代夫婦 千葉県船橋市
夫単独名義の一戸建て
残債2120万円に対し、時価は1700万円程度
借入先は住宅金融支援機構と関東年金

<相談内容>
業績不振による収入減で住宅ローンを滞納し、住宅金融支援機構と関東年金から一括返済請求を受けました。自営で保険代理店をしているので、破産はできません。市の弁護士相談に行くと、「自己破産するしかない」と強く言われ、なんとか他に方法はないかと思っていました。
<ご提案と対応>
住宅金融支援機構と関東年金からの借入でしたので、慌てて自己破産する必要はないことをこれまでの事例を交えながら説明しました。破産は強制されるものではありませんし、いつでも申請できます。

<結果>
任意売却後、ローンは500万余りとなりました。住宅金融支援機構と関東年金(任意売却時に保険会社が債権者となっている)にそれぞれ月1万円と5千円を支払っています。

3)競売開始決定になったが、任意売却したい。
<相談者の状況>
Sさん 50代男性 大阪府高槻市
本人単独名義の一戸建て
残債2230万円に対し、時価は1700万円程度
借入先は信用金庫

<相談内容>
一人息子であったことから、両親の入院や介護を優先し、結婚や勤務先での昇進を諦めてきたSさん。収入が頭打ちのまま、勤務先の賃金体系見直しにより、大幅な減収となりました。親のために建てた家のローンが払えなくなり、相談しに来られました。

<ご提案と対応>
面談の際に、私どもで自宅の登記簿謄本(全部事項証明書)を取ると、先月すでに競売開始決定がなされていました。Sさんは介護や通院、仕事に必死で、借入先からの連絡や通知を確認していなかったようです。Sさん一家の次の住まいの確保を提案する同時に、債権者へ任意売却の申出を行いました。

<結果>
入札期間直前の解決となりましたが、無事任意売却ができました。Sさん親子は、幸いにも公営住宅に入ることができたので、残債を少しずつなら支払う余裕もあるそうです。誠実で真面目なSさんのような方が任意売却を選ばざるを得ないのは、担当者としても忍びなく感じたケースでした。

4)年金生活者になっても住宅ローンが終わらない
<相談者の状況>
Gさん 60代男性 京都府
本人単独名義の分譲マンション
残債240万円に対し、時価は500万円程度
借入先は住宅金融支援機構

<相談内容>
建築業の一人親方だったGさん。長らく仕事量が不安定だったそうです。国民年金のみの加入であったため、受給額が少なく、住宅ローンが払えなくなりました。あと数年で終わるローンだけに残念そうな様子でしたが、相談の時点で滞納がすでに半年になっており、債権者から「このままだと競売にします。」と言われていました。

<ご提案と対応>
物件は差押えを受けそうになっているものの、アンダーローンです。売却の流れは任意売却ですが、着地は通常売却にてローン完済は可能な案件でした。できるだけ高く売却して、引越し費用や手元資金を確保したいところです。住宅金融支援機構には任意売却申出書を提出し、競売申立に猶予をもらって売却活動に入りました。

<結果>
Gさんはリフォームを得意とする大工さんであったため、買主からリフォームを請け負う約束で売却をしました。若い子育て世代の方が購入し、リフォームの一部は売主・買主一緒に行ったそうです。「家を手放すのは複雑な気持ちだったけれど、子どもや孫世代の知り合いができたから、任意売却の全部が悪い経験ではなかったね。」と仰っています。