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リースバックの仕組み

会社の倒産やリストラにより退職を余儀なくされたり、突然の病気により生活費や住宅ローン、子供の教育費を捻出することも難しくなってしますことがあります。この中でも比重が大きいのは住宅ローンではないでしょうか?

住宅ローンを一定期間滞納すると、債権者(金融機関等)から借入金の一括返済をもとめられます。分割での住宅ローンを返済できない状況で一括返済なんてまず無理です。

最終的に債権者はその物件(マイホーム)を競売(公共の競り)にかけ、焦げ付いた住宅ローンを回収にかかります。

マイホームが競売により売却されることになると、市場価格(時価)より安い価格で取引され、その分住宅ローンの残債は大きくなってしまいます。

住む家を無くし、そのうえ住んでもいないマイホームの残債を返済し続けるなんてとんでもないですよね。

そこで有効な手法が『任意売却』や『リースバック』という仕組みになります。
ここでは、『リースバック』の仕組みについて説明してみたいと思います。


《リースバックとは》
リースバックとは、正式には『ハウスリースバック』といいます。マイホームを売却した後も、引越しをせずにそのまま住み続けられるシステムのことをいいます。

不動産業者や投資家又は身内(親戚等)などにマイホームを売却して現金を受け取ったあと、住宅ローンを清算しそのマイホームを買ってくれた不動産業者又は投資家等と賃貸借契約を結ぶ仕組みになります。

マイホームの所有者ではなくなりますが、それまで通り住み続けることができるので、「お金はないけど引っ越したくない」という人にぴったりです。

(具体的にリースバックが向いている人)
・住宅ローンの支払いが難しくなってきた
・住宅ローン以外にも借金がたくさんある
・老後の生活が心配でお金がほしい
・子供の教育費が大変

(ハウスリースバックのメリット)
・マイホームを売却してもそのまま住み続けられる
売却した後も、そのままマイホームに住み続ける(賃貸になる)ことができます。
所有権がなくなりますので、当然固定資産税などの維持管理にかかる費用などの支払いがなくなります。

・お金ができたら、買い戻すこともできる
生活を立て直すことに成功すれば、売却したマイホームを買いもどすことも可能です。

・ご近所に金欠がバレにくい
そのまま何事もなく住み続けていけるので、ご近所さんに厳しい経済状況を知られる可能性も少なくなります。

・生活保護の申請ができる
マイホームを所有していると、生活保護を申請することはできません。
しかし、ハウスリースバックにより自宅を売却することで所有権はなくなりますので、生活保護の申請ができるようになります。
ですが、自宅を売却金額が収入とみなされて、申請が却下される可能性がありますので注意が必要です。

(ハウスリースバックのデメリット)
・家賃が近隣相場より高くなる傾向にある
リースバック時における賃貸料は、売却価格のだいたい10%が相場となっており、通常の相場より高いケースがほとんどです。

例:2,000万円で売却した場合、200万円が1年間の賃貸料となります。

・一般の売却に比べて買取価格が安い
リースバックでの売却では、通常の売却に比べて価格が安くなる傾向にあります 。マイホームは今いくらで売れるのか、リースバックにするとどれくらい損をするのか等、しっかりと確認したうえで利用することをおすすめします。

・買い戻す時の金額は売却時より高くなる
リースバックでは、将来、経済的に余裕が出た時にマイホームを買い戻すこともできますが、売却時の金額よりも買取価格が高くなる傾向にあります。
たとえば、売却価格は2,000万円だったのに、買い戻すときは2,200万円に値上げされる可能性もあるということです。

ハウスリースバックでは、メリット・デメリットについてもしっかりと納得したうえで、マイホームの売却を検討しましょう。