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債権者との資金配分交渉

任意売却では、物件価格の設定と債権者との資金配分の交渉が問題になってきます。
1つの金融機関で住宅を購入するのに十分資金を借りられなかった場合、2ヵ所・3ヵ所から借り入れをしているケースがあります。

債権者(住宅ローンを借りている金融機関)が1社だけではなく、2社・3社ある場合は交渉が難しくなることがあります。
この場合、当該住宅について1番抵当権者から3番抵当権者まで存在することになります。

抵当権抹消承諾料

競売では裁判所が不動産を強制的に売却してしまいます。国家権力で物件の価格の設定をして売却してしまい、回収した金額は機械的に抵当権者の順番に通りに配分されます。
後順位の抵当権者は1円も回収できないまま抵当権を抹消されてしまうことになります。

それに対して、任意売却では一般の不動産売買と同じシステムの中で行われます。実際の売買と同じシステムですから、不動産仲介手数料や登記費用など様々な費用が発生します。
しかし、これらの費用の中に売主が負担すべき費用も当然あります。

ですが、売主はこれらの諸費用の支払いができないため、当該費用を住宅の売却金額から差し引くことを認めていただくことを資金配分の交渉といいます。その代表的なものが抵当権抹消承諾料です。

任意売却を成功させるためには、競売では1円も回収することのできない2番手や3番手の債権者、2番抵当権者や3番抵当権者にも気持ちよく抵当権を抹消してもらわなくてはなりません。そこで登場するが抵当権の抹消承諾料です。

任意売却業界ではハンコ代といいます。抵当権をはずす手数料です。競売では1円も回収できない後順位の債権者も、交渉に応じることで抹消承諾料は回収できますので、競売で落札され強制売却されるよりメリットはあります。この抵当金の抹消承諾料には下記基準があります。

第2順位の抵当権者:30万円または残元金の1割のいずれか低い額
第3順位の抵当権者:20万円または残元金の1割のいずれか低い額
第4順位以下の抵当権者:10万円または残元金の1割のいずれか低い額

任意売却の交渉がまとまり成功した場合、決済の日には、すべての抵当権者が抵当権抹消書類を持参して決済の場にあつまります。実際に着金を確認した後に抵当権は抹消されます。

《まとめ》

ご相談いただき任意売却契約をいただければ、債権者との交渉も確実に行ってまいります。任意売却は時間との勝負になりますので、なるべく早いご相談をお待ちしております‼