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住宅ローンを滞納中。任意売却は本当に有利ですか?

◆住宅ローンを滞納しています。このままだと、本当に家を失うのですか?

いろいろと頑張ってきたけれど、とうとう住宅ローンを滞納し始めた。どうなることか?と思っていたけれど、「督促状」のはがきが来るだけで、銀行からは何の音沙汰もない…。ひょっとして、このままでも大丈夫じゃないの?この家をわざわざ取り上げたって、そんなにお金にならないだろうし…。

という主旨のお問合せを受けることがあります。正常性バイアス、と呼ばれるものでしょうか。まずい状況だが、きっと大丈夫…と信じたい気持ちはよく分かります。

さて、担保債務(住宅ローンなど)が少しでも残ったまま、ローンを滞納すると、その額がどんなに少なくても、その物件がどんなにひどい状態のものでも、必ず差押えを受けます。つまり、失わざるを得なくなります。それは、債権者が業務として進めければならない手続きなのです。


 任意売却って本当にいいの? 

『任意売却のほうが競売よりもいい。』とよく書いているけれど、なぜでしょう?
任意売却がどんな点でどのように有利なのか、具体的にご案内します。少なくとも、任意売却という選択肢を、最初から外してしまう合理性はない、と理解できると思います。


1.任意売却のメリット、競売のデメリット
1-1.任意売却のほうが借金が減る
競売、任意売却、いずれにせよ、その目的の一つとして、自宅の売却によって借金を返済することです。家を高く売ることができれば、当然、残りの借金額は少なくなります。どちらが高く売れるのか?と聞かれれば、任意売却でしょう。ただし、競売でも地域や物件内容次第で、任意売却価格並みに落札されることがあります。

では、人気のある物件ならば、高く落札されることを狙って、競売でもいいのではないか?という意見もあるでしょう。物件の価格だけを考えれば、たしかにそうかもしれません。しかし、こと残債務を考えると、競売で時間がかかった分だけ遅延損害金がより多く加算(ほとんどが元本に対して14パーセント以上の利息)されていますし、競売の申し立て費用も残債に加わります。これらも自己破産などの債務整理をしないかぎり、債務者の借金となるので、最初から任意売却を選択しないのは合理性に欠けると言ってもいいのではないでしょうか。

任意売却は、一般的な不動産売買契約と変わらない手順で家を売却しますので、その手順や価格は、通常売却との差はあまり生じません。対し競売は、裁判所が売却の手続きを行います。
競売の場合は、現況調査といって、裁判所職員らが建物を訪ねてきます。それ以外では、内見などに対応する必要はありません。よって、入札を考えている人にとっては、評価書(競売資料)を頼りに入札をすることになります。家の中の状態は、評価書作成時期と同じとは限りません。様様なリスクを想定して入札額を決めるので、落札価格はどうしても安くなる傾向にあります。

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1-2.任意売却では引渡し時期などの交渉も可能
競売にかけられて自宅が他者に渡った場合、買主は新所有者となり、当然そこに住んでいる人に退去を迫ってきます。すでに自分の家でなくなってしまったのですから、退去しなければいけません。しかし、住むあても費用もなく、出て行けと言われても、途方に暮れてしまうことでしょう。
任意売却では、債権者・売主・買主、全員の合意が整ったうえで売却手続きが行われます。ある程度ならば、引越しのスケジュール調整に応じてくれることもありますし、債権者が引越し代の一部を配分してくれることもあります。ただし、これらはあくまで関係者の理解と厚意によるものなので、売主の都合ばかり押し通そうとするのは避けるべきです。

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1-3.競売と違い、穏便な任意売却
家が競売にかけられると、入札が近くなると、その物件情報がインターネットや新聞、一部の不動産オークションサイト上に掲載されます。その情報の中には、家の外観や内部、現況調査の時の会話などが掲載されています。近隣の方が必ずその情報にアクセスしているとは限りませんが、少なくとも競売開始直後は、たくさんの不動産業者の訪問を受けるため、普段と違うその光景に、近隣の方々があなたの家の異変を感じ取る可能性は高そうです。

対し、任意売却の場合、一般的な不動産売却と手続きが変わらないため、不動産会社や購入希望者が予定を組んで出入りするくらいです。あなたの承諾なく、家をインターネット広告に出したり、内部写真を公開されることはありません。つまり、プライバシーを守りながら家を売却することができます。

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1-4.任意売却なら、税金も解決できる可能性がある
住宅ローンの返済に悩んでいる方の中には、税金を滞納しているケースも多いのではないでしょうか。租税の滞納により、物件に仮差押えをつけられた場合、任意売却の際に売却代金の一部を税金の返済に充てることもよくあります。長らく役所と連絡を取りかねていた場合や、分納交渉で解決の糸口を見出すにも、任意売却は有効です。

対し、競売の場合は、家を売ったお金は優先税(※)を除いて、抵当権にかかる返済を優先します。競売でローン部分の借金を減らすことができても、滞納した税金はそのまま残ります。延滞税も加算されるので、いつまでも解決しません。そして、税金の滞納は、自己破産をしても免責は受けられません(税金は破産対象外)。

(※)『優先税 』とは、この場合、抵当権の設定日より前に納付期限を迎えている、未払い租税の事を指します。その名の通り、他の担保債務に先んじて延滞税を含めて徴収されます。
(※)本内容は、オーバーローンのケースを想定しています。


2.家が競売にかけられる前に任意売却を行うには
「競売を避けて、任意売却をしたい。」
家が競売にかけられる前に任意売却を行うには、どのように進めるのでしょうか。
以下、競売までの流れを具体的にご説明します。

・滞納1ヶ月~4ヶ月目:督促など
督促を受けます。滞納が進んで期限の利益を喪失することで、住宅ローンを借りた金融機関は保証会社に債権を譲渡します。保証会社は金融機関に対して代位弁済を行い、債務者に代わって住宅ローンを肩代わりします。

 < この段階で債権者に任意売却の申出をしましょう! > 

・滞納4ヶ月~8ヶ月:一括返済請求など
住宅ローンが完全に事故債権化したと見なされます(ローン破綻)。金融機関は、ローン契約を破棄するとともに保証会社がローンを肩代わり(代位弁済)し、窓口銀行の管理から手が離れます。担当も今までの引き落とし口座の窓口から、サービサーや専門部署に替わります。

ローン契約が破棄されると、債権者は債務者へ一括返済請求をします。指定期日までにローン残高全額の支払いがなく、任意売却などの意思表示がない場合、そのまま競売の申し立てに入ります。

タイミングを逃さず任意売却の申出を行えば、少なくとも競売申立に猶予をもらえることがほとんどです。特に住宅金融支援機構は、積極的に任意売却を推奨しています。

https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html

↑住宅金融支援機構 任意売却の案内ページ


3.任意売却には時間が必要
任意売却をする場合、時間があればあるほど有利です。そのため、滞納前から情報収集をしておき、滞納中はあとで生活再建がしやすいように準備をしておくことが大切です。
強制売却(競売)は当然ですが、任意売却にもタイムリミットがあります。『時間さえあれば、充分いい価格で売れたのに。』というケースも数多くありました。

任意売却は、通常の売却方法と同じ手順に数多くの連絡やステップを踏みます。
1)債権者へ任意売却を申し出る
2)債権者へ査定書を提出する
3)債権者から売り出し条件が提示される
4)販売活動開始
5)内覧・申し込み
6)買い手側のローン審査
7)重要事項の説明、売買契約など
8)債権者やその他の関係者に配分案の提示
9)決済の準備
10)決済、物件引渡し
※順番が上記通りでない場合もあります。

これだけの手続きを、債権者の指定期間内に済ませる必要があります。
つまり、よほどの人気物件でない限り、時間切れとなる可能性を常にはらんでいるのです。


4.面倒な手続きのほとんどは仲介業者がやってくれる
3.で挙げた多くの手続きのほとんどは、仲介に入る不動産業者が対応します。売主であるあなたは、次の生活準備に集中することができるのです。また、ある程度の希望(引き渡し時期や引越し代など)についても、仲介担当者が調整を図ります。


まとめ:
■任意売却は競売に比べて、有利な点が多い
■ローン滞納前あるいは初期に相談をするのがよい
■任意売却の際は、仲介業者がほとんどの手続きをしてくれる
■ローンを滞納をしていても、ある程度の要望を出すことができる

ローンを滞納して、動くためのお金もなければ、取れる手段がないように思えるかもしれません。しかし、知識と経験を備える者には、いろいろな“余地”が見えるものです。私たちの見識が、どの立場の方(債務者、債権者、役所、買主)にとっても、よい結果に繋ぐ一助となれば幸いです。