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リースバックの仕組み

会社の倒産やリストラにより退職を余儀なくされたり、突然の病気により生活費や住宅ローン、子供の教育費を捻出することも難しくなってしますことがあります。この中でも比重が大きいのは住宅ローンではないでしょうか?

住宅ローンを3か月以上滞納するとその貸し出しは事故債権扱いとなり、債権者(金融機関等)から借入金の一括返済をもとめられます。分割での住宅ローンを返済できない状況で一括返済なんてまず無理です。

最終的に債権者はその物件(マイホーム)を競売(オークション)にかけ、焦げ付いた住宅ローンを回収にかかります。

マイホームが競売により売却されることになると、市場価格(時価)より安い価格で取引され、その分住宅ローンの残債は大きくなってしまいます。

住む家を無くし、そのうえ住んでもいないマイホームの残債を返済し続けるのは、精神的にも経済的にもかなりの負担です。

そこで、家は手放してもせめて住み続けることはできないか?ということで『リースバック』を希望なさる方が多くいらっしゃいます。ここでは、『リースバック』の仕組みについて説明してみたいと思います。


《リースバックとは》
リースバックとは、正式には『セル・アンド・リースバック』といいます。マイホームを売却した後、元所有者が家賃を支払いながら、引越しをせずにそのまま住み続けられるシステムです。

不動産業者や投資家又は、身内(親戚等)などにマイホームを売却して住宅ローンを清算し、そのマイホームを買ってくれた不動産業者又は投資家等と賃貸借契約を結ぶ仕組みになります。

マイホームの所有者ではなくなりますが、住み続けることができるので、家族への影響もほとんど出ないことでしょう。ただし、任意売却とリースバックの両方を目指すことは、非常にハードルが高いものとなります。理由は、債権者(ローンの貸し手)がローンを滞納(契約違反)した側がその家に住み続ける、という道義的な問題もありますし、リースバック物件として売却する場合、任意売却に比べて価格が下がりがちであるためです。

(リースバックできる可能性が高いケース)
・物件が人口の多いエリアにある
・住宅ローンがないか、少ない(1000万以下)
・一般的な家(店舗や工場などではない)
・少なくとも地域相場程度の家賃なら支払っていける

(リースバックのメリット)
・マイホームを売却してもそのまま住み続けられる
売却した後も、そのままマイホームに住み続ける(賃貸)ことができます。
所有権がなくなりますので、当然固定資産税などの維持管理にかかる費用などの支払いがなくなります。

・お金ができたら、買い戻すこともできる
生活を立て直すことに成功すれば、売却したマイホームを買いもどすことも可能です。

・ご近所に売却したことが分かりづらい
そのまま何事もなく住み続けていけるので、ご近所さんに厳しい経済状況を知られる可能性も少なくなります。

(リースバックのデメリット)
・家賃が住宅ローン返済額より高くなることがある
リースバック時における賃貸料は、売却価格のだいたい年利10%を月割りした額が相場となっています。2,000万円で売却した物件で計算すると、年200万円÷12か月≒16.6万円/月が賃貸料となります。

・一般の売却に比べて、売却価格が安くなりがち
リースバックでは、通常の売却に比べて価格が安くなる傾向にあります。不動産は、自宅として買う場合と、収益物件で買う場合の値段が大きくことなるのが常です。理由は、計算根拠が全く違うためです。そのため、リースバックでも市場価格と同じくらいで売れることはほとんどありません。

・賃料なので、何年払っても自分の不動産にはならない
リースバックにより、賃貸物件となるので、払うお金はあくまで「賃料」です。借りた家にいくら払っても、自分のものにはなりません。買戻し特約などをつけることで将来、家を買い戻すこともできますが、それまでに支払った家賃は、買戻し価格に充当されることはありません。

・修繕費を賃借人(元所有者)が負担する

元所有者が住み続けるため、建物の不具合や瑕疵などは確認しないまま、売買を行います。特に一戸建ての場合は、発見が難しいうえ、一度修繕が発生するとその費用が大きくなります。そのため、リースバックでは、修繕費などの負担義務は特約で賃借人が負うもの、と定めています。

リースバックでは、メリット・デメリットについてもしっかりと納得したうえで契約を進めていきましょう。