売却後、残ったローンはどうなるの? ~任意売却後の残債務について~

Q

住宅ローンがかなりきつく、家の売却を考えています。
「任意売却という方法なら、ローンの残っている不動産でも銀行と交渉して売却できる」 と聞きました。ローンを残したまま自宅を売った場合、残ったローンの支払いはどうなりますか?

我が家の査定価格は1800万円ぐらい、ローンはまだ2300万円ほど残っています。
貯金をはたいても、差額の500万円はとても払えません。

任意売却をした後もローンが残ってしまいますが、残ったローンは帳消しになりますか?
それとも、今まで通り払っていかなければならないのでしょうか?

a 結論からお答えすれば、任意売却をしても、残ったローンは帳消しになりません。
しかし残ったローン=残債(以降、残債と表記します)は、これまで通り支払っていくのではなく「小額ずつ、無理のない範囲で返していくことができます。 また、借入先によっては、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあります。

質問を下さった方の状況を例にとると、おおむね以下のようになることが多いようです。

任意売却前と任意売却後のお借り入れ残高・お支払額の違い

※上記はあくまでも一例です。
金融機関によって、
任意売却への対応方針や残債務の取り扱いは大きく異なります。
ご自身のケースがどうなるのか、詳しくお知りになりたい方は電話無料相談、>>無料相談会をご利用ください。専門の相談員が詳しくお答えいたします。

債権者(貸し手)ローンの残高を代わりに支払う → 債務者:代わりに払ってもらった分を返済する

では、なぜ無理なく返済ができるようになるのか、疑問に思われる方のために、任意売却のしくみとお金の流れをもう少し詳しくご説明いたします。

任意売却は「ローンを残したまま売る方法」と言われていますが、厳密には少し違います。
ローンは保証会社が、ローンを借りている人(以降、債務者と表記します)に代わって支払います。これを「代位弁済」といいます。

そして債務者は、代わりに支払ってもらった分を、保証会社または委託を受けた債権回収会社(サービサー)に返すことになります。

債権回収会社への返済には、自宅の売却代金をあてます。
しかし、自宅の売却価格よりローン残高の方が多い(「ローン残高 > 物件価格」)ので、家を売ってもすべての借入を返済することはできません。「ローン残高 - 物件価格」残債として残ります。
この質問をくださった方の場合なら、「2300万円(ローン残高) - 1800万円(物件価格 )」=500万円が残債となります。

残債は速やかに支払わなければならないものですが、500万円もの大金が簡単に支払えるぐらいなら自宅を手放す必要はありません。
このことは、貸している側(以降、債権者と表記します)もよくわかっていますら、強硬に取り立てるのではなく「返してもらえる範囲で返してもらおうという回収方針になるのです。
しかし、まったく回収できないのでは困るので「話し合いをして月に1万円ずつ、2万円ずつなど現実的に支払っていける範囲内で無理なく支払っていく」という約束に落ち着きます。

住宅ローンが不動産を担保にした借り入れであったのに対し、残債は無担保の借り入れです。
もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく取立てられることはあまりありません。
支払い条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。
だからと言って、支払わなくても良いということではなく、返済を続けていく誠意をきちんと示さなければなりません。

残債の支払額を減額してもらえることがある

ローンの支払いが債権回収会社(サービサー)に委譲されている場合。
例えば「本当は500万円の残債がありますが、200万円に債務を圧縮しましょう」
(※債務を圧縮 … 平たく言えば「借金をおまけしましょう」ということ)という提案がもらえることもあります。

もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えています。しかし一方で、いつ完済してもらえるかわからない債権(ローン)をいつまでも追いかけられないという事情もあります。
このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折り合いをつけたほうが良いと判断する場合があるのです。

債務者にとってはありがたい話しですが、すべての債権者がはじめから借入金の圧縮に応じてくれるとは限りませんし、圧縮される金額も一律ではありません。
債務者の生活状況や収入・財産などを考慮して、あくまで債権者が方針を決定するものですから、必ずしもご自身の思い通りになるとは限らないとご承知おきください。

抵当権の抹消と残債の支払い 概念図

【任意売却の後に残ったローン(残債)について、まとめ】
  • 任意売却をしても、ローンの残りは帳消しにはなりません。
  • ローンの残り(残債)は、無理のない範囲で分割にして支払うことができます。
  • 支払い額を減額してもらえる場合があります。

尚、病気で働けなくなった、リストラされてしまったなどの理由で、月々5千円・1万円といった支払いでも厳しい方は、自己破産を考える必要があるかも知れません。

自己破産は、借金が消える代わりに相応のデメリットもあります。借入金が住宅ローンのみの方には基本的にお勧めしませんが、多重債務の方や生活再建の目処の立たない方はご相談ください。
住宅ローン以外の借入金の有無、ご家族の状況など、事情に合わせてアドバイスいたします。ご希望により、>>弁護士との面談(初回無料、依頼する・しないはご自由です)のご予約も承ります。お気軽にご相談ください。