離婚することになり、住宅ローンの残債がある家の売却を考えています

住宅ローンを抱えたまま離婚に踏み切ると、夫婦の双方が大きな不安を抱えることになります。

たとえば…
連帯債務者や連帯保証人の責任はどうなるのか?
住宅(不動産)の共有名義から外れることはできるのか?
養育費で負担が増えるとローンが払えなくなるのでは?
競売に掛けられるのだろうか?…など。
こうした不安から逃れたい一心で、ローンが残っていても家を売ってスッキリしたいと申し出る方が増えています。

ここでは、住宅ローンがまだ残っている住宅(不動産)を安心して売る方法と、留意すべき点について述べることにします。

  1. 任意売却という選択肢とは?
  2. 任意売却のメリットとデメリットは何か?
  3. ローン残金(残債)の支払い方は?
  4. 任意売却なら住み続けられる可能性があります。

(1) 任意売却という選択肢とは?

売却する場合、住宅(不動産)がいくらぐらいで売却できるか(以降、査定額と表記します)によってローン残金(以降、残債と表記します)の対処の仕方が変わります。

仮に査定額が残債額を上回る(売値>残債)のであれば、一般的な不動産売却が可能ですので問題ありません。
残債も名義や連帯保証人が誰であろうと関係なく、売却代金でローンを一括返済するだけです。

ただし、残債より高い価格で不動産を売却できることは、めったにありません。

逆に最も多いのが、物件の査定額が残債額を下回ってしまう(売値<残債)ケースです。
家を売却しても残債の一括返済ができず、不動産売買契約の条項の中に“借金(残債)が残ってしまうような売買はできない”と定められているため、一般売却ができません。
そうなると離婚後も、ローン名義人はローンを払い続けていかなければなりません。
滞りなく払っていければ問題ありませんが、もしも滞納してしまうと住宅ローンを貸している金融機関(以降、債権者と表記します)から一括返済を迫られ、それができなければ担保となっている住宅(不動産)が競売にかけられてしまうというリスクもはらみます。

しかし、一般売却ができなくても “任意売却” という選択肢があります!
ローンのメドが立たない方やすでに滞ってしまっている方、債務超過状態にある方、近いうちに支障をきたす可能性がある方にとっては検討すべき選択肢と言えるでしょう。
売れないまま、ローンを滞納したまま、放っておくと強制競売になるのは目に見えています。

離婚しても競売だけは避けたい!名義や連帯保証人のことで悩みたくない!
住宅を高く売却して負担を軽減したい!とにかく生活を立て直したい!
こうした悩みを抱えながらも売却したい、という方の救済措置として任意売却があります。

(2) 任意売却のメリットとデメリットは何か?

<任意売却のメリット>
●市場価格に近い高額で売却が可能
より多くの金額を返済に充てることが出来る上に、残債の軽減にもつながります。
●当事者が任意売却に掛かる費用を出す必要がない(持ち出し費用がゼロ)
任意売却で発生する費用(仲介手数料など)は基本的に売却した費用でまかなうため、 当事者がお金を負担する必要はありません。
●残債の処理における負担が少なくなる
柔軟な対応ができる任意売却の場合、ローン負担額の軽減や残債の圧縮(後述を参照)が期待できるところも魅力のひとつです。
●近所に知れ渡らず安心して売却できる
競売のように、ローンを滞納していることや家を手放すことになった理由やいきさつまで、近所に知れ渡ることがないことも精神的に大きなメリットです。

<任意売却のデメリット>
任意売却は一般的な不動産売買とは異なり、様々な手続きに加えて交渉力や忍耐力など精神的なタフさも求められるため、当事者が一連の交渉に臨むことは難しいと言わざるをえません。任意売却を成功させるためには、交渉力と実績を兼ね備えたプロの任意売却コンサルタントや不動産会社に任せるべきでしょう。
また、任意売却すると個人信用情報(いわゆるブラックリスト)に載ってしまいます。
一定期間は金融機関での借り入れが難しくなることをご承知おきください。

(3) 残債の支払い方は?(圧縮できる?)

基本的に、任意売却後の残債を返済する方法は、債権者であるサービサー(債権を譲渡された保証会社)との話し合いで決まります。
債権者は、債務者に多額の返済額を無理強いしても回収が見込めないことを理解しています。
ローン名義人(以降、債務者と表記します)が自己破産すれば元も子もなく、債務者が無理なく払える返済可能な金額を、月々分割払いにすると言ったケースに納まることが多いでしょう。

また、任意売却後の残債は無担保債権(不動産を借金のかたにしていない)のため、債権者であるサービサーも債務者の支払い方法の見直しや変更、減額にある程度は前向きに応じてくれます。
債権者であるサービサーによっては、かなり譲歩した低い金額での一括払い(残債圧縮)を申し出ることもあり、債務者はローンの返済が早く終わるようになるケースも稀にあります。

(4) 任意売却なら住み続けられる可能性があります。

A: 買い戻し

買い戻しとは、自宅を手放した後に住み続けることが出来る方法のこと。 事情を理解して頂けそうな肉親や近しい親族の方などに、離婚が原因でローン破綻してしまった家を一旦買い取って頂き(名義は買い主のもの)、それ以降は、買い取って頂いた方に賃料を支払っていくカタチになります。 お子様の学校や高齢者と同居しているなど、どうしても自宅を移りたくない方、理解や援助をしてもらえる親兄弟・親戚がいらっしゃる方にはうってつけの方法です。

B: リースバック

離婚しても住み慣れた家にどうしても居続けたいので買い戻しをしたいけれども、肉親や近しい親族が居ない、もしくは身内には迷惑をかけたくない方のためのプランになります。 肉親や親族ではない第三者(任意売却コンサルタントの紹介や提携企業が存在する)に一旦、自宅を売却(名義は第三者のもの)し、それ以降は賃貸物件というカタチでそのまま住み続けるという方法です。

まとめ。

離婚後、収入減から住宅ローンの支払いに支障を来す可能性がある場合、住宅ローンの残債が査定額を上回る住宅(不動産)を処分するのであれば、任意売却を選択してください。