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(60)任意売却は最初、誰(どこ)に相談したらいいの?

●支払いが苦しい場合、まずはリスケジュールや借り換えを検討しよう

せっかく買った家ですし、契約を結んで借りたローンです。完済し、名実ともに自分の所有となることを目指すほうがいいのは言うまでもないことです。長いローン期間に、支払いが苦しくなったり、もっと有利な借入先がないのだろうか、と思うことは多々あることでしょう。

では、借り換えとリスケジュール(返済計画の見直し・リスケともいう)はどちらが有利なのでしょうか。どちらも債務者にとっては「返済内容の見直し」ですが、金融機関や社会的な評価に大きな違いがあります。

まず、借り換えを優先しよう!
借り換えとリスケの大きな違いは金融機関にとって「回収懸念がある債権かどうか」です。借り換えは優良顧客の引き抜き、リスケは破綻懸念先と考えましょう。
借り換えとは一般に「他の金融機関で借りている人で、延滞や滞納の履歴もない優良な顧客を金利ダウンなどによって当社に呼び込みたい。」というものです。当然金融機関は、住宅ローンの借り換えによって、顧客にとってのメインバンクとなり、給与振り込みやクレジットカードなどの決済をしてくれることを期待しています。このため、固定資産税などの租税滞納によって物件に仮差押えなどが入っている場合は、まず間違いなく審査に落ちます。

一方、リスケは「このままでは支払いが難しいので、当面あるいは完済までの支払いを緩やかにしてほしい」というものです。金融機関にとっては、当初の約束通りの回収ができないことから、リスケ後は、破綻懸念先とみなすことになるのです。したがって、リスケは原則1回限りです。リスケに応じてもらったあと、同じ金融機関で更なる借入はできなくなりますので、最後の手段と心得ましょう。


★借り換えもリスケジュールもダメだった方

「現実を直視するほかありません」

借入先やほかの金融機関に相談したものの、結果が審査落ちした方で、このままではローンが払えない場合は、現実に基づいて対応をせざるを得ません。
住宅ローンや不動産担保融資の場合、返済が滞ればその不動産は手放すほかなくなります。一般に担保融資の返済ができなくなると競売で不動産が処分されます。しかし、競売の前に任意売却という仕組みがあります。これは債務者(所有者)から債権者(ローンの貸し手)への申出のもと、競売を避けて市場で不動産を売却するものです。債務者(所有者)にとっては、穏便かつ高値で不動産を売却でき、債権者にとっては早期に多くの債権回収ができるというメリットがあります。ただし、債権者は任意売却に応じる義務はないため、あくまで交渉となります。

では、任意売却を相談するのは、誰(どこ)にするのが適切なのでしょうか。


★任意売却は誰(どこ)に相談すべきか?

「弱り目に祟り目に注意しよう」
インターネットで検索すると出るわ出るわ、”無料相談”サイト。

基本的な知識を検索し、次に口コミや評判、いい評価ばかりでは怪しいが、悪い評判が少しでもあると不安になる。おまけに情報過多で頭が混乱し、疑心暗鬼に陥り、実際の相談に至るまで1年以上を費やした…そんな方もいます。

債務者で任意売却に慣れた方はまずいません。仕事、家族問題を発端として金銭トラブルに陥っている人がほとんどです。そのため、ストレスを抱えたままの状態で情報収集することになります。まずはネットで思いつく言葉を入力して検索していくことになると思います。すると、おびただしい情報が抽出されてくることでしょう。その中から「信用ができて」「正確な情報を与えてくれる」先を見つけるのは、簡単なことではありませんが、見分け方はあります。


●相談や情報収集をする先はどこか?
1)任意売却の実績があり『コンサルティングができる』不動産会社
不動産業者は、その免許を取得していれば、不動産にかかることの多くを取り扱うことが可能です。言い換えれば、不動産会社のすべてが任意売却を取り扱いできるのです。また、我々は任意売却に特化しているからといって、任意売却しか取り上げないわけではありません。当然、一般的な売買や住み替え、一部は賃貸物件の斡旋にも対応しています。

任意売却の相談をしているのに、以下の回答をする業者は任意売却を理解していない、と思ってください。
「空家にしないと売れない」
「リフォームしないと買う人はいない」
「オーバーローンは差額を用意すれば売却可能」
「税金の差押えは解除してもらってください」

任意売却に実績がある不動産会社の職員は、こんな回答が相談者の状況に合っているわけがないことを承知しています。金銭的な問題を発端とした家の相談しているのに、金を工面して解決せよ、では相談に対応しているとは言えないのではないでしょうか。

2)所有者、連帯保証人
任意売却をする際は、共有であれば所有者の全員(相続が発生していて、法的に有効な遺言書がない場合はその相続人すべて)と連絡を取る必要があります。また、保証人の協力も必要です。そのため、ローンを組んだ際の契約書をひも解いておきましょう。関係者が高齢の場合、意思能力の有無も重要な確認ポイントとなります。

3)弁護士・司法書士・税理士など
法人などの経営者や責任者の場合、まず相談した方がいいのは債権者や長年お付き合いのある税理士などでしょう。
個人の方は、自己破産などの債務整理を検討している場合、弁護士や司法書士に相談するのも一法です。しかし、弁護士や司法書士は直接不動産の仲介には携わりません。そのため、オーバーローン(時価よりローン残高のほうが高い)物件の相談をしても、任意整理や自己破産などの債務整理を中心とした案内になると思われます。
これは、携わる分野が違うからであって、無知とは異なります。例えるなら、同じ医師でも歯科医師と脳外科では専門とする分野が違うようなものです。


★厄介な「知り合いからの情報」
プライバシーの保全や騙されないか、といった疑心暗鬼から身近な人に相談する、ということはよくあるでしょう。家族や友人こそ、あなたのためを思ってアドバイスや情報をくれるに違いないからです。しかし、断言します。相談相手が同じ経験をしていない、あるいは任意売却を完結させたことのある不動産関係者でないならば、たとえ士業の方でも任意売却手続きについて、的確なアドバイスや指南が受けられるとは期待しないほうが無難です。また、相談した相手が親身であればあるほど、そのアドバイスに反する行動を取るのは難しくなります。

相談を受けていて感じるのは、身近な人からの「情報」はその経験や実績がない限り、ネットで見聞きする話と大差ない程度の精度だと考えたほうがいいでしょう。
また、知らない、あるいは理解をしていない人ほど断言や不安を煽る表現が多くなりがちなことも、アドバイスとして申し添えておきます。

なお、決して周囲の方のご厚意を一律に否定しているのではなく、相談先としてお勧めするのは、心理的にも中立(感情的ないさかいや思い入れがない)でかつその分野に詳しい先である、ということをご案内しております。