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(41)任意売却のデメリットを詳しく知りたい

●任意売却のデメリットを詳しく知りたい

任意売却=自己破産ではありませんが、債務整理と共通している部分があります。任意売却のデメリットは主に3つあり、「当面新規の借入れができない」「物件は競売となる可能性がある」「連帯保証人がいれば迷惑を掛ける。」が挙げられます。

●メリットの裏には、デメリットがある
任意売却のメリット
「住宅ローンが払えない」かつ「売却額がローン残高を下回るが、その差額を一括で払えない」場合、その不動産は本来、競売で処分されてしまいます。任意売却は、ローンの貸し手と債務者(ローンを借りた側)の間に私どもが入り、競売を避けて売却を図るものです。そのため、任意売却の比較対象は競売です。任意売却は、市場売却する流れとほぼ同じであるため、「早期に」「高く」「交渉をしながら」「プライバシーを守る」売却が可能であり、この点が強制売却である競売と大きく異なります。


では、任意売却のデメリットは?

通常売却は、借金を完済しなければできません。住宅ローンを担保割れ(残債額以下)で売却する場合は、ローン残高との差額を現金で用意しなければならないのです。住宅ローンを貸した金融機関は、ローン残高全部を回収しない限り、売却(抵当権の抹消)に応じないためです。

しかし、任意売却は、担保割れのまま手放しますが、差額の用意はしません。貸したお金を全部回収できないまま金融機関が売却に応じる理由は、『その貸金が事故(不良)債権だから。』つまり、金融機関が全額回収が困難だ、だから差額も用意できない、と判断する理由が必要です。それが滞納です。任意売却の際、住宅ローンを滞納している必要があるのはそのためです。金融機関が”貸金を全額回収できないが、応じるほかない。”と判断する滞納期間は、概ね3か月から6か月程度が目安です。


●デメリットの具体的な影響

1)「当面、新規の借入が困難」
先ほどの説明の通り、滞納を経ての任意売却です。信用情報には、住宅ローンの滞納記録がつくため、任意売却から少なくとも5年から7年程度は、新規の借入ができなくなります。各種ローンはもちろん、クレジットカード作成や携帯電話やショッピングなどの割賦金契約、教育ローンや日本育英会の奨学金の保証人になる際も同様の影響が考えられています。ただし、日本育英会の保証人制度については、機関保証制度(JASSO)に保証料を支払うことで対応できることもあるようですので、諦めずに各所に相談なさってください。

2)「物件が競売で処分される可能性がある」
競売になるかどうかは、物件と債権者次第です。

【競売になる原因 第1位:売れない】

不動産売買の重要ポイントは、”所在地”と”物件内容”です。また、少数であるものの、任意売却には応じない金融機関も存在します。
特に、地方で過疎化傾向にある地域であったり、物件の築年数が極端に古い場合や、店舗兼住宅や二世帯住宅、工場や倉庫など一般的な居宅以外の物件は買い手が限られてしまいます。買い手がつかない限りは売却はできません。そのため、売り出しても購入者が現れず、競売で処分されてしまうケースもあります。

【競売になる原因 第2位:債権者がNO】

債権者が任意売却に応じないことがあります。これは金融機関の姿勢ですので、いかんともしがたい要因です。オーバーローン物件であることは明らかなのに、『売却時に完済できなければ、一切対応しません。』と、実質任意売却を拒否する金融機関もあります。この場合は、物件価値がローン残高+売却に必要な諸費用を上回っていないと、競売を避けるのは難しくなります。また、後位の債権者がハンコ代の額に不満を示し、任意売却に協力が得られず競売になることもあります。

3)「連帯保証人に影響がある」
住宅ローンに連帯保証人や連帯債務者がいる場合、ローンの責任は同じであるため、請求を受ける、信用情報や新規の借入ができないデメリットは同じです。彼らに影響を及ぼさない方法はただ一つ、”滞納もなく、売却時には完済すること”です。それができれば、相談にもならないような条件なのです。連帯保証人や連帯債務者がいない場合は、たとえ同居家族であっても、支払い義務はありませんし、金融機関からの請求も受けません。


●借金するときに重要な「信用情報」とは
任意売却の最大のデメリットは、当面新規で借入ができないことでしょう。クレジットカード作成や携帯電話の割賦金契約まで難しいとなると、日常生活にも支障がでますし、金融機関にとって”お金に信用がない状態”がいったいいつまで続くのか?という不安があるでしょう。なお、個人の信用情報(CRIN)を管理している先は主に3つあり、本人からであれば照会することが可能です。スマートフォンなどでも開示請求ができるので、気になる方は請求をしてみてください。

<信用情報機関>

クレジットカード系:株式会社シー・アイ・シー(CIC)
銀行や信金、JA系:の全国銀行個人信用情報センター(KSC)
消費者金融やリース系:の日本信用情報機構(JICC)


●どうしてもお金を借りる必要がある方に
信用情報の早期回復には、債務整理も有用
任意売却と自己破産は全くの別物ですし、債務整理は誰にも強制されることはありません。私どもも債務整理を強く勧めることはありません。
ただ、自宅以外にさしたる財産がない場合や借金があまりに多い場合、特に早くお金が借りられるようにしたい場合は、自己破産などの債務整理は有用な手段となり得ます。

その理由は、信用情報には個人の支払いについて、完済予定日及び契約が終了(完済やクレジットカード解約など)して5年間は登録がなされているからです。また、債務整理をした事実も登録期間は5年です。自己破産以外の債務整理は原則、3年から5年で再生計画が終了します。つまり、債務整理をすると、信用情報がクリアまたはそれに近い状態になるため、「お金を貸しても返済できる」と考えることができます。

いっぽう、債務整理をせずに残債務を少しずつ払っていると、なかなか完済できないことから、任意売却をして10年以上経っていて残債の滞納もないのに、新規の買い入れができない、といった事態が起き得えます。それは、遠い昔の任意売却が原因というより、無担保の借金が残っていることが理由である可能性が高いのです(金融機関はローン申請却下の理由は回答しないので推察となります)。


●任意売却後、債務整理に切り替える人もいる

ケーススタディ:任意売却後、債務整理を決心したFさん夫婦

相談者:Fさん36歳(契約社員)
家族は、同い年の妻(派遣社員)、幼稚園児と小学1年生の子二人

任意売却の経緯:「以前は、自営業をしていました。下の子が生まれた時と仕事が順調だった時期が重なり、思い切って神奈川県厚木市に家を買いました。新居に移ってまもなく、仕事が減りはじめ、月11万円のローンが厳しくなりまして。下の子が3歳を迎える前にローンが遅れがちになり、とうとう保証会社に管理を移されて、競売申立て予告を受けました。その時、金融機関との交渉を任意売却119番に依頼したのです。」

結果:任意売却の申請が認められて、自宅は売却。住宅ローンは地方銀行で組んでおり、残債務は、遅延損害金を含めて約700万円。売却後は、保証会社との話し合いで月1万円ずつ残債務を支払っていました。

任意売却後、下の子の幼稚園入学を機に妻が「教育費を貯めなきゃ。」と、フルタイムで働き始めました。そのお蔭で生活に少しだけ余裕ができました。でもある時、ふと思ったんです。”このままで子どもの学費を本当に用意できるのか?”と。
児童手当を含めても二人の子に合計月4万円を貯金するのがやっとです。高校や大学の進学時にこの貯金ペースでは全く足りないので、教育ローンを使わなくてはなりません。ただ、私はもちろんですが、妻は住宅ローンの連帯保証人なので、ともにブラックリスト(信用情報に延滞記録があること)入りのはずです。住宅ローンで生じた残債は700万円ほど残ったままだし、そのほかにも借入があります。このままでは大事な時期に教育ローンは借りられないのではないか、と不安になったので、債務整理にも明るいFP(ファイナンシャルプランナー)に相談しました。

FPの意見・提案:Fさんの家計簿の内訳は、まずまず堅実なものでした。ただ、任意売却後に残った借金が大きいのに支払額が少ないため、いつまで経っても借金が終わりそうにありません。ご夫婦ともに信用情報に難があるうえ、その他の借入もある。このままではお子さんの進学時期に教育ローンは組めない可能性が高いように見受けました。そのため、思い切って債務整理をし、お子さんの進学時期には新しいローンが組めるように準備することを勧めました。Fさんご夫婦が若く、お子さんの進学時期までに時間があるため、信用情報の回復に間に合うことが最大のポイントです。


※FPに相談した際のF家の家計簿内訳(概算)

<借入内訳>

住宅ローン残債  700万円
消費者金融 夫  120万円
カードローン妻   40万円

<収入>

夫の手取り 24万円
妻の手取り 12万円
児童手当   3万円

>>>>> 収入 39万円 夫婦ともに契約社員のためボーナスなし

住居費(家賃)8万円
光熱費    3万円
食費・雑費  5万円
通信・交通費 4万円
学費・保育費 4万円
小遣い    3万円
服飾・散髪など2万円
掛捨て保険料 1万円
残債支払い  1万円
カードローン 3万円
交際費    1万円
学費積立   4万円
>>>>> 支出 39万円


結果:「悩みましたが、第一優先は子の将来なので、二人とも自己破産を申請することにしました。今債務整理やっておけば、約10年後の進学の教育ローン審査や日本育英会の奨学金(貸与型)の審査には間に合うでしょう、と言われたのが後押しになりました。また、ゆくゆく相続で、夫婦お互いの実家の資産を受け継ぐ予定です。せっかく親からもらった財産を借金返済で失っては、老後も困ることになる、とFPさんに言われたのもきっかけになりました。弁護士費用約70万円(二人分)で1000万円ほどの借金が消えるうえ、明るい希望が手に入る、と割り切ることにしました。子どものために積み立てていた預金で弁護士費用を払い、自己破産して借金が帳消しになりました。以前は、自己破産に対するイメージが悪くて決心がつかなかったのですが、終わってみると以前の生活と全く変わらないので、すっきりした気分です。」


●まとめ:任意売却の本当のデメリットとは?
任意売却をする本当のデメリットは、家を手放すこと、売却しても借金が残ってしまうことです。

ただ、相談者の多くは任意売却を覚悟すると、次に信用情報の心配をする傾向にあります。そもそも家のローンを組んだ時に、その契約内容や借金額は信用情報に登録されており、次の借入のハードルとなります。つまり、収入に対して過大なローンを組んでいると、滞納の有無に関わらずそれ以上の借金は断られる可能性が高いのです。

更なる借金ができないことは、心もとない点ではありますが、借金頼りの資金繰りと決別するチャンスでもあります。広い視野を持って、今後を考えるほうが今後の仕切り直しによい結果をもたらすでしょう。