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住宅ローン、滞納するとどうなる?

債務者が住宅ローンを滞納すれば、原則家は競売にかけられます。
対象となる不動産(自宅)は強制的に裁判所が売却し、その売却代金は債権者(金融機関等)への支払いに充てられます。ローン残高以上で落札されない限り、手元にお金は戻ってきません。競売では、市場価格の6~7割程度の価格から入札がスタートします。多くの場合、滞納した住宅ローンの残債には満たないようです。家が落札されてしまうと、落札者から退去を求められます。多くは退去費用などは出してもらえません。

滞納は、ほとんどの債務者にとっては未知の世界であるため、大きな不安やストレスが降りかかります。滞納される前であったとしても、滞納してから競売に至るまでにどのようなことが起こるのか、残債はどのように処理されるのか?などを説明します。

①滞納初期(1ヶ月~)

債権者(金融機関)から『督促状』や『催告書』が届くようになります。

滞納すると債権者(金融機関)から督促されます、金融機関からの督促は厳しいものがありますので、債務者の不安は募るばかりです。眼をそむけたくなる気持ちはわかりますが、絶対に無視するようなことはせずに、金融機関としっかり向き合い、支払うことが難しくなった理由等をしっかり説明し、誠実な対応を心がけることが大切です。

②滞納3ヶ月

債権者(金融機関)から『代位弁済手続き開始の予告』が通知されます。

このまま滞納が続くと(3ヶ月を超えると)、銀行等の債権者は保証会社に債権を譲渡し、一括返済の手続き(代位弁済)に入る旨を債務者に告知してきます。債権を譲渡された保証会社は、立替金(債務者のローンを一括返済したお金)を回収するため、債務者の不動産(自宅)を競売にかける準備に取りかかります。

③滞納4ヶ月~6ヶ月前後

債権者(金融機関)から『代位弁済』『催告書』『一括返済請求』の通知書が届きます。

債権者(銀行などの金融機関)からの請求(代位弁済)を受け《あなた様(債務者)のローンを当社(保証会社)が一括返済しました。よって、当社(保証会社)に対し、利息をプラスした立替金を速やかに一括返済してください。返済しない場合、あなた様のご自宅を競売にかけます》といった内容が通知されることになります。

※そのまま返済ができないと、裁判所から『競売開始決定』がなされます。競売開始決定通知から4ヶ月から約6ヶ月ほどで入札期間に入ります。

■まとめ

①債権者(銀行・金融機関等)から督促状や催告書が届く

②債権者(銀行・金融機関等)から代位弁済予告が通知される

③保証会社などが代位弁済をし、ローン契約が破棄される
(住宅金融支援機構債権の場合は、外部に債権回収が委託される)

④保証会社から一括返済の請求を受ける

⑤任意売却か競売を選択せざるを得なくなる

競売を回避する手法として【任意売却】があります。冒頭でも記載してる通り、競売はいくらで落札されるか分からず、時間もかかることから遅延損害金の加算が続き、結果的に借金が大きく残りがちです。

任意売却では市場価格に近い価格での売却であり、退去する時期や場合によっては引越し代も相談が可能です。任意売却や債権者との交渉に実績のある不動産会社ならば、流れや案内が的確であるため、滞納中も安心して取り組むことが可能です。