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任意売却の進め方~How to NINBAI~

相談先を選ぶ:”知り合いの業者”には頼まないほうが賢明

お金、特に借金の相談先は、金融機関や弁護士ですが、任意売却の場合は、不動産業者です。

不動産業者はどの地域にもたくさんあり、どこに相談や依頼をかければいいのか決め手が分からない、という声もあります。

しかし、任意売却の手続きを進めるにあたり、最も重要なことは、その業者が任意売却に精通しているかどうかです。加えて、顧客の希望や状況をふまえたサポートをしようとする姿勢があるかどうか。

任意売却を成功させるためには、通常売却に比べ、多くの手間がかかるうえに、債権者との交渉やホウレンソウ(報告・連絡・相談)にも手馴れている必要があります。最も相談として多いのが、知り合いの業者に頼んで任せていたら、競売になり、手を引くと言われた。あるいは相手が知り合いだけに質問攻めにしたり、聞きたいことも遠慮してしまう、というものです。

家を売った後で、どうしてうちに頼んでくれなかったのか?と言われるのが怖くて…という関係もあるでしょうが、そういう時は、債権者の意向でそうなった、と説明するのがいいでしょう。


不動産業者との任意売却契約

任意売却の手続きを進めるにあたり、不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。すべて三か月更新で、更新するか否かは

不動産業者との媒介契約には次の三種類があり、任意売却の場合は、②または③が主流です。

①一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができます。同じ金額で媒介契約を結び、家の売却の動向は売主が管理します。つまり、売却先が決まると、他の不動産業者には売主から連絡を入れてもらいます。広く売却活動を依頼することができる反面、不動産業者が販売活動に力を入れにくい傾向にあります。

 

②専任媒介契約

専任媒介契約では、契約は依頼した一社(不動産業者)のみで、他社に依頼することはできません。他社の媒介で契約すると違約金が発生します。

 

③専属選任媒介契約

専属専任媒介契約では②に加え、売主自ら買主を見つけることも不可です。


初回面談での話の流れ

まず、ご相談者様の住宅ローンの債務状況を正確に確認、把握します。そのうえで相談者の希望を確認しながら、進め方やスケジュールなどの見込みを説明します。

住宅ローン残債額や税金滞納の有無、マンションであれば管理費等の滞納有無も確認します。次に、希望や生活状況などを伺い、総合的な提案をします。

相談をご自宅で受ける場合は、併せて査定を行うことが多いでしょう。査定額は気になるところですが、最終的に債権者が決めますので、一旦はその返事を待つことになります。


次の生活準備

任意売却の依頼先が決まれば、手続きや債権者との折衝は、不動産会社が行います。売主は引っ越し準備や生活の立て直しなど、ご自身や家族のために手間と時間を使うことができます。


売却決定

売却先が決まると、すでに引越している方は除き、引渡しの準備をします。手続き面では、売買契約に必要な書類を司法書士に預けたり、残債の支払い計画の交渉に入ります。交渉は法律上ご自身あるいは弁護士が行いますが、私どもは、他の方々の例を参考としてお伝えし、アドバイスという枠組みでご案内しております。


任意売却に現金(手数料)は必要ありません

私どもは任意売却の場合、相談者の手持ち資金の中からお支払いを求めることはありません。

通常、売却には、仲介手数料・抵当権抹消費用といった諸費用が必要です。任意売却の場合は、それらのほかに、マンション管理費の滞納分や滞納して物件に差押えを入れられた税金分も売却代金から配分する仕組みです(いずれも配分額や割合には一定の上限がある)。

まずは、お気軽にフリーダイヤルまでご相談ください!