離婚時に住宅ローンが残っている場合、財産分与はどうなりますか?

離婚が決まり、ローン付きの住宅や不動産を財産分与で得ることもあるでしょう。
では住宅を得た時点から、ローン自体も負担しなくてはならないのでしょうか?
離婚時にローン付き住宅を財産分与する際、気をつけるべきポイントを押さえておきましょう。

1)住宅ローンは財産分与の対象になるのか?
2)離婚の際の住宅ローンは価値を知って対応する

(1) 住宅ローンは財産分与の対象になるのか?

財産分与とは、婚姻生活の中で夫婦が協力して築きあげた財産を、離婚の際に夫婦それぞれの財産として分ける行為。
対象となるモノは、建物や土地などの不動産、自動車や家電、家財道具、保険、年金(年金分割)、株券などが含まれます。
但し、婚姻前のそれぞれの財産や、婚姻後に親から相続した財産や個人で購入したモノなどについては分与の対象外です。

財産分与の際にはトラブル回避のためにも、分与額・支払期間・支払方法などを記した離婚協議書や強制執行力のある公正証書を作成しておくことをお勧めします。

上記の事からでもわかるように、婚姻中に夫婦で住んでいた家(不動産)は住宅ローンが残っていても離婚の際は財産分与の対象になります。
しかし財産分与で家(不動産)の所有権を得たとしても、住宅ローンは金融機関との契約。 残念ながら住宅ローンの名義は変わりません。

仮に、夫の名義で借りたローンの連帯保証人に妻がなっていたとしたら・・・
離婚して夫が家を出た後も妻は連帯保証人のままですし、もし夫が自分の住まない家のローンを払い続けるモチベーションが持てなくなり支払いを滞らせたりした場合は、銀行(金融機関)から連帯保証人の妻のところにローンの請求が直ちにやって来るわけです。
支払い請求を無視し妻も放っておけば、競売や自己破産のリスクも高まってしまいます。

(2) 離婚の際の住宅ローンは価値を知って売却を検討する

所有名義は誰で、ローン名義は誰か?夫婦のどちらかは連帯保証人かなど、家(不動産)の所有名義と住宅ローンの契約内容をしっかりと確認できたら次のステップです。
現時点の不動産(家)価格を査定し、残っているローンの額(以降、残債と表記します)よりも売却価格が上か下かを知っておくことが売却時の最重要ポイントになります。

住宅ローンの対応は、以下の2つのシチュエーションごとに異なります。

1)ローン残債より家の価値のほうが上回る=アンダーローンの場合
2)ローン残債より家の価値のほうが下回る=オーバーローンの場合

1.アンダーローンだった場合

この査定結果だと、不動産(家)を売却すると利益が生じます。
まずは、売却代金をローン残債の支払いにあて、それでも残ったお金は夫婦で2分割する財産分与が望ましいでしょう。

2.オーバーローンだった場合

この査定結果では、家を売ってもローンが残ってしまうので通常の売却はできません。
そして離婚する夫婦の双方もしくはどちらかが、家のローンを完済するまで支払い続けていくことになります。
そうなると、ローンの負担をどうするか、住宅ローンの名義をどうするか、財産分与をどうするか、などなど課題は山積です。

それでも不動産を売却したいと考えているなら、任意売却という方法があります。
オーバーローンの場合は、専門家のアドバイスが必須だということをご承知おきください。

まとめ。

財産分与の際は離婚後のトラブルを回避するために、夫婦間であらかじめ離婚協議書もしくは公正証書を作成しておくこと。
財産分与で家(不動産)の所有権を得たとしても、住宅ローンの名義は変わらない。
住宅ローンはマイナスの財産。 住宅(不動産)を査定した結果オーバーローンの場合だと売却出来ないが、それでも売りたい時はリスクを最小限に抑える任意売却という方法がある。