任意売却の無料相談 住宅ローンの滞納・競売・差押でお困りの方へ 今すぐ電話相談、面談相談をお受けします。

任意売却の流れと進め方 ~早期の相談で有利な売却を目指す~

任意売却の流れと進め方 ~早期の相談で有利な売却を目指す~

任意売却の流れと実行可能な期間、競売との違いを知る

◆任意売却の流れ

 

滞納しそう、督促を受けた!すぐ相談をしましょう

任意売却の流れと進め方

住宅ローンが払えなくなり、そのままにしておくと、やがて自宅は競売にかかります。
借金が大きく、家を売ってもローンが返しきれない場合、払えない・売却もできない、と思われがちです。実際、銀行などのローンの貸し手に相談しても、「売却するときは、全部返済してくれないと、一切応じられない。」と言われます。

そこで任意売却が視野に入るのです。
任意売却とは、
・ローンが払えない
・売却しても借金が残る
この二点を満たす場合に、用いる売却手段です。
つまり、任意売却は、ローンが支払いきれない方が、競売を避けて市場価格で売ることを目指すものです。

任意売却と通一般売却の違い

一般売却は、売却時代金<ローン残高の場合でも、その足りない差額を現金一括で用意する必要があります。
任意売却は、ローンも払えない、差額も用意できない場合に用いる方法です。債権者(ローンの貸し手側)との交渉は、お任せいただければ、任意売却119番の担当者が行います。

任意売却の流れ
①滞納スタート
②相談・面談
③債権者へ任意売却を申し出る
④販売活動開始
⑤売買契約・転居
⑥残債務の支払い交渉

①滞納スタート

ローンを滞納すると、督促の電話や通知を受け取ります。もっともいけないのは、『放置する』『払えないのに”支払う”と言う』ことです。
金融機関は、債務者(ローンを借りている人)とのやり取りを記録しています。その場しのぎにもうすぐ払えると答えて、その約束を破るほうが心証を悪くします。督促を受けた時には、連絡に応じ、「支払いたいが、できない。」と、正直に申出をしましょう。

なかには、「どこかで借りて支払ってください。」と言う金融機関もある、と聞きますが、応じるのは得策ではありません。借金を他の借入で支払っては、事態を悪化させるばかりです。初期段階の督促が一番苦しく感じるようですが、この段階は任意売却をした皆さんが経験することです。

《ワンポイントアドバイス》
『滞納しないと任意売却はできないの?』
売却時にローンを完済できない場合は、滞納する必要があります。これは、金融機関がローン破綻と認定するための必要なステップです。一般売却では、”売却代金<住宅ローン残高”の場合、その差額を現金で用意する必要があります。しかし、それができない場合、自宅を売ることはできません。つまり、ローンが払えない以上、契約を破棄し、事故債権化と認定することで、金融機関は差額を残したままでも売却(抵当権の抹消)に応じることができるのです。

②相談・面談

住宅ローンが払えないとき、銀行から何度もくる連絡を見ると、不安になることでしょう。
何と答えればいいのか?、いつ家を出ないといけなくなるのか?、追い出される時に近所に知れ渡るのではないか?
ストレスから精神的に追い詰められる人も少なくありません。勇気を出して相談した人の多くは、『もっと早く聞けばよかった』『安心した』と仰います。

競売は大きく減ったとはいえ年間2万7千件以上(平成27年)起きています。あなたの身近なところでも、常に滞納は起きています。競売になる前に任意売却をした人、競売を取り下げてもらった人も大勢います。私たちは、その情報と経験の蓄積があります。その見識をうまく活用していただければ、と思っています。

後悔しない業者選び

1)経験値が高いか?
どんなことにも、有利な進め方は存在します。ローンが払えない場合は、すぐに相談しましょう。ただし、相談する相手は誰でもいいわけではありません。「実務の経験がどのくらいあるのか?」例えば、医師であっても歯科医に心臓の調子を相談することはありませんね?家の売買でも、一般的な売買しか経験していない業者と、任意売却の経験値が高い業者では、かなりの段取り力と提案力に違いがあるはずです。

2)希望を聞く姿勢があるか?
住宅ローンが払えない。それでもどの方にも希望はあるものです。全ての希望を叶えることは難しくても、できるだけ添えるよう根回しや段取りをつけていく姿勢があるかどうかは、相談を受ける側にとって大事な姿勢だと考えています。

《重要アドバイス》
悪徳業者の見分けかた
依頼しないほうがよい、と思われる不動産業者にはいくつか共通点があります。
・多額の引越し代を約束する
最近の傾向として、引越し代は出さない債権者も増えています。用意してもらえても運送代の実費程度、最大でも20万円程度というケースが多くあります。また、所有者らが破産しない限り、転居費用は一切応じない、という金融機関もあります。

・業者の都合で進めようとする
端的な案内は「すぐ空家にして、家財道具も運び出してください。そうしないと売れません」
「弁護士事務所へ一緒に行きましょう。」これはまず、破産などの債務整理を勧めてきます。

・価格の根拠が明確ではない
査定をした際、なぜその値段を出した根拠を言わない業者も要注意です。不動産業者には、共有しているデータベースがあります。不動産の価格査定には、周囲の取引事例や周辺環境、人口動態、行政側の都市計画、固定資産税評価額などに基づき、計算するものです。

・「売却後の残債は、無視をすればそのうち消える」と言う
自己破産などの債務整理をしない限り、残った借金は消えません。また、弁護士法の規定で、弁護士などの代理権を持つ者以外が本人に代わって債権交渉することはできません。無視をしていれば、債権者はそのうち諦める、といったような話は鵜呑みにしないでください。

③債権者へ任意売却を申し出る

滞納が3か月以上になると、債権者は他の窓口にローンの管理を移します。保証会社であったり、委託先が窓口となります。「今後は別の部門が対応します。」「これまでの窓口と違う先から連絡があった」「ローンを全部返してもらえないと、競売にかけます。」このような話があった際は、私たちと一緒に任意売却の申出をしましょう。競売申し立てに猶予が与えられます。

この申出には期限が定められていることが多いので、遅れるとそのまま競売手続きに入ります。指定の期日までに必ず連絡をしましょう。借入先が住宅金融支援機構の場合、所定の申出書を郵送します。

④販売活動開始 ⑤売買契約・転居

依頼主である相談者は、任意売却の申出後、転居準備以外には特に対応することはありません。債権者との折衝、販売活動は任意売却119番の担当者が行います。
なお、売却活動中も物件にお住まいになる場合は、内覧(買主の見学)には積極的にご協力願っています。家は必ずしも空き家にしていただく必要はありませんが、手入れが行き届いている家のほうがやはり高くいい条件で成約しますので、販売活動には積極的なご協力をお願いしています。

⑥残債務の支払い交渉

家を売ってもローンが残った場合、それはもはやローンでありません。ローンとは、取り決めに沿って信用のおける先と借金の分割払い契約を結ぶものです。任意売却は、住宅ローンを滞納していますので、その借金は”事故債権化”しています。任意売却後の残債は、”支払い計画の取り決め”をするものです。ローンが滞ってからの支払いであるため、一般にローン支払い額よりはずっと低額の支払いで決まります。

具体的には、債権者へ「生活収支報告書」を出します。内容は、今の収入と支出の内訳を記入することで、債権者が月々支払える金額を決めます。住宅ローンが払えなくなって残った借金であるため、多くは5千円から2万円の範囲で落ち着くことが多いようです。

《ワンポイントアドバイス》
■残債務はどうなるの?代わりに交渉してくれるの?
債権交渉は、法律で債務者本人か代理権のある弁護士しか行えません。私たちは、代わりに残債について債権者と交渉することはできませんが、アドバイスとして他の方々がどのように交渉なさったが、情報提供としてご案内することは可能です。難しい交渉ではありませんし、金融機関の職員は紳士的な対応をしてくれる方が多いので、まずはご自身で交渉に臨むことをお勧めしています。

また、『たくさん残った借金は、月々1万円を払っているけれど、一生かけても返せません。本当にこのままで大丈夫でしょうか?』とよく聞かれます。
任意売却後の借金がたくさんある場合、債権者が「月々1万円ずつ返してください。」と言ってくれた。それは助かるのだが、本当にこのままで推移するのか?という疑問はもっともです。これは、民間債権か公的な資金の貸し付けかによって、見込みは違ってきます。

1)住宅金融支援機構や日本政策金融公庫など、公的な貸し付けの場合
これまでのところ、債権譲渡されたケースはありません。定期的に見直しを迫ることもありますが、生活状況が改善していない限り、多くは同じ支払い額のままで推移しています。ただし、相続などの発生により、不動産などを取得した場合は、残債務を支払っていても差押えをかけるケースがあるので、注意が必要です。

2)民間債権(銀行など)の場合
任意売却後、早ければ半年、遅くとも2年以内には、サービサーと呼ばれる会社に債権譲渡(借金という債権が売却されること)されます。これは、金融機関は不良債権化した借金を、帳簿から処理しなければならないからです。

債務者にある日突然、借りた覚えのない先から連絡が来ます。詐欺ではないか?と、非常に驚かれる方が多いものです。民法では、債権譲渡された場合、新しい債権者から債務者へ連絡することになっていますので、そういうものだと認識してください。中身をよく読むと以前の債権者や債権の原因について書かれています。この後は、これまでと違う債権者と、またもう一度支払い計画を立て直すことになります。

《ワンポイントアドバイス》

■自己破産は避けたい方へ
私どもは、自己破産については中立の意見です。破産するか否かは、本人の自由だからです。
だたし、自己破産をはじめとする債務整理をするほうが、生活再建がしやすいとは言えます。特に、民間の金融機関から借り入れている場合、サービサーに債権譲渡されるたびに、交渉をし直すことになりますし、利息の加算も続いていますから、少しずつ払っても借金が減るどころか増えていることのほうが多いでしょう。

債務整理は、国が認めた救済策です。借金から考えれば、ごく少額の費用で借金を大幅に減額できたり、ゼロにもなりえます。借金は人生の最期までに返しきらなければ、お子さんなど、相続人に引き継がれます。相続放棄をしてもらえばいい、という意見もありますが、お子さんが相続放棄をすると、亡くなった方の親や兄弟、甥姪にまで相続が及ぶ可能性が高くなります。

あまりに多くの借金がある、債権者との交渉がうまくいかない、自身の生涯のなかで始末を終えたい、といった場合は、早めに債務整理を活用されるほうがいいでしょう。
任意売却のデメリットと債務整理のデメリットに大きな違いはなく、「当面新規での借入れやクレジットカードなどの作成ができない」というものです。ならば、早い段階で債務整理をしてしまい、新たに借入れなどができるようにするのも、結果的には有利な選択であろうと考えています。