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任意売却を成功させる条件

売却の意思と同意

不動産を売買する際には、必ず当該物件の所有者(不動産の名義人)に売却の意思がなければ売買することはできません。諸事情によりその他の関係者が売却を望んだとしても、所有者全員の意思を確認できなければ売却はできないのです。

なぜなら、売却時には所有者本人の実印、印鑑証明書、署名、捺印などの手続きが必要になります。これらは所有者本人の売却意思がなければ揃えることは不可能でしょう。

もし、本人の意思に反してこれらを準備することは法律に抵触します。

共有者がいる場合については、共有者も同じく所有者に該当しますので、同じ手続きが必要となります。共有者が複数人存在する場合については、その共有者全員の同意がとれていないと売却することはできません。

共有名義の物件の場合、たいへん重要なポイントとなります。

ご夫婦共同名義で住宅ローンを設定されていた場合など、離婚されたときに問題になることが多いようです。まだ、離婚前に売却についての話し合いができれば良いのですが、離婚されたあとに住宅の問題を処理する場合は難航することがしばしばです。

離婚後、双方で連絡が取れない、全く話し合いに取り合ってもらえない、再婚して再度住宅ローンを組む際、任意売却をしてしまうとしばらくの間ローンを組めなくなる。などなど。

(連帯)保証人が存在する場合についても同様です。すべての保証人の同意をとる必要があります。

差し押さえがないこと

よくあるケースが税金の差し押さえが入っているケースです。固定資産税等の地方税は滞納しても、住宅ローンほどの督促がこないこともあり、支払いの順番を遅らせてしまいがちです。

差し押さえ登記が入っている状態では、すべての税目で差し押さえを解除しない限り、任意売却はできません。地方自治体により異なりますが、全額を納付する以外は差し押さえ解除に一切応じないということもあります。

所得税や消費税などの国税は厳しく、任意売却は不可能となります。

《まとめ》

不動産の売買(任意売却)においては、必ず当該物件の所有者(不動産の名義人)の意思を確認することがもとめられます。これは(連帯)保証人についても同様ですが、所有者や保証人と連絡が取れない、若しくは行方不明ということがよくあります。不動産取引の場合どうしても所有者ご本人とお話をさせていただくということが大前提となりますので、お電話でのご相談の際、面談でのご相談時には全ての所有者さんにご同席いただけますよう、ご説明させていただいております。