残ったローンはどうなるの? ~ 任意売却後の残債務について ~

Q住宅ローンがかなりきつく、家の売却を考えています。
「任意売却という方法なら、ローンの残っている不動産でも銀行と交渉して売却できる」と聞きましたが、本当でしょうか?ローンを残したまま自宅を売った場合、ローンの残りの支払いはどうなりますか?

我が家の査定価格は1800万円ぐらい、ローンはまだ2300万円ほど残っています。定期預金を解約したりして貯金をはたいても、差額の500万円はとても払えないので、おそらく、任意売却をした後もローンが残ってしまいます。
残ったローンはいったいどうなるのでしょうか? 帳消しになりますか? それとも、今まで通り払っていかなければならないのでしょうか?

帳消しになるというのはいくらなんでも話がうますぎるし、かといって、家を売ってからも今まで通り支払いが続くのなら、なんのために売却するのか、意味がわかりません。

a結論からお答えすれば、任意売却をしても、債務(借金)は帳消しにはなりません
しかし、残った借入金(残債)は、これまで通りに支払っていくのではなく、「小額ずつ、無理のない範囲で返していくことができます。
お借入先によっては、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあります。

質問者を下さった方の状況を例にとると、おおむね次のようになることが多いようです。

任意売却前と任意売却後のお借り入れ残高・お支払額の違い

※上記は一例です。金融機関によって、任意売却への対応方針や残債務の取り扱いは大きく異なります
ご自分のケースがどうなるのか、詳しくお知りになりたい方は、電話無料相談、>>無料相談会 をご利用ください。専門の相談員が詳しくお答えします。


債権者(貸し手)ローンの残高を代わりに支払う → 債務者:代わりに払ってもらった分を返済するなぜそうなるのか、疑問に思われる方のために、任意売却のしくみとお金の流れをもう少し詳しくご説明します。

任意売却は、「ローンを残したまま売る方法」とよく言われていますが、厳密には少し違います。
ローンは、保証会社が債務者(ローンを借りている人)に代わって支払います。これを「代位弁済」といいます。

そして、債務者は、代わりに払ってもらった分を、保証会社または委託を受けた債権回収会社(サービサー)返すことになります。

返済には、ご自宅を売却代金して、その代金を充てますが、任意売却の場合は、ご自宅の現在価格よりローン残高の方が多い(「ローン残高 > 物件価格」)ので、家を売ってもすべての借入を返済することはできません。「ローン残高 - 物件価格」残債として残ります。
この質問者をくださった方の場合なら、「2300万円(ローン残高) - 1800万円(物件価格 )」=500万円が残債となります。

残債は速やかに支払わなければならないものですが、現実問題として、これをすんなり払える方はほとんどおられません。そもそも、500万円もの大金が簡単に支払えるぐらいなら、住宅ローンの返済が苦しくなることはありませんし、自宅を手放す必要もありません。

このことは、債権者もよくわかっていますら、強硬に取り立てるのではなく、返してもらえる範囲で返してもらおう、という回収方針になります。
強引に取り立てようにも、お金のない人からは取り立てられませんが、かといって、まったく回収できないのでは困るので、月に1万円ずつ、2万円ずつなど、「話し合いの上で、現実的に支払っていける範囲で無理なく支払っていく」という約束に落ち着くことになります。

住宅ローンが不動産を担保にした借り入れであったのに対し、残債は無担保の債務ですから、もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく取立てられることはあまりありません。支払い条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。ただし、だからと言って、支払わなくても良いということではありません。返済を続けていく誠意はきちんと示さなければなりません。

残債の支払額を減額してもらえることがある

債権が債権回収会社(サービサーに)委譲されている場合は、例えば、「本当は500万円の残債がありますが、200万円に債務を圧縮しましょう」(※債務を圧縮 … 平たく言えば、「借金をおまけしましょう」ということ)というような提案がもらえることもあります。
もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えてはいるのですが、一方で、いつ完済してもらえるかわからない債権をいつまでも追いかけられないという事情もあります。このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折り合いをつけるほうが良いと判断する場合があるのです。
債務者にとってはありがたいやり方ですが、すべての債権者がはじめから債務の圧縮に応じてくれるとは限りません。また、圧縮される金額も一律ではありません。債務者の生活状況や収入・財産などを考慮して、あくまで債権者が方針を決定するものですから、必ずしもご自分の思い通りになるとは限らないとお考えください。

抵当権の抹消と残債の支払い 概念図

【任意売却の後に残ったローン(残債)について、まとめ】
  • 任意売却をしても、ローンの残りはチャラにはなりません。
  • ローンの残り(残債)は、無理のない範囲で分割で支払うことができます。
  • 支払い額を減額してもらえる場合があります。

尚、病気で働けなくなった、リストラされてしまったなどの理由で、月々5千円・1万円といった支払いでも厳しい方は、自己破産を視野に入れて考える必要があるかも知れません。
自己破産は、借金が消える代わりに相応のデメリットもあるので、お借り入れが住宅ローンのみの方には基本的にお勧めしませんが、多重債務の方や生活再建の目処の立たない方はご相談ください。
住宅ローン以外のお借り入れの有無、ご家族の状況など、おひとりおひとりの事情に合わせてアドバイスします。ご希望により、>>弁護士との面談(初回無料、依頼する・しないはご自由です)のご予約も承ります。お気軽にご相談ください。



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