住宅金融支援機構から通知が届いた方へ
不景気の続く社会情勢の下、リストラや収入減が原因で、住宅ローンを返済できなくなる人が増えています。
かつて、ローン破綻者と言えば過度な浪費やギャンブルであちこちに借金を作ってしまった人というイメージがありましたが、不況の続く現在では状況は全く違います。今や住宅ローンの返済に困っている人は8人に1人と言われており、そのほとんどが、
- リストラや転職で収入が減った
- 自営業の業績が悪くなった
- 病気で働けなくなった
- 離婚などで家族構成が変化し、生活収支が変わった
など、やむをえない事情で住宅ローン滞納におちいっているのです。
このような社会情勢は、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）もよく分かっていますから、支払条件の変更やローンを残したまま住宅売却をする（＝ 任意売却）の相談には柔軟に応じてくれます。
ローンの返済が苦しくなった時の対処方法
1. がんばって返済を続ける
無理をしてでも返済を続けるこをお勧めできるのは、基本的に近い将来必ず収入が上がる具体的な見込みのある方だけです。
収入が上がらない限り、住宅ローンの返済が苦しい状況はいつまでも続きます。
「借りたお金は返すのがあたりまえ」
もちろん、その通りですが、住宅ローンを返すために親族からお金を借りたり、高金利な消費者金融から借金をするのは良くありません。借金が増えることはあっても減ることはなく、いずれ住宅ローンを支払えなくなります。
2. 支払条件の見直しを相談する
一時的に支払額を減らしてもらう方法です。（リスケジューリングといいます）
但し、支払期間が長くなる、総支払額が多くなるなどのデメリットもあるので、これも、基本的には収入回復の見込みのある方にお勧めする方法です。
ご相談は、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）または窓口の銀行へお問い合わせください。
3. ローンを残したまま売却する（＝ 任意売却）
ローンの支払いが苦しいから、もう家を売りたい。
でも、残ったローンを完済できないので売るに売れない。
そのような方のための解決方法が任意売却です。
任意売却とは
任意売却とは、ローンが残っている住宅を、債権者（銀行など、ローンの借入先）の同意を得て売却することです。
通常、ローンの残っている住宅は、残高をすべて返済してからでなければ売却できません。ですから、ローンの残高 ＞ 物件の現在の価格 の住宅を売却したい場合は、差額を現金で用意してローンを返さなければなりません。
差額が用意できない場合は、債権者（借入先）と交渉して、任意売却を行うことになります。
ここで行う交渉の中身は、簡単に言えば、
- 家を売ったお金でローンの残高を返済します。
- 足りない分は、分割で無理のない範囲で返していきます。
という内容です。交渉が必要になる理由としては、
（1）債権者（借入先）は少しでもローンを回収たいので、あまりに安い過ぎる価格では売却に同意してもらえない
（2）かといって、あまりに高過ぎる価格では、家がなかなか売れない
という相反する事情があるためです。他に、引越の費用を確保したり、退去の時期を調整してもらったり、残りのローン（残債）をどうやって返済していくかといったことについても話し合います。
残ったローンの返済方法については、かなり柔軟に相談に応じてもらえる場合が多いですが、金融機関によっては、返済計画の提出を求められる場合もあります。
「家を手放してローンを返さなければならないということは、競売と同じなのでは？」と思われるかもしれません。ところが、競売と任意売却では、精神面でも経済面でも大きな違いがあります。
任意売却のメリット
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|---|---|
| 相場よりもかなり安く落札されるので、 家を失ってもなお多くの債務が残る |
 相場に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる |
| 残債務の返済方法を交渉できない | 交渉により、少しずつ無理なく返済できる
|
| 落札者の都合で立ち退きを迫られる | 引越時期など、ある程度 希望を聞いてもらえる |
| 競売物件として新聞やチラシで公開されるため、 近所に知られてしまう |
秘密厳守で対応 ご近所に事情を知られることはない |
| 立ち退き料などはもらえない | 交渉次第で引越代を手元に残せる
|
| 先行きが見えず、 心理的な負担が大きい |
前向きな気持ちで、
計画的に新生活の準備ができる |
競売と任意売却のもっとも大きな違いは、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができる点です。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の任意売却
住宅ローンの借入先によって、返済が困難になった時の対応方法は少しづつ異なります。
中には、ローン契約の見直しなどに一切応じてもら任意売却を原則的に認めない（＝こちらが売りたいと言っても聞いてもらえず、競売にかけてしまう）金融機関もありますが、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の場合は、適切な時期にきちんと申し出を行えば、任意売却に応じてくれます。
但し、競売（入札）ギリギリになってから任意売却をしたいと言っても間に合わない場合がありますので、ご注意ください。
上のいずれかに当てはまる方は、自分が今どの段階にいるのかを確認しながら、以下をお読みください。
滞納の状況と、段階に応じて住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から届く書類
滞納前
「貯金を切り崩しながらなんとかローンの返済を続けているが、もう限界だ」
「支払いのために、消費者金融からお金を借りている」
そんな方は、そろそろ無理な支払いをやめることを考える時期に来ているかも知れません。
将来、収入が上がるはっきりとした見込みがある方は別ですが、そうでなければ無理な支払いにはいずれ限界が来ます。
任意売却を将来のひとつの選択肢として、相談員と一緒に考えてみてはいかがでしょうか。
滞納1～2ヶ月目の通知
滞納1～2ヶ月目は、左のような書類が届きます（地域により異なります）。
このまま滞納を続けるとどうなるか、どのようなデメリットがあるかが書かれています。
できればこの時点で、
- 任意売却をする
- なんとか頑張って支払いを続ける
- 返済計画の見直しをお願いする（リスケジューリング）
滞納3～4ヶ月目の通知
滞納3～4ヶ月目は、左のような書類が届きます（地域により異なります）。
この書類には、今後の返済が難しい人が取り得る手段が書かれています。
「提案3 お住まいの売却」として示されている内容が、任意売却です。
この通知が届いたら、競売開始までもうあまり時間が残っていません。
1日も早い決断が必要です。
債権の管理が移行したことを知らせる書類
この書類は、ローン契約が破棄され、債権（ローンの残高）の回収業務が回収会社へ移ったことを知らせるものです。
これが届いたら、ほどなく残額の一括返済を求められます。
今から滞納分を清算しても、もうローン契約を元に戻すことはできません。
もちろん、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）に返済計画の見直し（リスケジューリング）をお願いすることもできません。
債権者（借入先）によって、任意売却に対する考え方や対応は大きく異なります。
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫方の場合は、おおむね下のような流れで任意売却を進めていきます。
ローン滞納から任意売却成立まで
既に滞納が始まっている方の場合
1. 住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から、督促電話や郵便が届く
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）から郵便物および電話による督促が届きます。そのまま滞納を続けていると、「期限の利益」を喪失し、法的手続きが始まります。
～期限の利益の喪失とは～
通常、ローンの契約をしている人は、決められた返済日に約束通り支払いを続けていれば、ローンの残りを一括返済するよう請求されることはありません。（これを「期限の利益」と言います）
しかし、分割返済の約束が守られず返済が滞れば、その利益を失って、「期限の利益」を喪失し、残額を一括請求されることになります。これは、債権者を守るために、民法に定められていることです。
2. 任意売却専門の相談窓口に相談する
お借り入れの状況（住宅ローン以外の債務も含む）を確認し、ご希望も考慮した上で、売却の方針が固まればご自宅の査定を行います。
★任意売却119番へのご相談は、一切費用がかかりません。
3. 専任媒介契約
十分に説明をお聞きになった上で、「任意売却119番に任意売却を任せよう」と納得していただけたら、専任媒介契約を結びます。
納得できない部分があれば、もちろんお断りいただいて結構です。
4.住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）との交渉
任意売却の条件（売りに出す価格や、引越費用など）について、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の同意を得ます。
5.販売活動
不動産を取り扱うデータベースへの登録や新聞折込・インターネット広告などを通じて売却活動をいたします。購入希望者が見つかれば、買付証明書をいただきます。
6.住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）に買付証明書を提出
買主様の希望価格にて売却同意をとりつけます。住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の他に債権者がいる場合は、すべての債権者と配分案を話し合い、同意を得ます。
7.売買決済・所有権移転
抵当権抹消・差押解除をしてもらい、所有権を移転します。その際、引越後の『生活状況表』を住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）へ提出し、残債務の返済計画を調整します。
8.新生活のスタート
いつ果てるとも知れぬお金の悩みから開放されます。
ご相談いただいてから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1～3ヵ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。
専門の相談員が、年中無休で相談を承ります。土日ももちろん対応します。
地域の相談ルームで、または相談員がお伺いして、詳しい内容をご説明します。
ご自宅の査定を行います。
あなたに代わって、借入先と話し合いを行います。
買主が見つかれば、契約。これで任意売却の手続きはすべて終了です。
滞納前の方もお早めにご相談ください
なんとかローンを返済できていても、生活が苦しい方は早めにご相談ください。
特に、収入増の具体的な見込みがない方は、我慢せず、早めに対策なさるのが得策です。
手続きは既に滞納のある方の場合とほぼ同じです。
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の費用負担基準
利害関係人への配分額や諸費用の控除は、内容よっては承認されない場合もあります。事前に協議が必要です。
- 仲介手数料 … 宅建業法による手数料の全額
- 登記費用 … 登録免許税と司法書士の報酬 1筆1万円以下（原則）
- マンション管理費滞納分 … 決済日の前日までの全額（過去5年分、延滞金除く）
- 転居費用 … 破産など、やむを得ない場合のみ
任意売却119番 5つの特徴
1.相談者の希望を第一に、将来のためになるご提案をします
代表・富永 順三
私自身、子供の頃に競売を体験しています。
父が保証人となっていた旧友の方が借金により蒸発し、その負債を私達が負わなくてはならなくなったのです。
借金に追われ、電話に出るのも怖く、夜も電気をつけずに息をひそめて過ごした日々。
いきなり家を失い、失望と絶望に追い込まれて過ごした日々。
その辛さ、寂しさ、苦しみは、経験した者、なのでわかります。
ですから、“ 任意売却 “という方法を知った時、もっと多くの方々に知っていただきたい、困っている方々に少しでも安心していただきたい！と思い、そして立ち上げたのがこの「任意売却１１９番」です。
景気悪化による収入減、病気、離婚、リストラ、倒産・・・
真面目に頑張っていても苦難は突然に襲いかかってきます。
そんな時、あきらめないでください。
突然病気で倒れた時に救急車を呼ぶように、住宅ローンや借金で困ったら先ずは電話で相談できる所を・・という思いで、「１１９」という名称を付けました。困ったらいつでもお電話ください。
そして、一緒にまた新しい生活を築いていきましょう。
2.弁護士・司法書士など、法律の専門家と緊密に連携
住宅ローンの問題は、単に家を売れば解決するケースばかりではありません。
多重債務や相続、保証人との関係など、複雑な事情をお持ちの方のご希望にも幅広くお応えできるよう、弁護士・司法書士など法律の専門家と提携しています。
任意売却と同時に他の債務も整理したい方、任意売却か自己破産かで迷っている方にも、将来にとって有利な解決法を法的な観点からアドバイスできます。
弁護士による債務関連のご相談も初回は無料です。（要予約）
3.相談員は全員、任意売却の実績豊富なスペシャリスト
任意売却の相談員にもっとも必要な資質は「熱意」です。困っている方の力になりたい、再出発をお手伝いしたいという強い気持ちがなければ、良いサポートはできません。
しかし、熱意だけでは現実的な解決は不可能です。知識と経験のない者がいたずらに交渉すると、大事なところで判断を誤り、競売を回避できなくなります。
ある相談者の方の（仮にYさんとします）実例を紹介します。
Yさんのご自宅は、2,000万円と査定され、債権者（借入先）もその価格で売り出すことに同意してくれたので、任意売却することにしました。Yさんが思っていたより高く査定されたので、「これでかなり残債を減らせる」と安心して買い手が現れるのを待っていましたが、結局買い手がつかずに競売にかかってしまいました。
売りに出した価格が高すぎたのです。後で調べたところ、周辺の同程度の住宅が当時1,800～1,900万円台で取引されていたそうです。
このように、任意売却の申し入れが法的に可能かどうかということと、現実的に売れるかどうかには、大きなギャップがあります。
いくら熱意があっても、物件の適正価格を判断できなければ限られた時間の中で買い手を見つけることはできません。力になりたいと願うだけでは、金融のスペシャリストである銀行やサービサー相手にギリギリの折衝はできないのです。
だから、任意売却119番の相談担当は、「宅地建物取引主任者」や「ファイナンシャルプランナー」などの資格を持つ者、担当する地域で一定の任意売却の実績を持つ者に限っています。そして、電話相談の段階から、今後の見通しをできるだけ具体的にお答えするようにしています。
知識のないオペレーターが事務的なお答えをすることはありません。
4.全国に広がるネットワークで、幅広いエリアに対応します。
愛知・福岡・札幌近郊も即日～3日以内に面談できます
例として首都圏と関西圏を挙げましたが、首都圏・関西圏以外の地域でも、早期にご相談いただければ解決の選択肢は広がります。地域を問わず、まずはご連絡ください。
5.住宅金融支援機構をはじめ、都市銀行、地方銀行など300以上の金融機関への対応実績
一口に「金融機関」と言っても、それぞれの銀行・サービサーによって、任意売却に対する考え方、進め方は大きく違います。私たちは、これまで下に挙げるサービサーをはじめとする約300社の債権者に対応実績があり、その傾向、最新の動向を常に把握するよう努めています。
| ・保証協会債権回収株式会社（保証協会サービサー） | ・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社 |
| ・ＳＢＩ債権回収サービス株式会社 | ・ＳＭＢＣ債権回収株式会社 |
| ・あおぞら債権回収株式会社 | ・オリックス債権回収株式会社 |
| ・ジャックス債権回収サービス株式会社 | ・ちば債権回収株式会社 |
| ・みずほ債権回収株式会社（みずほ信用保証） | ・りそな債権回収株式会社 |
| ・株式会社住宅債権管理回収機構 | ・株式会社整理回収機構 |
| ・アビリオ債権回収株式会社 | ・セディナ |
| ・みずほ信用保証 | ・国民生活金融公庫 |
| ・アイ・アール債権回収株式会社（アコム系） | |
| ・株式会社整理回収機構 （旧：三洋信販債権回収株式会社・パル債権回収会社の2社が併合） | |
| ・九州債権回収株式会社(西日本シティ銀行出資) | ・新生債権回収株式会社 |
| ・中央債権回収株式会社 | ・東銀リース債権回収株式会社 |
| ・日立キャピタル債権回収株式会社 | ・日本債権回収株式会社（オリコ系列） |
費用（自己負担）は０円です
「初期費用は無料でも、後から高い成功報酬を要求されるのでは？」というご質問をよくいただきます。でも、ご安心ください。私たちの報酬（仲介手数料）は、債権者（お借入先の金融機関等）に了解を得て、任意売却で得られた代金の中から配分していただく仕組みになっています。
よって、最初の電話相談から任意売却が成立して解決するまで、相談者さまから持ち出しで費用をご負担いただくことは一切ありません。
※但し、印鑑証明書等の必要書類経費（数千円程度の実費）をご負担いただく場合があります。
誰にも知られずに売却でき、無事引越も終わりました。
西東京市 H・K様昨年1月29日に「任意売却119番のホームページからご相談しました件について、本日円満解決を迎えることができましたので、そのお礼を報告させていただきました。
一昨年秋に体調を崩し、「就労不可」との診断を受け、途方に暮れていた時に「任意売却」という手段があることを知り、「このまま退職金等が尽きて生活困窮になるまで毎月の返済を続けること」や「滞納して競売にかけられると市場取引価格をはるかに下回る額で落札され、私はもちろん、債権者にとっても不利益で、さらにはマンションにおいては全体の資産価値が下がってしまい、他の区分所有者にも迷惑をかける」といったデメリットを回避できるのだと教わりました。
まだ滞納前でしたので、債権者側も3ヵ月動けず、この機関は双方ともじれったい状態でしたが、8月に売却。
残債の処理についてもアドバイスをいただき、再出発することができました。末尾ながら、本当にありがとうございました。
任意売却を機に、事業継承もできました。
京都市 T・C様借りてもいない金のために家を取られるとは――
金融機関から「一括返済請求書」を受け取り、弁護士に相談した結果、私は生涯をかけて築いてきたものを、現在は行方をくらまして電話にも出ない友人のために失う、ということでした。
隠せない憤りを持ったまま、電話を任意売却119番さんへしました。
今思い出せば恥ずかしいことですが、最初は愚痴ばかり話してしまい、担当者の方も閉口されたと思います。
しかし、担当者さんがたまたま一度全てを失った「同志」ということから家族への説明も同席してくださいました。
実は私の場合は、旧知の仲間が家を買い受けてくれたことから今も同じ家に住んでいます。
今回の任意売却と自己破産を機に経営する会社は息子に引き継ぎ、いずれしないといけないな、と思っていた事業承継も済ませました。
担当者さんの折々の励ましとアドバイスに深く感謝する次第です。
ありがとうございました。
悩みを聞いてもらうだけでも、心の重荷が下りました。
大阪市 K・K様「ローンを滞納しているの。」
とても言えませんでした。
夫は50歳を目前にリストラに遭い、その後何とか再就職。
でも、収入は大幅なダウン。新しい場所で苦労している夫にこれ以上の負担はかけられませんでした。
私のパート代も焼け石に水。転職前に1年半ほど無職でしたので、教育費や親の介護での出費も追い討ちとなりました。
催告書という書面が届き、いよいよ観念しなければと夫に話しました。実は夫も薄々気づいていたそうです。
「俺とお前の稼ぎで工面できるとは思ってなかった。サラ金に借りてるんじゃないかと心配してたくらいだ。」
次の日、息子が探し当てた任意売却119番の担当の方に来ていただきました。
それからは、本当に任せっきりの状態で先月、無事引渡しを迎えました。
最初に説明を受け、書面を交わした後は、担当者の方が全部やって下さったのです。
現在は老親の家に身を寄せ、三世代仲良く、平穏に暮らしています。
住宅ローンの返済にお困りの方の個別無料相談会 ( 東京・大阪 )
個別相談会の様子 (東京・大阪）
任意売却119番では、住宅の売却に関するさまざまな問題でお悩みの方ための無料相談会を開催しています。「話は聞いてみたいがスタッフに家まで来られるのは抵抗がある」という方に、特に喜んでいただいています。 さしあたって滞納などはなくてもなんとなく将来が不安な方、この機会に情報収集されてはいかがでしょうか？
これらのローンは、いずれ収入が増えることを前提に設計されています。
契約から5年～10年間の返済額が少ないことが魅力ですが、
- 収入が上がらなくても、時期が来れば返済額はアップする
- 当初返済額が少ないということは、その間元本がほとんど減っていない
10年支払いを続けていても、ローン残高が数十万円しか減っていないケースも、決して珍しくないのです。 状況は、あなたが考えているよりも深刻かも知れません。
