失敗しない任意売却

任意売却は、これからの生活に関わる大きな決断です。開札が始まるまでの限られた時間で解決しなければ競売が避けられなくなるため、失敗はできません。
早めに決断されることは重要ですが、といって、目先の督促を逃れたいためによく調べもせず安易に任意売却を依頼すると、思わぬ失敗の危険が潜んでいます。
お借入の額によっては一生をも左右しかねない問題ですから、しっかりと考えておく必要があります。

相談時のトラブル ・事務員らしい人が電話に出て、こちらの知りたいことを何も教えてくれず、面談の予約だけを迫られた。
・今後の生活についていろいろ教えて欲しかったのに、査定の話しかしてくれなかった。
・「いかにも不動産屋」という人物が家を頻繁に訪ねてきて、隣近所に売却しようとしていることを知られてしまった。
・私たちにとっては愛着のある我が家なのに、「こんな物件が○○円で売れるわけないですよ」と見下すように言われ、傷ついた。
【ご注意ください】悪質な勧誘を行う自称「任意売却専門業者」が増えています。
任意売却のトラブルについて詳細>>
契約から売却
までのトラブル
・ローンを滞納していることをまだ家族に話していなかったのに、スタッフが勝手にバラしてしまった。
・税金(市民税、固定資産税)の差押を解除してもらえず、任意売却できなかった。
・進捗の報告がなく、やがて担当者と連絡がつかなくなった。
・結局買い手が現れず、競売になった。
売却時のトラブル ・十分な引越費用を用意してもらえなかった。
・引越先が見つからず、やむを得ず親族のところへ居候することになってしまった。

任意売却は交渉なので、10人申請すれば10人皆に同じ結果が出るわけではない、ということはまずご理解ください。
しかし、上の表のようなトラブルは、

  1. 任意売却を専門とする相談員に担当してもらうこと
  2. 担当者を信頼し、現在の状況や今後の希望を包み隠さず相談すること
  3. ひとりで悩みを抱えず、早めに相談すること

で、かなり回避できます。
相談先をどのように選べば良いのか何を話せば良いのか、次に具体的にご説明します。

任意売却 成功の条件

1.相談先をどのように選べば良いのか

ほとんどの方は生まれて初めて任意売却を検討していることでしょう。何を基準にして相談先を選べばいいのか、分からないのは当然です。
そんな方のために、信頼できる相談先の条件をご説明します。

1.相談員の熟練度 ・「宅地建物取引主任者」「ファイナンシャルプランナー」など、金融・不動産に関する資格を持っている
・任意売却相談業務に特化したトレーニングを受けている
・不動産に関する法律の知識が十分ある
・各金融機関ごとの傾向を把握しているなど、実践的な知識がある
・「できること」「できないこと」 具体的な見通しを答えてくれる
・相談者のデリケートな心理に配慮できる
2.地域における
任意売却の実績
・過去の解決実績がたくさんある
・解決された方の感想を公開している
・その地域の不動産の値動きなど、流動的な市況を把握している
・法改正、金利の動向など時事情報に敏感である

意外に思われるかも知れませんが、「任意売却専門業者」を名乗るために、資格・許認可などは特に必要ありません。その気になれば、あなたも明日から「任意売却コンサルタント」を自称できます。
だからこそ、本当に問題を解決する能力のある相談先かどうかを、ご自身で客観的に判断しなければならないのです。

プライバシーに配慮された個室で相談を

●大手業者だから安心?
⇒ 必ずしもそうとは言えません。
任意売却には、金融機関との交渉など、通常の不動産売買とは異なるプロセスが必要です。
大手の不動産会社かどうかより、任意売却の解決実績が豊富かどうかが判断のポイントとなります。

2.何を話せば良いのか

「この人に依頼する」と決めたら、担当者を信頼して、必要なことはすべて話しましょう。

1.現在の状況 ・住宅ローンの残高
・住宅ローン以外にも借入があるかどうか
・保証人や共有者など、利害関係者がいるか
・ご家族が状況を理解しているかどうか
2.今後の希望 ・今の家に住み続けたい
・親族や知人に売却したい
・今後、どのような条件なら支払っていけるか
 例1 : 現在の月々15万円のローン返済をそのまま続けるのは難しいが、月々9万円ずつぐらいだったら払っていける
 例2 : 自宅の売却代金の他に、300万円までなら現金を用意できるので、なんとか残債務を0にできないか?

●消費者金融やカードローンに多額の借り入れがあるのは恥ずかしい?
⇒ 任意売却を検討されている方は、多かれ少なかれローンの返済に困っておられる方ばかりです。
恥ずかしがる必要はありません。また、お借入が膨らんでしまった事情など、知られたくことを無理にお話しになる必要はありません。(常識的な相談員なら、任意売却の実務に必要のない事柄をプライバシーに立ち入ってお尋ねすることはありません)
しかし、必要なことは正直にお話しなさる方が賢明です。恥ずかしいという理由でお借入の額を少なく申告されたり、本当は既に失業されているのに「休業中だが復職予定」のように申告されると、相談員は今後の見通しを正確に判断できません。
その結果、せっかく交渉を始めても、途中で債権者(お借入先)との信頼関係が壊れて任意売却ができなくなったり、その場は任意売却はできても、残債を支払っていけずに結局数年後には自己破産になるなど、良くない結果につながります。

●「月々○○円なら支払っていける」 …本当に支払えますか?
⇒ 嘘をつくつもりはなくても、つい希望的観測で「○○円ならなんとか支払える」とギリギリの金額を答えてしまう方がおられます。
しかし、今後の収入の見込み(希望ではなく、現実的な見通し)と、月々必要な生活費を計算して無理のない金額を想定しておかなければ、せっかく任意売却をしても、数年後にはまた生活が破綻してしまいます。

3.いつ相談すればいいのか?

「この先、ローンの返済を続けていくのが難しい」と感じたらすぐにご相談ください。
ご相談が遅すぎて対応が間に合わないことはありますが、早すぎて困ることは何もありません

※但し、時期によっては、打つべき手段がなく、お借入先に動きが出るまでお待ちいただくこともあります。
その場合でも、「○ヵ月後くらいに○○という書類が届きます」など、見通しをお伝えすることは可能です。
そして、多くの相談者が「今後の予定が分かるだけでも気持ちが軽くなった」とおっしゃいます。

競売の流れと相談のタイミング

入札がせまると(=残された時間が短くなると)任意売却の成功の可能性が低くなります
形式的には開札の2日前まで任意売却が可能ですが、上図「3」の段階までに手続きを始めなければ、任意売却できる可能性はほとんどなくなります。
現実的には入札が始まるまでがタイム・リミットとお考えください。

※但し、滞納が起こってから各段階にかかる時間は債権者により、また地域により異なります。目安として

下は、平成21年度に実際にご相談いただいた3,418件名様の、お問い合わせをいただいた時点でのお支払い状況です。

相談者の滞納状況

「間もなく滞納が始まりそう」というタイミングでお問い合わせをいただいた方が最も多く、この時点でご相談いただいた方はほとんどご希望に近い形で解決されています。

以上の点に注意すれば、任意売却で良い結果が得られることでしょう。