任意売却の無料相談 住宅ローンの滞納・競売・差押でお困りの方へ 今すぐ電話相談、面談相談をお受けします。

任意売却で新生活をスタートさせるプロセス。

〇任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが出来なくなった債務者(家の所有者)が、競売に掛けられる前に、債権者(銀行・金融機関・サービサー等)と交渉し、一括返済することが出来ない旨の合意を取り付け、担保となっている自宅物件を自らの意思(任意)で第三者に売却すること。
※いくらで売却するかの決定権は債権者側にあります。

任意売却は、法的手段の競売を回避するための手段です。
競売とは、住宅ローンが払えなくなった債務者(所有者)の意思とは関係なく、裁判所の権限によって強制的に家(不動産)を売却処分されることです。

"任意"の本来の意味は、自分の意思となりますが、任意売却においては、競売を回避する手段ですので、《裁判所を通さずに家や土地を売却する行為》を指します。

『普通売却』と異なるところは、売却してもローンが残るオーバーローンの状態であること。
抵当権の金額を下回るため、債権者の承認がなければ売却することは出来ない物件です。

仮に売却価格がローンを上回る(アンダーローンといいます)のであれば、そのお金で債務を完済することができるので『普通売却』として扱われます。

 

〇新生活をスタートさせるプロセス

①現状の分析(リスケジュール・借り換え・リースバックの検討も)

現状を分析し、リスケジュールや借り換え、リースバック可能かなど、できる限りの可能性を模索します。

②解決策の絞り込み

実現可能な解決策を絞り込みます。

③媒介契約(不動産売買の仲介代理契約)の締結

任意売却の場合、専任媒介又は専属専任媒介契約が一般的です。

④不動産の査定(調査)

任意売却のプロフェッショナルが査定を行います。

⑤債権者(金融機関)との交渉Ⅰ

任意売却の意向を伝え承認を得ます。

⑥債権者(金融機関)との交渉Ⅱ

売却価格の確認。あくまでも売却価格の決定権は、金融機関側にあるからです。
その際、配分調整(引越し代の確保等)の打診をする場合もあります。

⑦不動産(任意売却対象物件)の売り出し

⑧買受人(買主)との商談成立(不動産の売買契約)

⑨債権者(金融機関)との配分調整

最終的な諸条件を確認合意し、書類を準備します。

⑩決済

代金の清算・抵当権の抹消・差押え解除・所有権移転手続き・競売の取下げ・引越し代受領等

⑪残債の返済方法に関する相談(交渉)

任意売却が成功しても、残ってしまった債務(残債)の返済義務は消滅しません。
その残債についての返済方法を相談(交渉)します。

その後の生活状況を申告相談し、生活に無理のない範囲での返済額に落ち着くのが一般的です。

⑫新生活のスタート(引越し)

交渉次第では、債権者(金融機関)との配分調整で、引越し代を確保することができます。引越し時期も任意に調整可能で、新生活へ新たなスタートがきれるでしょう。