ローンが残っている不動産でも、「任意売却」なら売却できます。
二人の財産をきちんと分けて、後腐れなく別れたい。
しかし、ローンが残っているので、すぐには売れない…。
結局どうしていいかわからず、共同名義のマンションなどをそのままにして離婚される方が増えています。しかし、離婚後はお互い別々の生活が始まるので、ライフスタイルの変化から、これまでのようにローンの支払いを続けていくけなくなることが少なくありません。そのため、元パートナーに思わぬ迷惑をかけてしまったり、逆に迷惑をかけられたりというトラブルが後を絶ちません。
これから離婚する方、また、既に離婚した方でローンの支払いが辛くなってきた方は、
このような事態を避けるためにも、早いうちに不動産の問題を解決しておくことをお勧めします。
ローンの残っている不動産でも、「任意売却」なら、売ることができます。
また、「売りたくない、離婚後も今の家に住み続けたい」という方も、後でトラブルにならないよう、名義や連帯保証の状況を確認しておかなければなりません。
離婚に関するご相談
離婚問題に直面したご夫婦の方から多く寄せられるご相談を以下にまとめました。ぜひ参考にしてください。
■アイコン詳細
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離婚前のご主人・奥様からの共通のご質問
売却できますか？
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大丈夫です。ローンが残っていても、任意売却できますよ。 |
またこの物件がご夫婦の共有名義だと、いざ「売りたい」と思っても、お互いの連絡が取れないと売却はできなくなります。離婚前、きちんと整理しておかなかったため、後になってトラブルに繋がるケースも増えています。ローンが残っていても任意売却はできますので早めに解決しましょう。
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基本はどちらでも大丈夫です。 |
| ただご離婚後、お互い連絡が取れなくなると売却できなくなりますので、 | |
| それを懸念されるなら、先に売却されたほうがいいでしょう。 |
また、どのご相談でも共通する事ですが、離婚前にきちんと自宅についての整理をしておく事が、今後ご自分のためになる事が多いのです。
離婚前のご主人からのご相談
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可能ですが、お支払いはご主人がされていかれるのですか？ |
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ローンの名義になっていますし、養育費代わりに払っていく予定なんです。 |
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では、ご自身の住居費と生活費と、住宅ローンの2重の支払いは大変ですね。 |
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その通りです。もし払えなくなったらどうなりますか？ |
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払えなくなって放っておけば競売になってしまいますので、奥様とお子様は |
| 自力で引越をしていただくか、最悪は強制退去となってしまいます。 |
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子どもがいるので、絶対に競売だけは避けたいです。 |
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任意売却となれば、債権者との交渉次第で、奥様とお子様のお引越代を |
| 捻出していただくことも可能ですし、お引越の時期も選んでいただけます。 | |
| お引越先も、お子様の校区内でご紹介いたしますよ。 |
離婚後、お子様の養育費代わりに住宅ローンの返済をすると約束はしたものの、ご自身の今後の住宅費・生活費に住宅ローンの返済が上乗せされてしまう状況に、はたして耐えられるのかという不安をお持ちの方が本当にたくさんいらっしゃいます。
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妻がこのまま住み続けると言って、売却に同意してくれません。 | |
| なんとか同意させる方法はないでしょうか。 |
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お話がこじれているようであれば、当方の担当員からお話させていただきますよ。 |
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残債のお支払いはご主人がされていかれる予定ですか？ |
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そのつもりですが、もし払っていけなくなったら、妻に請求がいくんですよね？ |
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おっしゃる通りです。連帯保証人の方は主債務者の方と同じ責任を負いますので、 |
| ご主人が払えなければ奥様が払うことになります。 |
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実はカードローンの借入もたくさんあって、売却後は破産をしようと思ってるんです。 |
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そうしましたら、奥様にもご自宅の売却と、その後のお支払いについての |
| お話をさせていただきましょう。 | |
| もちろんご主人には弁護士も紹介いたしますので、ご安心ください。 |
離婚前の奥様からのご相談
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住宅ローンはお支払い中ですか？ |
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はい。あと10年ほど残っています。 |
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抵当権のついている物件を名義を変更する場合は、お借入先の同意が必要となります。 |
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銀行に交渉したら無理だと言われました。 | |
| では、夫に家賃としてローン分を支払い、そのまま住み続けたいのですが、 | ||
| 名義変更が無理なら、夫は売却したいと言っています。 |
共有名義で私が連帯保証人になっている自宅は私の意志で売却できますか？
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売却をするには、ご主人の同意が絶対に必要になります。連絡が取れず |
| 同意が得られない時は、売却はできないのです。その上滞納があり、 | |
| このまま連絡が取れないとなると競売になってしまいます。 |
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それは困ります。なんとかできないですか？ |
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ご主人の連絡先がわかれば、当方の担当員からご主人に連絡を取ることは |
| できますよ。もちろん売却についてのお話もさせていただきます。 |
離婚後のご主人からのご相談
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ご名義はご主人ですか？ |
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そうです。でも元妻が連帯保証人になっています。 |
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奥様に売却に同意されていますか？ |
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断固として反対しています。 | |
| 僕が原因での離婚なので、養育費代わりに払っていくべきだ、 | ||
| 絶対に出て行かないと言っています。 | ||
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それでもご主人はもう支払っていけないのですね？ |
| もしご主人の支払いが止まったら、奥様が責任を負わないといけない事はご存知ですか？ |
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知っています。パート収入なのでおそらく妻も払っていけないと思います。 | |
| でも僕の話には全く耳を貸しません。 |
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ではおそらく奥様もご不安になっていらっしゃるでしょう。 |
| 奥様へのお話は、相談員からさせていただきますよ。 |
離婚後の奥様からのご相談
私は名義人でも債務者でも連帯保証人でもありません。今後どうなりますか？
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滞納が重なって、このまま何もしないで放っておくと、競売になってしまいます。 |
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出て行かないとだめですか？ |
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自宅が落札されるまでは住むことは可能ですが、それ以上住み続けることは |
| 無理です。裁判所により強制退去させられます。 |
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引越代が無いので、引っ越せないです。 |
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決断はご主人がされる事になりますが、競売を避けるにはもはや |
| 任意売却しか手段は残っていません。もし売却が可能なのであれば、 | |
| お引越代は債権者から捻出していただける事も可能になってきます。 |
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今夫と連絡が取れないんです。 |
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連絡先はわかりますか？ |
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はい。 |
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ではまず奥様からご面談なさってください。 |
| 後日相談員よりご主人にお話させていただきます。 |
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もし売却がうまくいかなかったら私はどうなりますか？ |
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最悪ご主人から売却の同意が得られず競売になっても、共有名義でも |
| 連帯保証人でもない奥様は、お引越しをされるだけで大丈夫ですよ。 | |
| 借金取りが取り立てに来る事も無いし、そもそも住宅ローンに関しては | |
| 負う責任自体無いので安心してください。 |
出て行った夫が滞納したため、督促状が来ました。どうしたらいいでしょうか。
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ご主人が払えなくなって、奥様が出て行きたくないのであれば、 |
| 奥様が滞納分を支払って、今後も奥様が払っていく必要が出てきます。 |
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それは無理です。払えないです。 |
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奥様が払えず、このまま滞納を重ねることになると、競売になってしまうんです。 |
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では私も借金をかぶることになるんですね？ |
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おっしゃる通りです。競売になって大きな借金を背負うことを避けるために、 |
| 任意売却という方法があります。 |
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どうしたらいいですか？ |
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まずは奥様と面談をさせてください？ |
| 奥様と私どもで売却の合意ができましたら、今度は私どもからご主人に | |
| お話をさせていただきます。 |
任意売却とは
任意売却とは、ローンが残っている住宅を、債権者（銀行など、ローンの借入先）の同意を得て売却することです。
通常、ローンの残っている住宅は、残高をすべて返済してからでなければ売却できません。ですから、ローンの残高 ＞ 物件の現在の価格 の住宅を売却したい場合は、差額を現金で用意してローンを返さなければなりません。
差額が用意できない場合は、債権者（借入先）と交渉して、任意売却を行うことになります。
ここで行う交渉の中身は、簡単に言えば、
- 家を売ったお金でローンの残高を返済します。
- 足りない分は、分割で無理のない範囲で返していきます。
という内容です。交渉が必要になる理由としては、
（1）債権者（借入先）は少しでもローンを回収たいので、あまりに安い過ぎる価格では売却に同意してもらえない
（2）かといって、あまりに高過ぎる価格では、家がなかなか売れない
という相反する事情があるためです。他に、引越の費用を確保したり、退去の時期を調整してもらったり、残りのローンをどうやって返済していくかといったことについても話し合います。
残ったローンの返済方法については、かなり柔軟に相談に応じてもらえる場合が多いですが、金融機関によっては、返済計画の提出を求められる場合もあります。
「家を手放してローンを返さなければならないということは、競売と同じなのでは？」と思われるかもしれません。ところが、競売と任意売却では、精神面でも経済面でも大きな違いがあります。
任意売却のメリット
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|---|---|
| 相場よりもかなり安く落札されるので、 家を失ってもなお多くの債務が残る |
 相場に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる |
| 残債務の返済方法を交渉できない | 交渉により、少しずつ無理なく返済できる
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| 落札者の都合で立ち退きを迫られる | 引越時期など、ある程度 希望を聞いてもらえる |
| 競売物件として新聞やチラシで公開されるため、 近所に知られてしまう |
秘密厳守で対応 ご近所に事情を知られることはない |
| 立ち退き料などはもらえない | 交渉次第で引越代を手元に残せる
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| 先行きが見えず、 心理的な負担が大きい |
前向きな気持ちで、
計画的に新生活の準備ができる |
競売と任意売却のもっとも大きな違いは、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができる点です。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。
任意売却の流れ
ご相談いただいてから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1～3ヵ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。
専門の相談員が、年中無休で相談を承ります。土日ももちろん対応します。
地域の相談ルームで、または相談員がお伺いして、詳しい内容をご説明します。
ご自宅の査定を行います。
あなたに代わって、借入先と話し合いを行います。
買主が見つかれば、契約。これで任意売却の手続きはすべて終了です。
任意売却119番と離婚相談救急隊が、連携してお悩みを解決します
任意売却119番 代表・富永
任意売却119番は、住宅ローンの返済が難しくなってしまった方や、ご自宅を売りたいけどローンが残っていて売れない方のお悩みを幅広くお受けしている相談窓口ですが、すべてのご相談のうち、離婚に関わるご相談は実に全体の30%以上をも占めています。
この状況を受けて、離婚相談の第一人者であり「離婚相談救急隊」代表である岡野あつこ氏と連携し、これから離婚された方、また既に離婚されている方の住宅問題に総合的に対応しています。
離婚にともなう不動産の処理はもちろん、財産分与などの実務面、また、精神面でのサポートにも臨機応変に対応できる体制づくりを行ってまいります。
これから離婚される方へ、5つのアドバイス ～対談・岡野あつこ×富永順三～
任意売却119番代表・富永順三と
離婚相談救急隊代表・岡野あつこ氏との対談
（2010年9月 大阪・梅田にて）
夫婦問題研究家であり、離婚問題を専門に累計２万件以上のカウンセリングを行って来た岡野氏に、「これから離婚される方へのアドバイス」を語っていただきました。
富永 「私たちは、年間だいたい4,000件ぐらいのご相談いただきますが、その約1/3強は離婚問題にかかわることなんです。
離婚の前にどんな準備をしておけばいいですかということをよく聞かれるのですが、 離婚をこれからされようと悩まれている方に、例えば5つアドバイスするとすれば、どういう点が挙げられますか？」
岡野 「まず、お仕事をみつけておいていただきたい。もうすでにしてる方はいいんですけど、離婚してすぐに大黒柱となって子供さんも育ててかなければいけないわけですから、資格を取るとか、仕事の準備が大事ですね」
富永 「2つめは？」
岡野 「身内に理解をしてもらうことが大事です。親とか兄弟とか、それから子供たち。自分の味方になってくれるとっても大切な人たちに、離婚を受け止めてもらって応援してもらう。」
富永 「子供さんとか身内には、事前にきちんと説明するということですか？」
岡野 「やっぱり隠し通せるものではないので、しっかり説明して応援をもらう。これはとっても大事です。」
任意売却119番 5つの特徴
1.相談者の希望を第一に、将来のためになるご提案をします
代表・富永 順三
私自身、子供の頃に競売を体験しています。
父が保証人となっていた旧友の方が借金により蒸発し、その負債を私達が負わなくてはならなくなったのです。
借金に追われ、電話に出るのも怖く、夜も電気をつけずに息をひそめて過ごした日々。
いきなり家を失い、失望と絶望に追い込まれて過ごした日々。
その辛さ、寂しさ、苦しみは、経験した者、なのでわかります。
ですから、“ 任意売却 “という方法を知った時、もっと多くの方々に知っていただきたい、困っている方々に少しでも安心していただきたい！と思い、そして立ち上げたのがこの「任意売却１１９番」です。
景気悪化による収入減、病気、離婚、リストラ、倒産・・・
真面目に頑張っていても苦難は突然に襲いかかってきます。
そんな時、あきらめないでください。
突然病気で倒れた時に救急車を呼ぶように、住宅ローンや借金で困ったら先ずは電話で相談できる所を・・という思いで、「１１９」という名称を付けました。困ったらいつでもお電話ください。
そして、一緒にまた新しい生活を築いていきましょう。
2.弁護士・司法書士など、法律の専門家と緊密に連携
住宅ローンの問題は、単に家を売れば解決するケースばかりではありません。
多重債務や相続、保証人との関係など、複雑な事情をお持ちの方のご希望にも幅広くお応えできるよう、弁護士・司法書士など法律の専門家と提携しています。
任意売却と同時に他の債務も整理したい方、任意売却か自己破産かで迷っている方にも、将来にとって有利な解決法を法的な観点からアドバイスできます。
弁護士による債務関連のご相談も初回は無料です。（要予約）
3.相談員は全員、任意売却の実績豊富なスペシャリスト
任意売却の相談員にもっとも必要な資質は「熱意」です。困っている方の力になりたい、再出発をお手伝いしたいという強い気持ちがなければ、良いサポートはできません。
しかし、熱意だけでは現実的な解決は不可能です。知識と経験のない者がいたずらに交渉すると、大事なところで判断を誤り、競売を回避できなくなります。
ある相談者の方の（仮にYさんとします）実例を紹介します。
Yさんのご自宅は、2,000万円と査定され、債権者（借入先）もその価格で売り出すことに同意してくれたので、任意売却することにしました。Yさんが思っていたより高く査定されたので、「これでかなり残債を減らせる」と安心して買い手が現れるのを待っていましたが、結局買い手がつかずに競売にかかってしまいました。
売りに出した価格が高すぎたのです。後で調べたところ、周辺の同程度の住宅が当時1,800～1,900万円台で取引されていたそうです。
このように、任意売却の申し入れが法的に可能かどうかということと、現実的に売れるかどうかには、大きなギャップがあります。
いくら熱意があっても、物件の適正価格を判断できなければ限られた時間の中で買い手を見つけることはできません。力になりたいと願うだけでは、金融のスペシャリストである銀行やサービサー相手にギリギリの折衝はできないのです。
だから、任意売却119番の相談担当は、「宅地建物取引主任者」や「ファイナンシャルプランナー」などの資格を持つ者、担当する地域で一定の任意売却の実績を持つ者に限っています。そして、電話相談の段階から、今後の見通しをできるだけ具体的にお答えするようにしています。
知識のないオペレーターが事務的なお答えをすることはありません。
4.全国に広がるネットワークで、幅広いエリアに対応します。
愛知・福岡・札幌近郊も即日～3日以内に面談できます
例として首都圏と関西圏を挙げましたが、首都圏・関西圏以外の地域でも、早期にご相談いただければ解決の選択肢は広がります。地域を問わず、まずはご連絡ください。
5.住宅金融支援機構をはじめ、都市銀行、地方銀行など300以上の金融機関への対応実績
一口に「金融機関」と言っても、それぞれの銀行・サービサーによって、任意売却に対する考え方、進め方は大きく違います。私たちは、これまで下に挙げるサービサーをはじめとする約300社の債権者に対応実績があり、その傾向、最新の動向を常に把握するよう努めています。
| ・保証協会債権回収株式会社（保証協会サービサー） | ・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社 |
| ・ＳＢＩ債権回収サービス株式会社 | ・ＳＭＢＣ債権回収株式会社 |
| ・あおぞら債権回収株式会社 | ・オリックス債権回収株式会社 |
| ・ジャックス債権回収サービス株式会社 | ・ちば債権回収株式会社 |
| ・みずほ債権回収株式会社（みずほ信用保証） | ・りそな債権回収株式会社 |
| ・株式会社住宅債権管理回収機構 | ・株式会社整理回収機構 |
| ・アビリオ債権回収株式会社 | ・セディナ |
| ・みずほ信用保証 | ・国民生活金融公庫 |
| ・アイ・アール債権回収株式会社（アコム系） | |
| ・株式会社整理回収機構 （旧：三洋信販債権回収株式会社・パル債権回収会社の2社が併合） | |
| ・九州債権回収株式会社(西日本シティ銀行出資) | ・新生債権回収株式会社 |
| ・中央債権回収株式会社 | ・東銀リース債権回収株式会社 |
| ・日立キャピタル債権回収株式会社 | ・日本債権回収株式会社（オリコ系列） |
費用（自己負担）は０円です
離婚時の不動産売買でお悩みの方
離婚に際してご自宅をどうするかについてのお悩みは、任意売却119番が承ります。相談は無料です。「初期費用は無料でも、後から高い成功報酬を要求されるのでは？」というご質問をよくいただきます。
でも、ご安心ください。私たちの報酬（仲介手数料）は、債権者（お借入先の金融機関等）に了解を得て、任意売却で得られた代金の中から配分していただく仕組みになっています。
よって、最初の電話相談から任意売却が成立して解決するまで、相談者さまから持ち出しで費用をご負担いただくことは一切ありません。
※但し、印鑑証明書等の必要書類経費（数千円程度の実費）をご負担いただく場合があります。
離婚相談
任意売却119番より、「離婚相談救急隊」のカウンセリングをご紹介できます。- 離婚するほうがいいのか、やり直したほうがいいのか、決めかねている…
- 離婚したいけど、何から手をつけていいか分からない
- 周囲に相談しようと思ったけど、親身になってくれる人がいない
誰にも知られずに売却でき、無事引越も終わりました。
西東京市 H・K様昨年1月29日に「任意売却119番のホームページからご相談しました件について、本日円満解決を迎えることができましたので、そのお礼を報告させていただきました。
一昨年秋に体調を崩し、「就労不可」との診断を受け、途方に暮れていた時に「任意売却」という手段があることを知り、「このまま退職金等が尽きて生活困窮になるまで毎月の返済を続けること」や「滞納して競売にかけられると市場取引価格をはるかに下回る額で落札され、私はもちろん、債権者にとっても不利益で、さらにはマンションにおいては全体の資産価値が下がってしまい、他の区分所有者にも迷惑をかける」といったデメリットを回避できるのだと教わりました。
まだ滞納前でしたので、債権者側も3ヵ月動けず、この機関は双方ともじれったい状態でしたが、8月に売却。
残債の処理についてもアドバイスをいただき、再出発することができました。末尾ながら、本当にありがとうございました。
任意売却を機に、事業継承もできました。
京都市 T・C様借りてもいない金のために家を取られるとは――
金融機関から「一括返済請求書」を受け取り、弁護士に相談した結果、私は生涯をかけて築いてきたものを、現在は行方をくらまして電話にも出ない友人のために失う、ということでした。
隠せない憤りを持ったまま、電話を任意売却119番さんへしました。
今思い出せば恥ずかしいことですが、最初は愚痴ばかり話してしまい、担当者の方も閉口されたと思います。
しかし、担当者さんがたまたま一度全てを失った「同志」ということから家族への説明も同席してくださいました。
実は私の場合は、旧知の仲間が家を買い受けてくれたことから今も同じ家に住んでいます。
今回の任意売却と自己破産を機に経営する会社は息子に引き継ぎ、いずれしないといけないな、と思っていた事業承継も済ませました。
担当者さんの折々の励ましとアドバイスに深く感謝する次第です。
ありがとうございました。
悩みを聞いてもらうだけでも、心の重荷が下りました。
大阪市 K・K様「ローンを滞納しているの。」
とても言えませんでした。
夫は50歳を目前にリストラに遭い、その後何とか再就職。
でも、収入は大幅なダウン。新しい場所で苦労している夫にこれ以上の負担はかけられませんでした。
私のパート代も焼け石に水。転職前に1年半ほど無職でしたので、教育費や親の介護での出費も追い討ちとなりました。
催告書という書面が届き、いよいよ観念しなければと夫に話しました。実は夫も薄々気づいていたそうです。
「俺とお前の稼ぎで工面できるとは思ってなかった。サラ金に借りてるんじゃないかと心配してたくらいだ。」
次の日、息子が探し当てた任意売却119番の担当の方に来ていただきました。
それからは、本当に任せっきりの状態で先月、無事引渡しを迎えました。
最初に説明を受け、書面を交わした後は、担当者の方が全部やって下さったのです。
現在は老親の家に身を寄せ、三世代仲良く、平穏に暮らしています。
住宅ローンの返済にお困りの方の個別無料相談会 ( 東京・大阪 )
個別相談会の様子 (東京・大阪）
任意売却119番では、住宅の売却に関するさまざまな問題でお悩みの方ための無料相談会を開催しています。「話は聞いてみたいがスタッフに家まで来られるのは抵抗がある」という方に、特に喜んでいただいています。 さしあたって滞納などはなくてもなんとなく将来が不安な方、この機会に情報収集されてはいかがでしょうか？
