リスクを知り、トラブルを回避するための重要事項

ほとんどのケースにおいて任意売却は競売よりメリットが高いと言えますが、近頃、良い面ばかりが強調されすぎているために、後でトラブルになるケースが増えています。
任意売却をする際の重要事項をあらかじめ知っておけば、そういったトラブルは回避できます。

事前に知っておきたい重要事項 ~ 任意売却に関する誤解 ~

次にあげるのは、任意売却に関する典型的な誤解です。

  • 引越代はほとんどの場合受け取れますが、法律的に「もらう権利」があるのではありません。
  • 多額の引越代をちらつかせるなど、甘い言葉で勧誘する悪質な業者が増えています。
      ※悪徳業者について>>
  • いわゆる「ブラックリスト」には載ります。 ※「ブラックリスト」について>>
  • 不動産を売却しても、残ったローンを棒引きにしてもらえるわけではありません。
  • 最良の対策を行っても「100%、絶対に」任意売却できるとは限りません。
これらの思い込みが原因で、後に「こんなはずではなかった」とトラブルになることが増えています。
任意売却119番では、これらの重要事項を事前にご納得いただけるまで説明し、相談者のリスクを最小限に抑える努力を行っています。

引越代について

ほとんどのケースで20万円~50万円程度の引越代を捻出できていますが、「債権者(借入先)が引越代を必ず渡さなければならない」と法律で決まっているわけではありません(これは任意売却でも競売でも同じです)。
引越代がもらえるのは、「ローンに困っている人は、手元にまとまった資金をお持ちでなく、お困りだろう」という債権者の判断で、スムーズに引越してもらえるようにするための配慮です。
ですから、「○○円もらえないなら、出て行きません」などと言って強硬に交渉することはできません。
また、常識の範囲を超える金額を引越代として受け取ることもできません。

引越代をめぐるトラブル

「必ず引越代100万円お渡しします」などの甘い文句で契約を迫り、実際には相談者の不利になる契約を結ぶなど、悪質な業者が一部に存在するようです。
任意売却がそれほど多くなかった時代には100万円程度の引越代が出たこともありますが、現在では住宅の任意売却でそのような高額を受け取れることはまずありません
さまざまな手口が報告されていますが、ここでその全容を記せば悪徳業者に知恵をつけ、ますますトラブルの種を蒔くことになるのでできません。「引越代」は、買主様が好意で用意してくださるものだと理解してください。


任意売却後の残債務について

"うますぎる話"にはご注意ください。
お借り入れの返済について、契約欲しさに不正確な返答をする不動産業者が、残念ながら一部にいるようです。

  • 【誤】「任意売却後は、残債務の請求がなくなります。(払う必要がありません)」
  • 【誤】「滞納しても、連帯保証人にまで追求が及ぶことはありません。」

【残債務の請求について】
任意売却を行った後の残債務住宅ローンの残高 - 売却価格 = 残債務)は免責されるわけではありません。この先も、少しずつ返済を続けなければなりません。
もちろん、住宅ローンの返済が難しくなって売却に至ったという経緯は、債権者(お借入先)にも理解してもらえます。ですから、月々1万円とか2万円ずつといった、生活状況に応じてを無理のない範囲で返済を続けることは、話し合えばほとんどのケースで認めてもらえます。
しかし、だからと言って、返済をしなくていいということではありません
今後の生活への不安を少しでも和らげていただく意味で、任意売却相談員が「返済を無理なさらなくていいですよ」と言うことはありますが、安易に「返す必要はありません」と言い切るのは正しくありません。無責任です。

連帯保証人の立場【連帯保証人について】
連帯保証人は、債務者(ローンの名義人)本人と同等の責任を負っています
債権者(貸し手)は、いつでも連帯保証人に返済を請求することができます。
いつでも」というのは、ローン名義人本人が滞納などをしなくても請求できるということです。極端な話をすれば、滞納があろうとなかろうと、貸し手は今月分のローンの返済を名義人本人に請求しても構わないし、連帯保証人にも請求しても構わないのです。

もちろん、これは法的・論理的に可能だというだけで、現実にこのような請求が行われることはほとんどありませんが、覚えておいていただきたいのは、連帯保証人の責任は本人と同じであり、いつ請求をされても文句は言えない(催告の抗弁権がない)立場だということです。

したがって、ローンを滞納すれば、必ず連帯保証人に迷惑はかかります。
離婚をしていても、連帯保証人の立場は変わりません。

「ブラックリスト」について

任意売却をすると、数ヶ月間住宅ローンの支払いを滞納することになるので、いわゆる「ブラックリスト」の状態になります
俗に「ブラックリストに載る」という言い方をしますが、実は、「ブラックリスト」というリストは存在しません。
「個人信用情報」と呼ばれるローンやクレジットの利用履歴の記録があり、滞納を続けると、「事故情報」として登録されてしまうのです。一般的に「ブラックリストに載ると言われているのは、この状態のことです。

個人信用情報に事故が登録されると、その後、5~7年間くらいは新たなローン借りられなくなります。

「任意売却専門」を名乗る悪質な業者にご注意ください

ローンの返済に困っている人の焦る気持ちに付け込んで、不動産を転売目的で不当に安く買い叩こうとする悪質な業者が増えています。
このような業者は、「親切な専門家」の顔をしてやってきます。本当に親身になってくれる相談員と見分けがつきにくいかも知れませんが、「話がうますぎる」と思ったらお気をつけください。そして、わからないことを納得いくまでとことん質問してみてください。

最初からお金をたくさんくれる業者は要注意

  • 「専任媒介契約を結んでいただければ、すぐに現金5万円お渡しできます。」
  • 「引越代は必ず100万円お渡しします。」
    "当座の資金"として、その場で10~20万円ほど手渡されるケースもあります。

⇒ 目先の客観的に考えて、たくさんのお金をくれるということは、それ以上に業者が儲かるということです。後になって、不当に安くご自宅を買い叩かれたり、売却活動の妨害をされたるなど、思わぬ悪条件でご自宅を明け渡さざるを得なくなる可能性があります。

さまざまな手口が報告されていますが、ここでは詳しく書けません。全容を記せば悪徳業者に知恵をつけることになり、ますますトラブルの種を蒔く恐れがあるからです。

※その他の重要事項も、面談時にすべて明確にご説明します。ご不明な点は何なりとお尋ねくださいませ。