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住宅金融支援機構から通知が届いた方へ

不景気の続く社会情勢の下、リストラや収入減が原因で、住宅ローンを返済できなくなる人が増えています。
かつて、ローン破綻者と言えば過度な浪費やギャンブルであちこちに借金を作ってしまった人というイメージがありましたが、不況の続く現在では状況は全く違います。今や住宅ローンの返済に困っている人は8人に1人と言われており、そのほとんどが、

• リストラや転職で収入が減った
• 自営業の業績が悪くなった
• 病気で働けなくなった
• 離婚などで家族構成が変化し、生活収支が変わった

など、やむをえない事情で住宅ローン滞納におちいっているのです。
このような社会情勢は、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）もよく分かっていますから、支払条件の変更やローンを残したまま住宅売却をする（＝ 任意売却）の相談には柔軟に応じてくれます。

ローンの返済が苦しくなった時の対処方法

1. がんばって返済を続ける

無理をしてでも返済を続けるこをお勧めできるのは、基本的に近い将来必ず収入が上がる具体的な見込みのある方だけです。
収入が上がらない限り、住宅ローンの返済が苦しい状況はいつまでも続きます。
「借りたお金は返すのがあたりまえ」
もちろん、その通りですが、住宅ローンを返すために親族からお金を借りたり、高金利な消費者金融から借金をするのは良くありません。借金が増えることはあっても減ることはなく、いずれ住宅ローンを支払えなくなります。

2. 支払条件の見直しを相談する

一時的に支払額を減らしてもらう方法です。（リスケジューリングといいます）
但し、支払期間が長くなる、総支払額が多くなるなどのデメリットもあるので、これも、基本的には収入回復の見込みのある方にお勧めする方法です。
ご相談は、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）または窓口の銀行へお問い合わせください。

3. ローンを残したまま売却する（＝ 任意売却）

ローンの支払いが苦しいから、もう家を売りたい。
でも、残ったローンを完済できないので売るに売れない。
そのような方のための解決方法が任意売却です。

任意売却とは

任意売却とは、ローンが残っている住宅を、債権者（銀行など、ローンの借入先）の同意を得て売却することです。
通常、ローンの残っている住宅は、残高をすべて返済してからでなければ売却できません。ですから、ローンの残高　＞　物件の現在の価格　の住宅を売却したい場合は、差額を現金で用意してローンを返さなければなりません。
差額が用意できない場合は、債権者（借入先）と交渉して、任意売却を行うことになります。
ここで行う交渉の中身は、簡単に言えば、

• 家を売ったお金でローンの残高を返済します。
• 足りない分は、分割で無理のない範囲で返していきます。

という内容です。交渉が必要になる理由としては、
（1）債権者（借入先）は少しでもローンを回収たいので、あまりに安い過ぎる価格では売却に同意してもらえない
（2）かといって、あまりに高過ぎる価格では、家がなかなか売れない
という相反する事情があるためです。他に、引越の費用を確保したり、退去の時期を調整してもらったり、残りのローン（残債）をどうやって返済していくかといったことについても話し合います。
残ったローンの返済方法については、かなり柔軟に相談に応じてもらえる場合が多いですが、金融機関によっては、返済計画の提出を求められる場合もあります。

「家を手放してローンを返さなければならないということは、競売と同じなのでは？」と思われるかもしれません。ところが、競売と任意売却では、精神面でも経済面でも大きな違いがあります。

任意売却のメリット

相場よりもかなり安く落札されるので、 家を失ってもなお多くの債務が残る	相場に近い価格で売却できるため、 　　　　　残債を少なく圧縮できる
残債務の返済方法を交渉できない	交渉により、少しずつ無理なく返済できる
落札者の都合で立ち退きを迫られる	引越時期など、ある程度 　　　 希望を聞いてもらえる
競売物件として新聞やチラシで公開されるため、 近所に知られてしまう	秘密厳守で対応 　　　　ご近所に事情を知られることはない
立ち退き料などはもらえない	交渉次第で引越代を手元に残せる
先行きが見えず、 心理的な負担が大きい	前向きな気持ちで、 　　　　計画的に新生活の準備ができる

競売と任意売却のもっとも大きな違いは、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができる点です。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の任意売却

住宅ローンの借入先によって、返済が困難になった時の対応方法は少しづつ異なります。
中には、ローン契約の見直しなどに一切応じてもら任意売却を原則的に認めない（＝こちらが売りたいと言っても聞いてもらえず、競売にかけてしまう）金融機関もありますが、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の場合は、適切な時期にきちんと申し出を行えば、任意売却に応じてくれます。
但し、競売（入札）ギリギリになってから任意売却をしたいと言っても間に合わない場合がありますので、ご注意ください。

• 住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から書類が届いた
• まだ滞納はしていないが、返済が苦しい。
• 「ゆとりローン」を利用している　より詳しく▼
• 「阪神淡路復興支援ローン」を利用している　より詳しく▼

上のいずれかに当てはまる方は、自分が今どの段階にいるのかを確認しながら、以下をお読みください。

滞納の状況と、段階に応じて住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から届く書類

滞納前

「貯金を切り崩しながらなんとかローンの返済を続けているが、もう限界だ」
「支払いのために、消費者金融からお金を借りている」
そんな方は、そろそろ無理な支払いをやめることを考える時期に来ているかも知れません。
将来、収入が上がるはっきりとした見込みがある方は別ですが、そうでなければ無理な支払いにはいずれ限界が来ます。
任意売却を将来のひとつの選択肢として、相談員と一緒に考えてみてはいかがでしょうか。

債権者（借入先）によって、任意売却に対する考え方や対応は大きく異なります。
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫方の場合は、おおむね下のような流れで任意売却を進めていきます。

ローン滞納から任意売却成立まで

既に滞納が始まっている方の場合

1. 住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から、督促電話や郵便が届く

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から郵便物および電話による督促が届きます。そのまま滞納を続けていると、「期限の利益」を喪失し、法的手続きが始まります。

～期限の利益の喪失とは～
通常、ローンの契約をしている人は、決められた返済日に約束通り支払いを続けていれば、ローンの残りを一括返済するよう請求されることはありません。（これを「期限の利益」と言います）
しかし、分割返済の約束が守られず返済が滞れば、その利益を失って、「期限の利益」を喪失し、残額を一括請求されることになります。これは、債権者を守るために、民法に定められていることです。

2. 任意売却専門の相談窓口に相談する

お借り入れの状況（住宅ローン以外の債務も含む）を確認し、ご希望も考慮した上で、売却の方針が固まればご自宅の査定を行います。
★任意売却119番へのご相談は、一切費用がかかりません。

3. 専任媒介契約

十分に説明をお聞きになった上で、「任意売却119番に任意売却を任せよう」と納得していただけたら、専任媒介契約を結びます。
納得できない部分があれば、もちろんお断りいただいて結構です。

4.住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）との交渉

任意売却の条件（売りに出す価格や、引越費用など）について、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の同意を得ます。

5.販売活動

不動産を取り扱うデータベースへの登録や新聞折込・インターネット広告などを通じて売却活動をいたします。購入希望者が見つかれば、買付証明書をいただきます。

6.住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）に買付証明書を提出

買主様の希望価格にて売却同意をとりつけます。住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の他に債権者がいる場合は、すべての債権者と配分案を話し合い、同意を得ます。

7.売買決済・所有権移転

抵当権抹消・差押解除をしてもらい、所有権を移転します。その際、引越後の『生活状況表』を住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）へ提出し、残債務の返済計画を調整します。

8.新生活のスタート

いつ果てるとも知れぬお金の悩みから開放されます。

ご相談いただいてから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1～3ヵ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。

滞納前の方もお早めにご相談ください

なんとかローンを返済できていても、生活が苦しい方は早めにご相談ください。
特に、収入増の具体的な見込みがない方は、我慢せず、早めに対策なさるのが得策です。
手続きは既に滞納のある方の場合とほぼ同じです。

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の費用負担基準

利害関係人への配分額や諸費用の控除は、内容よっては承認されない場合もあります。事前に協議が必要です。

1. 仲介手数料　…　宅建業法による手数料の全額
2. 登記費用　…　登録免許税と司法書士の報酬　1筆1万円以下（原則）
3. マンション管理費滞納分　…　決済日の前日までの全額（過去5年分、延滞金除く）
4. 転居費用　…　破産など、やむを得ない場合のみ

任意売却119番　5つの特徴

1.相談者の希望を第一に、将来のためになるご提案をします

2.弁護士・司法書士など、法律の専門家と緊密に連携

住宅ローンの問題は、単に家を売れば解決するケースばかりではありません。
多重債務や相続、保証人との関係など、複雑な事情をお持ちの方のご希望にも幅広くお応えできるよう、弁護士・司法書士など法律の専門家と提携しています。
任意売却と同時に他の債務も整理したい方、任意売却か自己破産かで迷っている方にも、将来にとって有利な解決法を法的な観点からアドバイスできます。
弁護士による債務関連のご相談も初回は無料です。（要予約）

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