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任意売却の流れと注意点:通常売却との違い

任意売却は、通常の売却と何が違うのでしょうか?
一番のポイントは、『売却時に住宅ローンを完済できるかどうか?』ということです。
売却の流れは、傍目からすると、ほぼ同じです。通常売買は、以下の流れです。
媒介契約・査定⇒売出し⇒買主の出現⇒重要事項説明⇒売買契約⇒決済・物件引渡し
違うのはその舞台裏、つまり不動産会社の業務量とステップです。

任意売却による売出価格は、価格を査定し、査定書を債権者に報告します。抵当権者である債権者が指示した金額以上で売らなければなりません。また、第一抵当以外にも、仮差押えや後位の担保設定があればその先すべてと連絡を取っていきます。

まとめると、業者と債権者での交渉⇒価格回答⇒売出、となります。

無事に買主が決まると、「配分表」と呼ばれる、各債権者(サービサーや役所含む)や関係者への配分を作成します。

債権者への返済額や、業者への仲介手数料、抵当権抹消のための司法書士費用、場合によっては、固定資産税の滞納分やマンションの管理費・修繕費の滞納分、売り主の引越し費用等が含まれます。必ずしもすべて配分できるわけではありませんが、第一抵当先の規定に従い、配分案を作成し、債権者の社内稟議にかけてもらいます。

無事、決済が下りると、最終的な物件調査⇒重要事項の説明・売買契約⇒決済日の確定と根回し⇒決済・物件引渡し、となります。債務者(売主)はこの間に、残債交渉が入ることが多くあります。

任意売却は原則、残債が生じます

任意売却は基本的に、残債額を下回って住宅が売れる場合を指します。通常売却では、ローンとの差額分を現金で補填しないと債権者は売却に応じません。

第二、第三抵当があると、そこへの配分はごく限られた額となるので、任意売却に応じてもらえるかはわかりません。つまり、関係者が多ければ多いほど、合意を得るべき先が増えるので、任意売却の難易度は格段に上がっていきます。

しかし、任意売却に応じず、競売で処分さるとなれば、売却価格は下がりがちです。第二、第三抵当権者は全く回収ができない事態となりがちなので、任意売却で「競売よりは多く回収できる」「多少だが配分が得られる」ということになります。

上記のような交渉があるため、買主が決まったのに、決済までに時間がかかったり、あてにしていた引っ越し費用を一部、後位の債権者に配分せざるを得ない事態も起こりえます。

任意売却は売主のためだけにあるのではなく、競売を避けるべく『関係者全員の同意』を得てするものです。債権者は、費用や手間がかかっても競売で処分してもよいのです。

実務としては、通常売却と任意売却を比べるわけではなく、ローン滞納が起きている任意売却は、競売との比較となります。つまり、売主に選ぶ余地はそう多いわけではないのです。