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任意売却失敗事例:① 売主が2番手の債務を継続支払い中・・・

抵当権が2本も付いていて、一番抵当権者は1,200万円で月8万円の支払い。2番抵当権者は200万円で月1万5千円の支払い。月々9万5千円の返済が厳しいので売却したい。

♦ご相談の経緯

ご相談に見えられた時からYさんは実直な方で、任意売却の説明にも真摯に耳を傾けてくださいました。

抵当権が2本付いているケースでしたが、特に1番抵当権者の毎月8万円の支払いが生活を圧迫。滞納も始まっており、このままローンの支払いをストップさせて任意売却に持っていきましょうとご提案したところ、即OKをいただくことが出来ました。

任意売却を進める段取りとしてはたいへんやりやすいお客様だったのですが・・・

【ご相談者様プロフィール】

■職業:自営業
■年齢:50歳代
■ご家族:妻と子供1人
■物件:マンション
■購入価額:1,500万円
■残債:1,400万円(1番手1,200万円/2番手200万円)
■毎月の返済:9万5千円
■査定額:800万円

《課題》

抵当権が2本付いており、両方からの合意を取り付けなければなりません。まずは2番抵当権者(2番手)の※ハンコ代を確保するために1番抵当権者(1番手)との交渉を重ねる必要があります。

査定額から考えて2番手はこのまま競売になっても債務者(売主様、Yさん)から一銭も回収することが出来ないこと、だからこそ任意売却でハンコ代だけでも回収した方が得策だと説得します。

さらに1番手と交渉し、ハンコ代は2番手に確約させる旨を伝える等、任意売却に同意してもらうための駆け引きが重要なポイントになります。

※ハンコ代とは、任意売却の劣後債権者(後順位の債権者)に分配する抵当権抹消費用のことです。

任意売却の方向に進むことに売主様(Yさん)が了承された時点で、1番手と2番手の抵当権者への債務の支払いを直ぐにストップしていただくよう念を押すことが重要でした。

任意売却を成功へと導くには、期限の利益の喪失と代位弁済の手続き上、半年程度は滞納を続けていただく必要があるからです。

《提案》滞納が始まった以上、任意売却で乗り切ることが最善策!

1番抵当権者の売り出し提示額を呑む代わりに、2番抵当権者のハンコ代を見てもらうよう説得。1番抵当権者から任意売却の承諾を得るまでには少し時間がかかりましたが、ハンコ代と売主様(Yさん)の引越し代を確保することに成功しました。

ハンコ代の確約を取り付け、2番手抵当権者との交渉に臨みましたが、思わぬ展開に・・・

《結果》2番手の債務を売主(Yさん)が継続して支払っていたことが発覚・・・

2番手の債権者に任意売却の話を持っていきましたが、Yさん本人がまだローンの支払いを継続しておられたことが判明。現時点では任意売却に応じられない事、全額返済してもらわないと納得できないということで、同意を得られませんでした。

仮に同意を得ても、今から滞納を始める必要があり、1番手の債権者が待てないため、任意売却を断念することに・・・
結果、競売となってしまいました。