離婚による住宅ローンの名義変更はできるのか?

離婚による財産分与で悩ましいのが、夫婦共有名義の土地や住まいなどの不動産です。
ローンを組んで購入し、まだ支払いが終わっていない不動産の場合は、所有名義とローン名義という2種類の名義が存在します。どちらも、夫婦二人の名義になっていることもありますし、どちらか一方の単独名義の場合もあります。

所有名義はローンが残っていても、事前にローンを組んだ金融機関から承諾が得られれば変更が可能です。しかし、住宅ローンが夫婦共有名義となっている場合、名義変更をするのはそう簡単ではありません。

それでは、ポイントを整理しておきましょう。

1)不動産の所有名義と住宅ローン名義について
2)夫婦間の約束だけでは住宅ローンの名義変更は難しい
3)住宅ローン名義の変更方法とその可能性について

1)不動産の所有名義と住宅ローン名義について

不動産の所有名義について

所有名義は、住まいなど不動産を購入した際その物件が誰のものであるか、登記している名義を指します。 一人ならば単独名義、夫と妻など二人以上ならば共有名義となります。
所有名義はローンが残っていても、離婚を理由に共有名義から単独名義に変更することは可能です。ただし、ローン契約の際に交わした金銭消費賃貸契約書に記されているように、事前に金融機関から承諾を得る必要があります。

住宅ローン名義について

住宅ローン名義は、銀行など金融機関からお金を借りた住宅ローン契約者本人=ローン申込人(以降、債務者と表記します)のことを指します。=債権者であり抵当権者。
例えば夫が一人でローンを組んでいる場合は、夫が主たる債務者。夫婦の収入合算でローンを組んでいる場合は、住宅ローンは夫婦共有名義なので夫婦で連帯債務者ということになります。

共有名義の場合、住宅ローンを貸している金融機関(以降、債権者と表記します)の審査・承諾なしに名義を変えたり、いずれかの名義をはずしたりすることは出来ません。
離婚後に所有名義を夫か妻のいずれかに変更できたとしても、ローンが共有名義であるかぎり支払い義務は完済されるまで夫婦であった双方にあり続けるということです。
不動産について、共有名義のローンが残っている状態で離婚が成立。
夫婦のどちらかが支払いを滞らせてしまった場合、債権者は双方に一括返済を迫ってきます。
支払いが無理だと判断されると、抵当権が設定されている不動産は競売される可能性が高くなるでしょう。最悪の場合、せっかく財産分与で得た不動産を強制退去せざるをえなくなります。

このような事態を回避する方法として、任意売却があることを知っておくと良いでしょう。

2)夫婦間の約束だけでは住宅ローンの名義変更は難しい

離婚により共有名義のローンが残っている不動産について話し合い、互いに納得のいく合意が夫婦間で得られたとします。

例えば・・・
「夫がローンを支払いながらそのまま住み続け、所有名義も住宅ローン名義も夫単独に変更し妻は連帯債務から外れる」
「子どもの親権を妻が持ち、そのまま母子はローンの残る家に住み続けて夫が養育費の代わりにローンを支払う」など。

どちらも所有名義を変更することは、債権者との話し合いによっては可能な場合もあります。
しかし、住宅ローン名義を夫婦どちらかの単独名義にすることは、たとえ夫婦間で合意を得たとしても、残念ながら債権者である金融機関を了承させるのは難しいのです。

なぜなら夫婦共有名義のローンを組んでいるということは、夫婦の収入を合算した分に対して金融機関が融資可能と判断しローン審査が通っているからです。
つまり住宅ローン名義人のどちらかを外して単独名義にすることは、収入合算に達しなくなる。それは債権者側から見れば、ローン残金の回収ができなくなることを意味するので、単独名義への変更を承諾できないのです。

3)住宅ローン名義の変更方法とその可能性について

住宅ローンの名義変更が、かなり難しいことをご理解いただけたと思います。
ただし、住宅ローンの名義変更がまったく出来ないかと言うと、そうではありません。
以下の方法であれば、住宅ローンの名義変更の可能性は高くなります。

※住宅ローンの残額を一括で返済する方法もありますが、一括返済できる資金があれば全く問題ないので、 ここでは取り上げません。

1. 住宅ローンの借り換え

離婚をきっかけに夫婦いずれかが単独で住宅ローンを払っていきたい場合。
ローンそのものを借り換えるという方法があります。
共有名義で支払っている住宅ローン残高を、単独名義で別のローンに借り換えるのです。
これが出来れば、最初に夫婦で組んだ住宅ローンは借り換えによって完済。
新たに単独名義で住宅ローンを組むということになり、結果的に前の金融機関とのローン契約からは開放されます。
ただし、ローンを借り換える新たな金融機関が納得するほどの経済力がなければ、単独名義でのローン審査は通らず借り換えは難しいでしょう。

2. 連帯債務を他の人に代わってもらう

共有名義のローンを組むことで連帯債務を負っていた夫婦のいずれかが、離婚により連帯債務から外れたい場合。
自分の代わりに連帯債務者になってくれる人間を立てることで、可能になるケースがあります。

しかし現実的には、自分の身代わりに連帯債務者になってくれる人を説得するのは難しいものがあるでしょう。
仮に、身代わりになってくれる人が現れたとしても、その変更を認めるか否かは債権者である金融機関の判断に委ねられることになります。

まとめ。

住宅ローンの名義変更は、基本的には金融機関との交渉次第。
どの名義をどのように変更するか、金融機関ごとに異なる承諾条件によって結果は変わります。

住宅ローンの名義変更は、たとえ離婚が理由であっても難しいとご承知おきください。
ローンが払えないとなれば、不動産を売却することも選択肢のひとつとして考えましょう。