住宅ローンのお支払いに困り、売却に向けてご相談される方が最も多い時期です。売却した際の価格を早い段階で把握できるため、これからの計画をしっかり立てることが可能。問題の解決に向けた手続きをスムーズかつ、余裕を持って進めることができます。

今後の支払いについてまだこの段階で目処が立っていない方は、早めにご相談されることをお薦めします。滞納から4〜6か月経つと債権回収会社に債権が移転してしまうのです。しかしそれまでに行動すれば、ご希望に添った解決策を実現できる可能性はまだまだあります。

滞納期間が4〜6か月になると、債権回収会社へ債権が移行している可能性が高くなります。債権が移行されてしまうと元の支払い状態に戻ることはできません。そして現在の状況・事情を考慮しながら、今後の解決方法についてご決断いただく必要があります。

地域によって差はありますが、競売開始決定通知書が届いてから4〜6か月程度で入札開始。時間的な制約が発生してしまいますので、一刻も早くご相談されることが不可欠です。また、現在の状況・事情を考慮しながら、今後の解決方法についてご決断いただく必要があります。

競売において入札が決定してしまうと、自分が所有している不動産にもかかわらず、自分の意志の及ばない強制的なスケジュールや条件にて不動産を手放さざるを得なくなります。しかも、今まで住んでいた場所を立ち去らなければなりません。

リースバックとは？

リースバックとリバースモーゲージの比較

リバースモゲージは、自宅を所有したまま、銀行などが抵当権を設定し、所有者は融資を受ける制度です。シニア用の不動産担保融資と言えますが、借りた金額の利息分のみ支払えばいい、という負担感の少なさが特徴です。 ただし、リバースモーゲージには、多くの条件があります。
・年齢（55歳以上が多い）
・売却資金の用途（生活費や医療費に限定されがち）
・相続人の同意が必要（所有者の相続発生時に売却して借金を返済するため）
・対象地域や物件が限られている（価格が数千万円以上、都心部のマンションのみ、など）

それに対し、リースバックは、売却した資金の使いみちが自由で、年齢制限がなく、相続人の同意が要りません。固定資産税が掛からない、対象物件が居宅だけではなく、社屋や時に動産類であるなど、多くの違いがあります。

リースバックQ＆A

Q１.　リースバックをお願いするときは誰に相談すればいい？

A.　まずは、無料で概算の査定を承ります。目安としてお出しした条件（売却金額と月々の賃料）がご希望に近い場合、投資家をお探ししてご紹介します。
なお、細かい諸条件は、投資家によって異なりますので、交渉時に取り決めていきます。

Q２.　リースバックができないこともあるの？

A.　まず、買い手が現れなければいけません。
売買を伴う以上、不動産も商品です。地域や物件の状況、そして売却価格と賃料のバランス（利回り）が大きく関係します。同じ物件でも、都心部と過疎化の進む地域では、見込みは大きく変わります。また、リースバックを受けたい家やマンションがオーバーローンの場合、成功率は下がります。
一般に成功率が高いのは、以下の要素を備えている状態です。
・ローン残高が少ないか、ない
・都心部あるいはその周辺にある不動産
・一般的な居宅やマンション
・定期収入がある（特にリースバック時にローンを返済する場合）

Q３.　住宅ローンが残っているのに、リースバックはできるの？

A.　住宅ローンの残債をリースバックでの売却価格が上回れば、まず可能です。
リースバックでの売却価格が住宅ローン残債に満たないときは、任意売却を検討いたします。
任意売却とリースバックの両方をご案内することも可能ですが、債権者の承諾が得られた場合のみ、進めることができます。

Q４.　リースバックに出した物件は、誰が買い取ってくれるの？

A.　ご親族や知人の方の中で、買い受けてくださる先があれば、その方に購入していただきます。そのあてがない場合は、私どもが購入者（投資家である第三者）を探します。

Q５.　毎月の賃料はいくらですか？

A.　リースバックにおける賃料は、売却価格のおよそ8～15％を月割りにしたものになります。
第三者が購入する場合は、収益物件として扱われます。そのため、売却金額が高いほど賃料も上がります。

Q６.　リースバック後に、物件の買い戻しも可能ですか？

A.　可能です。買戻しを希望なさる場合は、できるだけ買戻特約を付加しましょう。買い戻す方は、元の所有者でも、お子さんなどご指定の方でも大丈夫です。

Q７.　買戻しの金額は、売却金額と同じでしょうか？

A.　平均的には、買戻し金額＝売却代金×1.15～1.25を掛けた料率となります。 これは、購入時に支払った諸費用（各種手数料や登記移転費用、不動産取得税など）を加味するためです。 買い戻す際、不動産市場が上向いていれば、その分（キャピタルゲイン）を加味される場合もあるので、事前に買主と条件を決めておき、契約書に買戻し価格を盛り込むことをお勧めします。
ただし、買戻し特約は10年以内と定められています。
なお、買戻しまでに支払った賃料は、あくまでリース料であるため、買戻し資金への組み入れは一切ありません。

Q８.　リースバックを成功させるためのポイントとは？

A.　まず、査定と賃料の目安を知ることが先決です。お気軽に私どもにご相談ください。
あとは、市場性を理解することです。査定回答を聞くと、我が家の評価が不当に低い、と感じる方がいらっしゃるかもしれません。加えて、賃料は相場かそれ以上ということもあるでしょう。計算の根拠に疑問を感じたら、遠慮なくお問合せください。

Q９.　もし、賃料が支払えなくなったら？

A.　その際は、退去していただきます。