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住宅ローンの返済が苦しくなった時の対処方

念願のマイホームを購入、しっかり返済計画も検討していたはずなのに・・・
病気・ケガなどでの収入の大幅ダウン、突然のリストラや倒産、予期しないトラブルなどで住宅ローンの返済が苦しくなった時どうすればよいのでしょう?

《住宅ローンを組んだ金融機関に相談する》

金融機関には住宅ローンの支払い・返済について相談を受け付ける窓口があります。リストラ・給与の減少、健康上の理由などで収入が減ってしまい、今後の支払いに不安がある場合には、住宅ローンを組んだ金融機関の窓口で相談してみましょう。支払いを滞納する前に相談する方がベターです。そのほうが金融機関の心証は良いでしょう。

1.リスケジュール『リスケ』の相談

『リスケ』とは、現在組んでいる住宅ローンの借入の条件を変更し(返済期間の延長・金利の減免など)毎月の支払い額を少なくする方法です。場合によっては、一定期間の間は支払い猶予をしてもらうことも可能です。住宅ローンを貸し付けている金融機関としても、支払い延滞が続いて事故債権になってしまうよりは、債権者の生活状況に合わせて少しずつだけでも支払いをしてもらった方がメリットがあるからです。

収入が減少した場合の救済措置となりますので、下記などの一定の条件を満たす必要があります。

・会社の倒産
・リストラなどによる転職または解雇
・給与・ボーナスの減少
・自営業の場合の業績不振による収入減など

①返済期間の延長

その延長期間には、特に決まったルールはないようです。
一般的には、ローンの返済期間が全体で35年を超えない範囲内であれば返済期間の延長を認めてくれる可能性はあるようです。25年でローンを組んでいた場合、最長10年は延長できる可能性があります。しかし、ローン完済時の年齢も考慮されます。金融機関にもよりますが、完済年齢を『75歳』と定めている金融機関の場合では、75歳を超えて設定することはできません。

一般的には、完済年齢を『75歳』としている金融機関が多いようですが、住宅金融支援機構(フラット35)の場合、完済年齢を『80歳』としています。フラット35の場合、最長で『80歳』まで延長が認められます。

【住宅金融支援機構の特例】

住宅金融支援機構では、下記の条件を満たす場合「特例」として、35年を超える返済期間(最長15年)の延長を認めてくれます。

・収入倍率(年収/年間返済総額)が4倍以下
・収入月額が(世帯人員×64,000円)以下
・住宅ローンの年間返済総額が年収に対して一定の割合

住宅金融支援機構の完済年齢は『80歳』となっていますので、この完済年齢を超えることはできません。

②住宅ローン返済の一時猶予 

この方法は一時的に返済をストップするということではありません。
一定期間金利のみを支払う、元本の返済を一時猶予してもらう、もしくは大幅に減額をして支払うという方法です。

民間の銀行の場合、一時的な返済猶予期間については、6ヶ月~1年程度となります。
住宅金融支援機構のフラット35の場合、原則として病気やケガにより返済が困難になった場合、一定期間の返済を減額し、減額期間満了後に返済額を増額させて追いつく必要があります。ただし、誰でも利用することができるというわけではなく、特例として上記の条件を満たす必要があります。

♦リスケジュールのメリット

・資金繰りが楽(一時的)になる

一時的な返済猶予を金融機関が認めてくれた場合、一時的には、毎月の住宅ローン返済額が減少します。そのため、リスケジュールの期間中は資金繰りが楽になり、一時的な返済猶予終了後の通常返済に備えることができます。

しかし、リスケジュールはその名の通り、返済計画の変更ですので、住宅ローンそのものが減額されるわけでも免除される訳でもありません。
あくまでも債務の先送りということになります。

♦リスケジュールのデメリット

・優遇金利が付されている場合、優遇金利が適用されなくなる可能性がある
・変動金利の場合、0.5%~1%金利を引き上げられる可能性がある
・返済期間を延ばすことにより、返済総額が増加する
・延滞がある場合には、滞納分を清算した後でないと返済期間の延長はできない
・ローン審査が必要であり、審査を通過しなければ返済期間の延長はできない
・ローンの借換えが難しくなる
・担保や保証人を追加で求められることもある
・延長期間が短いと効果があまりみられない

♦返済期間の延長で誤解されること

・返済期間を延長することにより信用情報にキズがつくことはありません。

⇒いわゆる、信用情報でブラック扱いされるのは、「一定期間の延滞」「代位弁済」「債権譲渡」「債務整理」などの事象が発生した場合になります。

・団体生命保険が使えなくなる?

⇒現在、団体信用生命保険の保障期間は80歳までとなっていますので、住宅ローンを延長したとしても、団体信用生命保険の保障から外れることはありません。


2.間違った対処方法

予期しないトラブル等で住宅ローンの返済が苦しくなった時、行ってはならない対処法は次のような対処法です。

①消費者金融から借入れをして住宅ローンの支払いをする

住宅ローンの金利は1%程度が相場ですが、消費者金融やクレジットカードの金利は18%前後です。借入れすることで一時的に住宅ローンの支払いはできますが、結局は借金の額が増えるだけになります。収入の増加の見込みもなく、借入を重ねると返済が行き詰まるのは目に見えています。

②親類からお金を借りる

身内から借金をして支払いをしても、やはり一時しのぎにすぎません。多くの人を巻き込んでしまうことで、結局共倒れになってしまう可能性もあります。

③弁護士事務所等だけに相談して解決しようとする

弁護士さんなどの士業専門家は、トラブルがあった時や困った時などは大変頼りになる存在です。

しかし、法律の専門家であり、不動産の専門家ではありません。
競売を回避できる方法、今の家に住み続けられる方法、などは不動産の専門家、住宅ローン問題の専門家、任意売却や競売の専門家でなければわかりません。弁護士さん等へ相談するだけでなく、不動産の専門家、住宅ローン問題の専門家、任意売却や競売の専門家にも一度相談してみることをお勧めします。

④あきらめてしまう

「もう無理だから…払えないから」と諦めてしまって、何もせずに競売を待つだけではさらに重い負担を強いられることになります。

競売にかけられる前に、任意売却の専門家に相談をしてみましょう。

《まとめ》

予期せぬ事態による収入の大幅ダウンや、リストラ・倒産などにより住宅ローンの支払いが困難になってしまう場合、まずは住宅ローンを組んだ金融機関に相談するようにしてください。

金融機関が認めるリスケジュールを行ってもまだ返済が難しいようであれば、間違った対処法をとらず、任意売却の専門家に相談してみましょう。最初はメールや電話で相談をしてみるのもいいでしょう。