離婚に伴う住宅ローン問題について相談したいのですが

離婚することになり、住宅ローンが残っている家の売却・処分を考えているのですが、
どうすれば良いでしょうか?と言ったご相談を多く受けます。
そもそも、結婚生活が破綻してしまうことを前提に家を買われる方は
いらっしゃいませんし、夫婦合意の元に住宅やマンションなどの不動産を購入され、
互いに協力し合ってここまでローンの返済を続けて来られたはずです。
ところが、いざ離婚となると、夫婦間で助け合うために交わした住宅ローン契約が
足枷となり、様々な問題を引き起こすことになる訳です。
特に夫婦で購入し、一緒に住んでいた家をどうするのか?という決断は、双方にとって
悩める案件であり、離婚相談の中でも非常に難しい問題であると言えるでしょう。
しかも、その家が、住宅ローンの返済途中にある物件だとしたら、さらにやっかいです。
慰謝料や養育費を支払いながらローン返済できるのか?
ローンが残っているのに高く売れるのか?
売却しても完済できないなら残りのローンはどう返済すればよいのか?
所有名義やローンの名義変更、移転登記は可能なのか?
夫婦で連帯債務を負っている場合、どう責任分担すればよいのか?
連帯保証人(妻や親族)になっていたとしたら、その責務を外れることは出来るのか?
など、多くの疑問が噴出します。さらに、こういう問題を抱えてしまった時、
誰に相談すれば良いか…も悩めるところだと思います。

相談先が決まらず、自分だけで何とかしようと思いながら、ずるずると時間だけが過ぎ、そのまま放置するしか手は無く、裁判所から競売の通知が届いた時点で
慌てて相談に来られるというケースが多く見られます。
まずは、住宅ローンを滞納した時、どのタイミングで誰に相談すれば良いか…
について、考えてみることにしましょう。

どこに相談すれば良いか?

住宅ローンが返せないとなった時の相談先としては、弁護士、司法書士、不動産業者、
任意売却専門業者などが挙げられます。
住宅ローンについて相談を持ちかける時点では、まだ任意売却するかどうかわからない
(あるいは任意売却という手法を知らない)方がほとんどですので、いきなり
任意売却コンサルタント(専門業者)を指名するのではなく、弁護士や司法書士に、
まずは相談を持ちかけるケースが多いようです。
ただし、弁護士(慰謝料など離婚全般)や司法書士(公正証書作成など)は、
自己破産や個人民事再生、任意整理と言った案件についてはスペシャリストですが、
任意売却となると話は別です。仮に相談を受け付けたとしても、彼らが不動産を
売却することはありません。結局のところ、彼らを経由して任意売却を扱う
不動産業者や専門のコンサルタントに依頼することになり、紹介手数料などの費用が
発生することもあります。
任意売却の専門業者やコンサルタントであれば、費用は無料です。
仲介手数料は、債権者との合意の元、物件の売却価格の中から配分されますので、
依頼者の持ち出し費用は0円となります。

では、実際に任意売却をお願いするとなった時、どんな不動産業者やコンサルタントに
頼めば良いのでしょう?業者選びで失敗しない選択基準はあるのでしょうか?
最近は、知識や経験が浅くても任意売却を行う不動産業者が増えていますので、
業者選びは慎重に行う必要があります。

任意売却も不動産を売却する行為ではありますが、特殊な取り引きや駆け引きが
必要なため、いわゆる普通売却とは異なるものと捉えてください。
不動産のことはもちろん、金融や法律に関する専門的な知識やノウハウが
必須となります。
同時に取り扱い実績が豊富な業者(とりわけ多くのケーススタディを持っている)
であることが望まれます。
上記の条件を満たしているか、なおかつ信頼のおけるパートナーであるかどうか、
比較検討されることをおススメします。

どの段階で相談すれば良いか?

ご相談のタイミングとしましては、
住宅ローンを滞納していない早い段階(これから返済出来なくなる兆しがある状態)、
滞納が始まり、銀行(金融機関)から督促状や催促状が届くようになった段階、
期限の利益を損失し債権者が代位弁済の手続きを取った段階、
保証会社から委託を受けたサービサーが一括返済を通知して来た段階、
裁判所から競売開始通知書が届いた段階
…などが挙げられます。

住宅ローンを滞納していない初期段階

これから返済出来なくなることを想定し、ご相談されることをおススメします。
ただし、任意売却に持っていくためには、ここからローンを滞納して
頂くことになります。

銀行から督促状や催促状が届くようになった段階

速やかにご相談されることをおススメします。
期限の利益を損失する前段階であれば、たとえば、ローン返済のリスケジュールや
借り換えなど、他の方法の検討が可能な時期でもあり、任意売却をしなくて済む
可能性もあります。

期限の利益を損失した段階

期限の利益とは、契約書で交わした住宅ローンの分割返済ルールのことで、
借り手(債務者)がこのルールを破れば、期限の利益を損失したとみなし、
貸し手(債権者)側は一括返済を求めて来ます。
この段階になりますと、債務者は期限の利益を損失していますので、元の支払いに
戻ることは出来ませんし、ローンのリスケジュールや借り換え等の相談も
不可能となります。
解決策としましては、一括返済か競売、あるいは任意売却ということになります。

債権者が代位弁済の手続きを取った段階

この段階で債権者が銀行から保証会社に移行します(代位弁済)。
保証会社から委託を受けたサービサーが一括返済を求めてきます。代位弁済以降、
債務残高の全額に対し、14.6%の遅延損害金が日々掛かることになります。

裁判所から競売開始通知書が届いた段階

この段階になって、慌ててご相談に来られる方が多いです。
いきなり裁判所から競売の通知が届く訳ですから、驚きは隠せません。
債権者(保証会社)が裁判所に競売の申し立てをしたということは、
担保の不動産を換金し、回収するために法的手段を取ったという行為
(差し押さえたということ)にほかなりません。
こうなると、裁判所の執行官が不動産鑑定士を引き連れ、家の現状調査に訪れるなど、
競売に向けた手続きが一気に加速することになります。

以上が、競売に向かうプロセスのおおよその節目となります。
基本的に、住宅ローンを滞納(おおむね6ケ月が目安)し、代位弁済された
保証会社との交渉に移りますので、ご相談は早ければ早い方がベターと言えるでしょう。
なぜなら、債権者とのデリケートな交渉や、物件の売り出しから買い主を
見つけるまでには、かなりの時間と労力を要するからです。
ちなみに、任意売却のリミットは、競売の開札日前日までとなっていますが、
実際の手続きのことを考えると、ギリギリでは難しいので、余裕を持って取り組むことが大切だとご承知置き下さい。

離婚に伴う住宅ローン問題の対処法は、以下の2つ。
1つは、ローンがある物件を売却してしまう。
2つには、夫婦のどちらかが住み続け、債務者が引き続きローンを支払っていく。
売るにしても住み続けるにしても、まずは、住宅ローンの名義がどうなっているのかを
確認することから始めましょう。
ここでは、以下の3つのケースを例に取り、離婚に伴う住宅ローン問題について
解説することにします。

  1. 夫の単独名義で妻に債務が無いケース
  2. 夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース
  3. 夫と妻が共有名義(連帯債務者)であるケース

(1) 夫の単独名義で妻に債務が無いケース

住宅ローン名義が夫単独で、妻に債務が無い(連帯債務や連帯保証の責務を負わない)
このケースにおいては、問題は少ないと思われます。
たとえば、返済者の夫がそのまま住み続け、妻が家を出たとしても、妻は連帯保証人ではないので、たとえ別れた夫がローンを滞納したとしても、妻にローン返済の請求が
来ることはありません。
問題があるとすれば、妻が財産分与で家に住み(所有名義を妻に変更)、夫が家を出て
妻の代わりに住宅ローンを払っていくことで合意を得た場合です。
仮に夫が住宅ローン返済で破綻し、競売にかけられるような事態を招いてしまうと、
その家に住んでいる妻は、強制退去を余儀なくされることになるからです。
また、所有名義を妻にしたいと思っても、基本的にローンを組んだ銀行側は、
契約した本人(夫)がその家に住むことを前提としているため、妻の所有名義変更を
了承しない可能性が高いでしょう。
銀行によっては、当初の融資条件から逸脱したものと見なし、
一括返済を求めて来ることも考えられます。
時間は掛かりますが、夫がローンを完済した時点で所有名義を妻に変更する
旨の約束(離婚協議書や公正証書を作成しておく)を交わしておき、完済後に
手続きを踏むというやり方がベターでしょう。

(2) 夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース

住宅ローンの名義が夫で、妻が連帯保証人(両親などの親族も加わり、連帯保証人が
複数人に及ぶケースもあります)の場合、次のような問題を抱えることになります。
夫がそのまま住み続け、妻が家を出るにしても、逆に妻が住んで夫が家を出て
住宅ローンを払っていくことになったとしても、主たる債務者である夫の支払いが
滞ってしまえば、連帯保証人の妻のところへ返済請求が来ることは避けられません。
こうした事態を回避するために、連帯保証人を抜けたいと願う方も
多くいらっしゃいますが、抵当権を持つ銀行の承諾が無いと抜けることは
難しいでしょう。
可能性があるとすれば、別の連帯保証人(夫側の身内など)を身代わりに立てる
代替え案を銀行に提示するか、別の銀行(金融機関)でローンの借り換えを
夫にしてもらう方法などが考えられます。一度ご検討されてみてはいかがでしょう。

(3) 夫と妻が共有名義(連帯債務者)であるケース

住宅ローンを組まれる多くの方が、夫だけの収入では借り入れ希望額に満たないため、
妻の収入との合算でお金を借りたいからという理由で不動産名義を
共有にしておられます。
共有名義にする主なメリットとしては、以下の税金面でのメリットが挙げられます。
たとえば夫婦が共働き(収入も安定している)であったとすると、二人とも
住宅ローン控除が受けられます。
また、将来的に家を売却する際、3千万円特別控除(譲渡した所得が3千万以内で
一定条件を満たせば税金がかからない)が受けられます。
さらに、財産を夫婦で分散することにより、相続税の負担を軽減することが出来ます。 一方のデメリットとしては、家を独断で売却出来ないことが挙げられます。
共有名義にするということは、それぞれの名義人がお金を出し合うということでも
あります。その割合で持ち分も決まります。離婚の際の財産分与の時、この持ち分を
どうするかがまず問題になります。もし、片方が家を売却したいと思っても、
共有する相手方の承諾を得ることなく家を売却することは出来ないのです。
このケースでは、離婚したからと言って住宅ローン名義(連帯債務を負っている)は
解消されません。夫の債務が滞ってしまえば、連帯債務者の妻のところにも即、
返済請求が届くことになります。連帯保証人のまま離婚することになったとしたら、
別れた夫と音信不通にならないようにして、返済状況の確認を怠らないことです。
もし、滞納が続けば、連帯保証人のところにも請求が回ってきますし、
競売へと向かうことは目に見えています。
離婚しても連帯保証人の責務からは逃れられませんので、
夫の返済が芳しくない状況であれば、早い段階での任意売却を視野に入れたやりとりを、元夫とされることをおススメします。

まとめ。

離婚にともなう住宅ローンの相談先としては、弁護士・司法書士・不動産業者・
任意売却の専門業者が挙げられる。
任意売却を視野に入れているのであれば、実績重視で、いくつかの業者を
比較検討した上で、信頼のおける業者を選ぶこと。
相談のタイミングは、少しでも早い方がベター。
住宅ローンを滞納する前であれば、リスケジュールやローンの借り換え等
競売や任意売却をしなくて済む方法を検討できる余地がある。
住宅ローンの滞納が6ヶ月(目安)を超え、利益の期限を損失してしまえば、
一括返済か、競売しか道はなく、それだったら任意売却が良い。

住宅ローンが残っている家の処分方法は以下の2択。
離婚したどちらかが住み続けるか、あるいは売却してスッキリさせるか。
但し、売却してもオーバーローンになるのであれば、 任意売却を検討した方が良い。
どちらかが住み続ける場合は、 誰が住宅ローン名義人か?
妻や親族が連帯債務者や連帯保証人になっていないか?…によって対処の仕方が変わる。
住宅ローン名義人(夫)や連帯債務者・連帯保証人(妻など)であるならば、
離婚しても、住宅ローンを支払う責務からは逃れられない。
債務者の収入減・病気など、 不測の事態等によってローン滞納状態に陥る可能性が
少しでもある以上、 もしもの時に備え、競売のこと、任意売却のことについて、
知識を得ておくことが大切。