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税金滞納による仮差押えと任意売却

本当は怖い税金滞納

”税金は払える時に払えばいい。” そう思っていませんか?

『住宅ローンを滞納すると、住めなくなくから、ローンが優先だ。』と、固定資産税などを後回し、滞納額を積み上げてしまうと、あとでひどく苦労します。

実際、住宅ローンの滞納がなくても、役所から公売の申し立てを受け、任意売却に踏み切らざるを得ないケースは一定割合で発生しています。

中には、「あともう少しで住宅ローンを完済できる時になって、自宅が公売になった!」と、慌てて相談に来る方もいます。

「まさか、役所が家を取り上げるなんて!」そんな事態を避けるために、税金滞納のリスクを中心に、任意売却や公売との関係について、説明していきます。


◆税金滞納と任意売却 ~優先すべきはローンより税金の納付~

任意売却をする方は、住宅を守りたい一心で、住宅ローンの支払いを優先する傾向にあります。カードローンや消費者金融の借入で住宅ローンを支払ったことで多重債務に陥ったり、固定資産税まで滞納している方が少なくありません。でも実は、生活費の次に優先度が高いのは、租税の支払いなのです。

ご存知でしょうか?実は、各種ローンの滞納より税金の滞納のほうが怖いのです。国民の三大義務のひとつに納税があります。昨今は、地方自治体の税収入が落ちていることもあり、国や市区町村は、様々な手段を講じて徴収を図っています。租税の滞納には、厳しい措置を取り、差押えも次々にします。

差押え対象は、持家はもちろん、給与や保険の返戻金なども対象になります。その対応は、ローンも税金も同じです。極端なケースでは、優先税(後に説明)での差押えがあります。経緯を所有者に伺うと、住宅ローンを組む際に年収が足りないから、と、住宅の販売業者に勧められ、安易に収入を修正申告したため、住宅取得後に追徴課税を受けたものがそのまま滞納となり、差押えを受けている。こういうケースが多々あります。住宅取得(抵当権設定)以前に発生した税金=優先税は、任意売却などで売却する際でも、抵当権に先んじて配分されることになります。抵当権と税金の優先関係は、抵当権設定登記の日と、税金の納付期限の後先により決定します。


◆税の仮差押えを受けていても任意売却を成功させる秘訣

住宅ローンの債権者が任意売却に応じる先であることが前提であることはもちろんですが、

1)滞納税額が多くない

2)一部納付にも応じる柔軟な自治体である

3)いくつもの種類の税金を滞納していない


任意売却をするには、関係者が少なく、差押えもないほうが望ましいのです。

税金にはさまざまな種類があり、国税である所得税や法人税、消費税など。地方税には住民税、固定資産税や都市計画税がそれにあたりますが、これらの税金の支払いについては、任意売却の売却代金から充当されることがあっても、わずかにすぎません。

地方税の対応は、自治体によって姿勢はさまざまであり、実は全額納付をしないと、差押え解除には応じない、強硬な対応をする自治体が少なくありません。優先税でない限り、競売では1円の配当も受けられないにも関わらず、一部の配分(納付)では一切応じない、としている自治体に於いては、不足分を所有者が用意しないことには、競売で決着せざるを得なくなってしまいます。しかし、税金の分納すら難しい人が、不足分をすべて用意するのは困難でしょう。


◆任意売却で税金滞納が消化できることも

住宅ローンを貸し出している民間金融機関の多くは、住宅金融支援機構にならい、任意売却代金から配分してよい範囲を定めています。その内訳は金融機関により異なりますが、多くは10万円あるいは、滞納している本税(延滞税は含まず)の1割のいずれか低い額など、と定めています。残った税は分納に応じてもらいながら、任意売却で税金問題を解消していきましょう。


◆高額の税金滞納では、競売しかなくなるケースも

しかし、差押えを受けている方の滞納額は延滞税も含め、数十万円を超えていることがめずらしくありません。事業を営んでいる方だと、ときに数百万円の租税滞納ということもあります。そのうえ、延滞税は住宅ローンの比ではない利率で加算されていきますので、数年放置すると、元本を優に上回る滞納額に膨れ上がります。こうなってくると、役所の差押え解除は困難を極め、最終的には任意売却を図ることもできず、競売で終わる確率が高くなります。


◆任意売却は必ずできるわけではない

私たちは任意売却をお取り計らいする際、すべての差し押さえ解除のために動きます。なかには国税に加え、地方税で二つの自治体の差押えを受け、住宅ローンの借入は、住宅金融支援機構を始め三社あることも。この場合、計六つの先に交渉をしていくことになります。つまり、任意売却に入る前に債権者、税務署、市税事務所などの差押え解除についての交渉を重ね、配分の同意を得られることができてはじめて売却活動をスタートすることができます。

なお、任意売却する際に役所から仮差押えを受けていなくても、例えばカードローンなどの滞納で競売(公売)開始決定となると、競売は不動産の登記簿謄本に登記され、関係先に通知がいきます。

すると、それまで滞納のなかった住宅ローンについても契約破棄となり、一括弁済請求となるのが一般的です。では、競売段階にまで進まないうちに任意売却の見込みが立ったなら安心か?と言えばそうとも限りません。というのは、売買に際しては、役所で不動産の評価証明書を取得しなくてはなりません。その評価証明書の取得の際、役所側が売却を察知し、滞納額がさほど多くなくても差押え手続きをとられた例があります。極端な例ですと、差押えが直前までなされず、税金関係の差押えはないものとして任意売却を進めていて、決済当日に抵当権抹消手続きをしようとしてはじめて地方税の差押えを受けていたことが判明した、ということもあるのです。


◆租税の差押えなどでお困りの方々へ

『交渉は決裂させないように。穏やかに対応しましょう。』

私どもが役所へ差押え解除の交渉に行きますと、よく「この人(所有者)は、ここへ何度もクレームをつけに来ている。」「窓口で長々と大声で職員を恫喝する。」と、役所担当者から、債務者への心証の悪さを聞くことがあります。役所で働く方々も人間であり、納税は職務として求めています。他に仕事もあります。納税の義務を果たせていない方が役所で感情的に大声をあげたり、担当者を罵っていれば、相手も態度が硬化させるのは当然です。

税金を支払えないのは不本意でしょうが、差し押さえる側も望んで強硬な手段を講じているわけではないはずです。相手の動きをどうするかは、債務者である方がカギを握っています。

ときに、納税義務者のあまりの悪態ぶりに辟易し、無剰余(※)を承知で競売や公売手続きを取っている、と打ち明ける担当者もいます。

分納交渉などで役所へ赴く際には、”交渉カードは、取り立てる側にある”ことを念頭において、交渉に臨んでください。私どもも必要に応じ、各役所や関係先にもご同行し、解決に向けて建設的なお話合いを重ね、差押え解除条件の引き出しに成功しております。なお、役所へ私どもが赴くのは、物件に差押えが入っている場合が中心となります。

(※)無剰余…担保不動産の価値以上に抵当権が設定されており、担保としての価値がない状態。いわゆるオーバーローン。抵当権者以外の債権者が当該担保不動産を差押さえようとしても、基本的には裁判所が認めないものとされる。しかし近年、判例に基づく見解に変化があり、無剰余と思われる担保不動産に対し、抵当権者以外の債権者が競売・公売を申し立て、開始決定が認められているケースが少なくない。


◆相談は早期に 

以上から、税金や住宅ローンの滞納が避けられなくなった際は、熟知している窓口に早期に相談をし、正確な情報収集をすることが重要です。私どもは、任意売却をきっかけとして、各金融機関や役所への折衝を経験して参りました。任意売却はもとより、競売や公売の取り下げにも多くの実績がありますので、まずは滞納している税金の詳細やこれまでの経緯、ご希望をお聞かせください。進め方が分かると、「役所に話を向ける時は、このように申し出ればいいのだな。」というコツもつかんでいただけるはずです。大切な時間と資金を無駄にしないためにも、私たちの見識をご活用ください。