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電話『おひとりさま』の任意売却例
『おひとりさま』が自宅を売るきっかけ
近年、中高年の”おひとりさま”による任意売却が増加しているな、と実感します。多くは転職や退職による収入減、あるいはご離婚を経て、金銭的に困窮してしまうもの。もちろん、伴侶との死別や生涯シングルを通した方もいらっしゃいますが、任意売却に限って申せば、離婚と経済的破綻は深く関わっていると言えます。
離婚で独り身になると、女性は低所得に陥りがちです。また、男性は養育費などの支払いに追われるか、金銭管理が行き届かない結果、資金繰りがつかなくなって任意売却…というケースを多く見受けます。
実際の例をひも解きながら、それぞれどのような経緯や結果なのかを見ていきましょう。
★マンションの管理費を滞納し、管理組合から競売予告を受けた
ケース１：Fさん ５０代男性 神奈川県
『ある日、妻が置き手紙もなく離婚届だけ置いていなくなりました。以来、音信不通です。不仲ではないつもりだったので、ショックでしたね。それまで給与をはじめ生活は全部妻任せでしたので、何にいくらかかるのか全く分かりませんでした。離婚の１年前に会社が倒産し、警備員の仕事に就いています。以前は４０万円ほどあった手取りが半分程度になったのがいけなかったのでしょうか。妻が出ていったあと、マンションの管理組合から督促状が届くようになり、とうとう”居宅について、競売申立をします”と、弁護士名で警告書を受け取りました。』
結果：管理費は任意売却で完済。住宅ローンは約２００万円の残債が発生。
実は、Fさんは固定資産税も滞納しており、マンションに仮差押えがついていました。任意売却により、滞納していた管理費と固定資産税は全額納付することができ、住宅ローンのうち売却で返済しきれなかった約２００万円が残債務として残りました。一旦、月１万円ずつ返済することで債権者の合意を得たそうですが、その１年余りあと、Fさんのお母さまが亡くなり、相続財産を受けたことで残債務を完済できたそうです。
★役職定年をきっかけにカードローンを使い、自転車操業に陥った
ケース２：Rさん ５０代女性 愛知県
約１０年前に離婚時に夫婦共有のマンションを自身の単独名義に変更。その後、勤務先内で”役職定年”を迎え、減収となる。二人の息子さんの教育費がピークを迎えた時と重なり、学費を教育ローンとカードローン、住宅ローンはリスケジュールで乗り切ろうとしたが、カード利用額の限度を使い切り、経済的に破綻した。固定資産税も滞納していたため、仮差押えが入っており、任意売却できずに競売になるのではないか、と不安な日々を送っていた。
結果：マンションは任意売却し、管理費と固定資産税は完納。
相談時、住宅金融支援機構と都市銀行から借入していた住宅ローンはすでに滞納しており、催告書による一括返済請求期限も過ぎていた状態でした。
住宅金融支援機構の委託先である住宅債権管理回収機構に連絡したところ、『期限を過ぎているので、すでに競売準備に入っている。』との回答でした。実際、その半月後には競売開始決定通知が届き、時間がない状態での任意売却となりました。その後、無事売買が成立し、Rさんの借金は、住宅ローン分とカードローン、教育ローンなどを含めて１０００万ほどと確定しました。彼女は職業の兼ね合い（破産申請して免責を受けるまで就労が制限される職業）から個人再生を選んで、経済的な立て直しを果たしました。
★代位弁済にならないように遅れて支払ったが、限界になった
ケース３：Sさん ６０代夫婦 埼玉県
退職金で住宅ローンを完済する予定だったものの、長年勤めていた会社が倒産。２年の求職活動のすえ、経験のある経理の仕事についたものの、大幅な収入減のうえ、人間関係でつまづき、１年で退職。住宅ローンは長らく５か月遅れで支払い、代位弁済にならないようにしていた。妻の入院でとうとう６か月の滞納になってしまい、一括返済請求を受けてしまった。妻の希望でリースバックを希望している。
結果：Sさんは任意売却の際、ローン残債が１８００万円ありました。家の時価は１７００～１９００万円と見込みました。リースバックとなると、通常の売却価格より下がって取引される（収益物件のため）ことから、リースバックにこだわると、売っても大きな借金が残るうえ、家賃もこれまでの住宅ローンより上がってしまう、と判断できました。
通常売却での価格が１８００万円の場合
リースバック成約価格＝１８００万×０．６～０．８（物件状況による）＝１０８０～１４４０万
家賃（中央値の０．７を掛ける） １２６０×０．８～０．１２÷１２か月＝８．４万～１３万円
そのため、奥様と話し合い、リースバックを諦めて老後に借金を残さない方針を選びました。
決済後、『経済的な合理性を選んでよかったと思います。妻が理解してくれてほっとしました。』とのコメントをいただきました。
★養育費などと住宅ローンの両方は払いきれないと判断
ケース４：離婚裁判で離婚後も生活費と養育費も支払うことになった
Mさん ３０代男性 千葉県
結婚時に約４０００万円のマンションを購入。１年後に子どもが生まれると妻は、実家から戻ってきませんでした。迎えに行っても「子どもの具合が悪い」「家に戻れば、ワンオペ育児になる。子どもにも良くない。」「実家にいる方が幸せ。」と言うばかりで。ついには義両親が離婚を勧めだし、裁判になりました。
２年争ったのですが、親権は妻、養育費は月４万円、無職の妻の生活費も一部とはいえ、少なくない額を負担するように決まったのです。莫大な弁護士費用をかけたのに、借金や負担義務だけが残りました。
結婚生活や裁判、妻の実家からの攻撃がストレスで、精神的に不安定になり、仕事も第一線から外れてしまいました。失意のなか、月１３万円のローンとマンションの管理費などが払えなくなっていったのです。
結果：相談時、Mさんの住宅ローン滞納はすでに代位弁済※間近の段階でした。複数路線が使える人気のマンションだったため、相談から５か月で売買まで終了することができました。買い手は住宅ローンを組んだため、その手続きがそのうちの２か月分を含んでいます。
Mさんは残債務については自己破産を選択しました。結婚生活に関わることは、すべて清算して出直したい、との意向からでした。
※代位弁済＝貸金業者などと連携している保証会社が立て替えるものです。ローン契約時に債務者は保証料を支払っていますが、代位弁済後、ローンを立て替えた保証会社への返済の義務があります。
◆まとめ
・住宅ローンさえ滞納なく払っていれば、家が安泰とは限りません。カードローンやマンションの管理費などの滞納から任意売却に至るケースもあります。固定資産税や社会保険料の未納、延滞税などにも注意が必要です。
