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競売手続きの無剰余取り消しとは

任意売却の手続きを進めていくうえで悩ましいのは、抵当権の問題です。任意売却で物件を売却する際に、物件に付されている、抵当権をすべて綺麗に抹消できなければ売却することはできません。

場合によっては複数の抵当権が付されているケースがあります。一番抵当に住宅ローンの債権者二番抵当権以下に貸金業者(サラ金)や信販業者などの後順位抵当権者が付いているようなケースです。

このように二番抵当権者、三番抵当権者と後順位の債権者が付いている場合、任意売却の実務では後順位債権者に対し抵当権を外してくださいと交渉しなくてはなりません。

この後順位の抵当権者は任意売却をしても往々にして直接配当を得られる可能性はないことから、実務上はハンコ代(担保抹消料)を支払うことで納得していただくことが通例です。

しかし、ハンコ代には実務的な相場はありますが規定はされていないため、話がこじれたりした場合後順位の抵当権者が法外な高い担保抹消料をふっかけてくる場合もあります。単なる嫌がらせなどもあるようです。

抵当権の抹消に応じてくれなければ、任意売却は成立しません。このように交渉により解決できない場合は、担保消滅請求制度(破産管財人の場合)や第三者の抵当権消滅請求制度(民法379条)などの裁判所の職権により、後順位の抵当権を抹消してもらうよう働きかける場合もあります。

ですが、後順位の抵当権者も担保消滅請求制度(破産管財人の場合)や抵当権消滅請求制度(民法379条)などで強制的に抵当権を抹消されることをよしとしません。その対抗策として(一円も配当されないことを認識しながら)無理やりに競売手続きにしてくることがあります。

任意売却の手続きを進めている段階で、後順位の抵当権者に競売に掛けられてしまうのは困ってしまいます。

上記のような後順位の抵当権者の抵抗や単なる嫌がらせにより申し立てられた競売を却下する仕組みを《無剰余取り消し制度》と言います。

《無剰余取り消し制度》(民事執行法63条)

競売の申立てをしても配当を得ることができない後順位の抵当権者が、競売を申し立てたとしても裁判所の権限によりその申立ては却下されることになります。無剰余(1円の配当も見込めない)である債権者の競売申し立ては認められないということです。