任意売却の流れが図解でわかる！競売経験者が教える相談から再建までの手順

「任意売却って、どんな流れで進むの？」

専門用語の羅列、金融機関からの督促…。その不安、よくわかります。なぜなら、私自身が以前、住宅ローンで苦しみ、自宅を競売で失った経験を持つ当事者だからです。

だからこそわかるのは、「正しい知識と信頼できる味方」がいかに重要かということ。あなたの状況は、決して他人事ではありません。

この記事では、あなたの不安を少しでも早く取り除くため、相談から売却・引き渡しまでの一連の流れを、私自身の経験に基づいた視点と図解で、隠すことなくクリアにお伝えします。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

任意売却の流れを図解でわかりやすく解説

まずは、任意売却の全体の流れを図解でざっくり確認しましょう。

図解のあとに、売主（あなた）がやることと、不動産会社が代行することを解説していきます。

① 金融機関から督促状が届く（電話・ハガキ）

住宅ローンの返済が2〜3か月遅れると、金融機関や保証会社から督促状や催告書が届きます。

この段階で支払いができないまま3〜6か月放置すると、「代位弁済（だいいべんさい）」という手続きに進み、住宅ローンを分割で返済する権利を失います。

結果、金融機関から残りの住宅ローンを一括で返済するよう求められ、競売手続きが開始されます。

しかし、その前に「任意売却」という対策を取れば、市場に近い価格で売却でき、残った借金（残債）の負担を大きく軽減できるケースがほとんどです。

②不動産会社へ早めに相談し、売却の見通しを立てる

この段階では、任意売却に精通した業者があなたの状況をヒアリングし、全体の見通しを立てます。

任意売却では金融機関（債権者）の同意を得る必要があるため、不動産会社は債権者とのやり取りを想定しながら、現実的な販売計画と資金計画（配分案）を作成します。

分配案について、詳しくはこちらをご覧ください。

▶ 関連記事：任意売却の配分表とは？作成の目的と記載内容 

③自分の家がいくらで売れるかを調べ、住宅ローン残高と比べる

相談後、不動産会社はあなたの家の査定額と住宅ローン残高をもとに、「売却したらいくら返済できるのか」を具体的に試算します。

④金融機関と話し合い、任意売却の許可をもらう

任意売却を進めるためには、金融機関（または保証会社）の同意が必要になります。

この段階では、不動産会社がこれまでに作成した配分案や査定書をもとに、「競売にするよりも、任意売却の方が金融機関にとっても回収が見込める」という内容を丁寧に説明します。

ただし、実際のやり取りは不動産会社が代わりに行うため、本人が直接交渉することはほとんどありません。

任意売却の許可が出るまで、目安は1〜3週間です。

⑤任意売却の手続きを始め、販売活動を行う

金融機関から任意売却の許可が出たら、いよいよ「自宅を売る活動」のスタートです。

見た目は通常の不動産売却と同じですが、裏側では不動産会社が金融機関と連携を取りながら進めます。

この段階で売主（あなた）がやることと期間の目安

あなたの行動	期間の目安
【STEP 1】 売却の正式な依頼	1〜3日
不動産会社と媒介契約を結び、売却を正式に依頼します。ここで「いくらで売るか」「いつまでに引き渡すか」といった条件を話し合います。
【STEP 2】 必要書類の準備	1週間以内
本人確認書類や権利証（登記識別情報）など、売却に必要な基本書類を準備します。専門家がリスト化してサポートしますので、複雑な手続きはありません。

専門家が主導する販売活動（約2週間〜2ヶ月）

この後、広告掲載（SUUMOなど）や購入希望者の内覧対応は、すべて不動産会社が代行します。

購入の申込みが入ったら、すぐに金融機関へ報告し、売却価格や条件について最終的な承認をもらうための交渉に入ります。この交渉期間は通常1〜2週間です。

⑥買い手が決まったら売買契約を結ぶ

購入者が見つかり、金融機関からの最終承認が得られたら、いよいよ売買契約の締結です。

売却価格の確定に加え、売却後に残る住宅ローン残債（残った借金）をどのように分割で支払っていくかも、この場で確定します。

契約当日は、売主（あなた）、買主様、そして不動産会社（私たち）の三者が契約書に署名・押印し、買主様から手付金を受け取って契約が正式に成立します。

あなたの役割は、契約内容を確認し、署名・押印することのみです。

⑦代金の決済と同時に、家の名義を移す（引き渡し）

決済を行っている様子

任意売却の最後のステップは、代金の決済と家の引き渡し（名義変更）です。

この段階で、買主が売買代金を支払い、司法書士が所有権移転の登記を行います。

任意売却の決済は、金融機関・不動産会社・司法書士・買主が同席して進められます。

⑧引っ越し・新生活のスタート

任意売却が終われば、長く続いた住宅ローンの不安からようやく解放されます。

引っ越しや転居先探しは負担も大きいものですが、任意売却119では新生活のサポートも対応します。

賃貸住宅の紹介や引っ越しスケジュールの相談、費用面の調整なども可能です。

▶ 関連記事：任意売却で引越し代を確保するコツ

任意売却はいつまでできる？タイムリミットの目安は？

任意売却は、原則として競売が実施される（家が売られる）直前まで可能です。

しかし、金融機関との交渉、買い手探し、契約、引っ越し準備などの全てを完了させるには時間が必要です。現実的には、競売の実施日の3週間前が最終ラインとなります。

具体的な目安として、裁判所から「競売開始決定通知書」が届いた時点ではまだ間に合いますが、時間が経つごとに残債交渉などの条件が悪化します。