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債権者との資金配分交渉Ⅱ

債権者との資金配分交渉について、交渉可能なものをみていきたいと思います。

① 後順位抵当権者等に対する抵当権抹消承諾料(ハンコ代)

『債権者との資金配分交渉』で詳述しています。

② 仲介手数料

当該任意売却に係る仲介手数料は全額認めてもらえます。物件価格の3%に6万円を加え消費税を課した金額になります。任意売却業者の報酬となります。

③ 破産財団組入額

自己破産を申し立てた後で管財人が所有不動産を任意売却する場合(任意売却する前に自己破産する場合)には、物件価格の3%を破産財団に組み入れて、抵当権者以外の債権者への配当原資に充てることが決められています。先に任意売却をする場合にはこの配分はありません。

④ 登記費用とその手数料

抵当権抹消の登記をするために必要な司法書士報酬と登録免許税です。司法書士報酬は原則として1債権1万円以下とされていますので、抵当権者1社であれば1万円程度です。登録免許税は不動産1個につき1,000円。土地と建物はそれぞれ一個とカウントします。

⑤ 租税公課

住宅ローンを滞納してしまう場合、固定資産税等の税金も滞納してしまう事が多く、物件に差し押さえが入っているケースも少なくありません。差し押さえ登記がある租税公課(税金)に関しては、住宅金融支援機構の基準では《10万円または固定資産税1年分のいずれか低い額》しか認めてもらえません。

固定資産税と住民税を滞納して、市区町村から50万円差し押さえが入っていたとしても、前出の基準部分しか認められません。首都圏では概ね固定資産税は10万円以上になりますので、税金の差し押さえについて認めて貰える額は10万円が頭打ちです。

要するに、税金についてもハンコ代で差し押さえを外してくださいと交渉しなくてはなりません。ハンコ代を認めない自治体もあります、全額納税しないと認めてくれない自治体では、未納の税金がネックになり任意売却が不成立になってしまう場合もあります。
税金は優先して支払うよう心がけてください。

⑥ マンション管理費等滞納金額

マンション管理費及び修繕積立金部分の滞納については基本的に全額認めて貰えます。
過去5年分までの滞納額について認めて貰えますので、任意売却の妨げにはなりません。支払い優先順位はしっかりと考えるようにしてください。マンション管理費等の支払いよりも租税公課(税金関係)の支払いを優先するようにしてください。

⑦ 引越し費用

引越し費用は原則認めてもらえませんが、交渉次第では20万円~30万円認めて貰えます。実際の引越しに係る費用を全額認めて貰えるわけではありません。

《まとめ》

任意売却手続きにおける債権者との資金配分交渉では、配分案を作成して債権者に了解を得るまでが細心の注意を要します。一応の基準や相場はありますが、個々の事情の違いなどで難しい問題なども発生します。しかし、百戦錬磨の任意売却スタッフはしっかりと対応しますので、是非ご相談ください。任意売却相談は早ければ早いほど有利にはたらきます。