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任意売却事例:㉒ 相続対策のつもりで建てたアパートが

アパート経営の収益が悪化して一気に破綻・・・

相続対策として、融資を受けて収益アパートを建設したIさん。当初10年ほどはうまく運営できていましたが、周囲に次々を同じようなアパートが建ったことで競争力を失い、退去が発生しても次の借り手が見つからず、空室が目立つようになってきました。固定資産税の滞納も始まり、ついにはアパートローンも滞りがちになったのです。

【ご相談者プロフィール】

■相談者:Iさん 男性 61歳
■ご家族:妻と子供2 人
■物件:収益物件(アパート)
■借入残高:1億1500万円
■査定額:約9,800万円

《課題》

共同担保に先祖伝来の田畑も入っていたので、Iさんはまず、アパートローンのリスケジュールを打診しました。1度目の交渉はうまくいったものの、数年後また苦しくなりました。固定資産税の滞納についてアパートに仮差押えが入ったことで、2度目のリスケは、”仮差押えを解除してから来てください”と言われ、その資金繰りもうまくいかなかったのです。

ついにはアパートローンも支払えなくなり、先祖代々の土地を失ってしまうかもしれないとの不安にさいなまれていました。債権者である銀行からも「競売にかけます。共同担保は連動しているので、すべて差押えします」と言われていたそうです。

《提案》先祖伝来の土地は息子さんが買い受けて、アパートは任意売却。

まずは、アパートを任意売却することになりました。問題は、共同担保に入っている先祖伝来の土地です。「これらは死守したい」との強い要望を受けていました。しかし、アパートの実勢価格は、ローン残高を明らかに下回っており、債権者との調整が課題です。

 

《結果》アパートは任意売却し、守りたい財産は死守。

収益物件は任意売却しました。守り抜きたい土地と自宅は、後継ぎである長男さんが資金を作って買い受けることになりました。代々相続で引き継いできた土地の多くが田畑や山林、雑種地であり、評価も低いことから、債権者も差し押さえる利益が多くない、と判断したようです。

ローンは完済できなかったものの、弁護士による調整のもと、元本を一定額で支払っていくことになりました。万が一、亡くなるまでに残債が返しきれなくても、Iさん自身にめぼしい財産はないため、相続人には相続放棄をしてもらう予定です。